房产买卖纠纷化解：借名经济适用房起诉过户成功案例全解析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

（一）原告主张

原告李鹏与李莉向法院提出两项关键诉讼请求：其一，请求确认位于北京市朝阳区一号房屋的所有权归二原告所有；其二，要求判令二被告协助办理该房屋的权属转移登记手续，并将房屋登记在李莉名下。其事实依据为，2017 年 6 月 30 日，李鹏与案外人刘辉、宋亮及居间人签订《居间服务合同》，并同时与刘辉、宋亮签订《房屋买卖合同》，用以购买北京市朝阳区一号房屋。合同签订后，李鹏依约支付了全部购房款。然而，由于李鹏当时缺乏购房资格，遂与陈君协商，陈君同意协助李鹏将房屋所有权登记至其女儿吴霞名下。2021 年 6 月 3 日，房屋过户手续办理完成，李鹏支付了契税及土地出让金，并持有房屋产权证及税票原件。如今，李鹏的女儿李莉已取得购房资格，但二被告却拒绝协助办理过户手续，故而诉至法院寻求支持。

（二）被告抗辩

1. 被告陈君：主要以房屋登记在吴霞名下导致其无法购买保障性住房为由，拒绝二原告的诉讼请求。

2. 被告吴霞：提出多方面抗辩意见。首先，认为李鹏主张确权的主体不适格，因为其依据的是吴霞与刘辉、宋亮之间的房屋买卖合同，而李鹏并非该合同直接主体。其次，李莉与案涉房屋无利害关系，主体亦不适格。再者，李鹏与吴霞之间不存在关于房屋转移登记和协助过户的约定，李鹏要求吴霞配合过户缺乏事实与法律依据。此外，强调案涉房屋现登记在自己名下，二原告主张房屋确权的基础不存在。最后，主张2021 年 6 月 3 日与刘辉、宋亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》并非真实意思表示，自己并未参与，应认定为无效合同，且李鹏在2017 年与刘辉、宋亮签订的经济适用房买卖合同违反相关政策法规，损害社会公共利益，借名买房行为规避了经济适用住房管理制度，应属无效，请求法院驳回二原告的诉讼请求。

二、法院查明事实梳理

1. 家庭关系明晰：李鹏与李莉系父女关系，陈君与吴霞系母女关系。

2. 房屋原始购买情况：2014 年，刘辉、宋亮与开发商签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，购得北京市朝阳区一号房屋。

3.李鹏购房历程：

- 2017 年 6 月 30 日，李鹏（买受方、乙方）与刘辉、宋亮（出售方、甲方）及居间方签订《居间服务合同》，并签订《房屋买卖合同》。合同约定李鹏购买该房屋，房屋性质为经济适用房，成交价220 万元，李鹏以全款方式支付，分阶段付款，包括2017 年 6 月 12 日付定金 20 万元，2017 年 6 月 30 日付 180 万元，2021 年 2 月 28 日配合过户完成当日付尾款 20 万元，同时约定若李鹏过户时因资质原因无法过户，刘辉、宋亮同意李鹏将房屋转让第三方或配合延长过户时间。

-李鹏实际付款情况为，2017 年 6 月 12 日支付购房款 22 万元，2017 年 6 月 30 日支付 178 万元，2021 年 4 月 7 日支付 20 万元。

4. 借名买房事实：因李鹏无北京市购房资格，经与陈君协商，借用吴霞名义购买案涉房屋。2021 年 6 月 3 日，吴霞与刘辉、宋亮签订《北京市存量房屋买卖合同》，随后房屋转移登记至吴霞名下，当日李鹏补缴土地出让金359036 元，并缴纳不动产登记费 80 元及契税、印花税 9715.40 元。李莉作为非本市户籍家庭成员，在2021 年 11 月购房资格初步核验通过。

5. 房屋使用现状：北京市朝阳区一号房屋现由二原告居住，二被告自认并未使用居住过该房，且吴霞承认对房屋并无出资。

三、法院裁判结果解读

法院作出如下判决：

1. 被告吴霞于本判决生效后七日内协助原告李莉办理将北京市朝阳区一号房屋的所有权转移登记至原告李莉名下的手续。

2. 驳回原告李鹏、李莉之其他诉讼请求。

四、案件深度分析

（一）借名买房合同关系的认定

依据相关法律规定与司法实践，在判断借名买房关系是否成立时，需综合多方面因素考量。本案中，从李鹏与刘辉、宋亮的购房合同签订及履行情况来看，李鹏积极履行了付款义务，支付了全部购房款以及相关税费等，且有明确的合同约定与付款时间节点，显示出其真实的购房意图。而借名买房的产生是由于李鹏当时缺乏购房资格，经与陈君协商后借用吴霞名义办理过户手续，虽然吴霞辩称其与刘辉、宋亮签订的合同非真实意思表示且未参与，但综合整个交易过程、资金流向以及房屋实际使用情况，可以认定李鹏与吴霞之间形成了借名买房合同关系。在这种关系中，借名人李鹏实际享有房屋权益，只是因购房资格限制而借用他人名义登记产权。

（二）房屋所有权确认与过户协助义务

1. 所有权确认：虽然李鹏在房屋购买过程中付出了资金并实际享有权益，但根据我国不动产物权登记原则，房屋所有权以登记为准。李鹏仅依据借名买房关系要求确认房屋归其与李莉所有，缺乏充分的法律依据。因为借名买房并不直接等同于房屋所有权的转移，在未办理合法的过户登记手续之前，不能直接否定登记产权人的所有权。所以法院驳回了二原告要求确认房屋归其二人所有的诉讼请求。

2. 过户协助义务：然而，在借名买房合同有效的前提下，当借名人满足一定条件时，有权要求出名人协助办理过户手续。本案中，李鹏之女李莉已具备北京市购房资格，且房屋不存在因登记人的债权人查封或其他依法不能办理转移登记的情形，也未涉及善意交易第三人利益。因此，按照李鹏与吴霞之间的借名买房约定，吴霞有义务配合将房屋所有权转移登记至李鹏指定的登记人李莉名下，法院据此判决吴霞协助李莉办理过户手续。

（三）律师总结与启示

从本案例可以看出，借名买房行为存在诸多法律风险与复杂的法律关系。对于借名人而言，在决定借名买房之前，应充分了解相关法律法规，尤其是涉及经济适用房等特殊性质房屋的政策限制。在借名过程中，务必签订详细的书面协议，明确双方的权利义务，包括房屋出资、使用、过户条件等关键内容，并留存好所有与购房相关的证据，如合同、付款凭证等。对于出名人来说，也要清楚认识到出借名义可能带来的风险，如影响自身购房资格、可能面临债务纠纷牵连等。在处理此类纠纷时，法院会综合考量各种因素，依据法律规定和证据来判定借名买房关系是否成立以及各方的权利义务，以维护当事人的合法权益和房地产交易市场的秩序与稳定。

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