最高院：为规避国家税费买房未过户的，能否据二十八条排除执行？

作者：周军律师.

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

那么，如果房屋买卖双方为规避国家税费未能及时办理过户手续是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”？

最高院民一庭在其编写的《民事审判指导与参考》中明确：

案外人与被执行人签订房屋买卖合同后，为规避国家税费，约定五年后办理房屋过户手续，未能在债权人申请法院查封房屋之前办理过户手续，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的"非因买受人自身原因未办理过户登记”。

据此，这种情形，不能依据执行异议与复议二十八条排除执行。

不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”：最高院民一庭明确指出，为规避国家税费而约定延迟办理过户手续的，不属于上述规定中的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因为税费问题并非不可克服的客观障碍，当事人完全可以通过合法途径缴纳税费后及时办理过户，其选择规避税费而不办理过户是一种消极不行使登记权利的行为，应当自行承担由此带来的风险。

物权变动未完成：根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。在未办理过户登记的情况下，房屋的所有权并未转移至买方名下，从物权公示公信原则来看，房屋仍然属于卖方所有，买方仅享有基于房屋买卖合同产生的债权，而该债权在与法院的强制执行权相冲突时，一般不能优先于强制执行权得到保护。

案例分析

案例一：唐女士为省去16万的税费，与上家余女士约定延缓一年过户，支付了300万购房款并实际入住，但上家未按时还清房屋贷款，导致房屋被银行起诉并申请拍卖。法院最终以房屋存在银行抵押为由，驳回了唐家要求继续履行合同及过户的请求。

案例二：文昌市的钟某某与王某某、张某某签订房屋买卖合同后，为规避税费签订补充协议约定暂不过户，以房屋抵押暂代过户。后因两被告无法办理房屋抵押公证委托手续发生争议，法院经审查认为补充协议中关于抵押借款的约定属于无效条款，该行为是以虚假的意思表示掩盖合法的房屋买卖合同关系，应认定为无效。

综上所述，房屋买卖为规避国家税费未过户的，一般不能据以排除法院的强制执行。当事人在进行房屋交易时，应当遵守法律法规，积极履行纳税义务和办理过户登记手续，以保障自身的合法权益，维护房地产市场的正常秩序。否则，一旦因卖方的债务问题导致房屋被查封，买方将面临巨大的经济损失和法律风险。

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