原拆原建的痛与难：有小区晚上10点还在签约同意，也有小区拖了七年仍未成功

居民不花钱、政府补贴过渡期房租，为何在部分小区遭到拒绝？

11月24日，上海浦东新区海防新村“不成套旧住房改造”100%签约，居民们热火朝天准备搬家过渡；而就在几天前，长宁区天山五旧住房改造拆除重建意见征询宣告停止，普陀区甘泉三村旧住房成套改造项目也公告停止。

停止的原因，不外乎征询同意率未达到最低要求，或签约率未达到100%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《每日经济新闻》记者表示：“城市中这些危旧住房与城中村有很多共同点，建议把‘原拆原建’作为一种比较特殊的形式，纳入明年城中村改造的一系列工作安排中。如果这些危旧小区居民本身已经有较大改造意向，要率先试点，给予资金支持。”

晚上10点多赶来签字同意

海防新村是今年浦东新区“不成套旧住房改造”项目中，首个原地回搬的项目。

始建于1958年的海防新村，原为中国人民解放军四八〇五工厂上海船厂建造的职工住房，不仅房屋面积狭小、每四户合用一间厨房、公用卫生间，而且老化、漏水、墙皮剥落，加上建造时采用的小梁薄板结构，安全隐患日益突出。

每经记者在走访海防新村时看到，尚未完成成套改造35-37号、38-39号，家家户户阴暗逼仄，中午时分，一楼住户王阿婆仍然舍不得开灯，在昏暗的光线下摸索着做饭。

“我们家里21平方米，和儿子同住。”王阿婆告诉记者，“我们很愿意改造，以后新房子多了走道、厨房、卫生间，可以稍微多一点点面积”。

海防新村旧住房成套改造前后面积对比表

根据公示的面积对比表，这次改造范围内的房屋为一室或一室半，居住面积仅10多平方米或20平方米出头，且煤卫合用。王阿婆家这样的一室半户型，改造后的客厅、卧室基本保持原有面积，但统一增加了独用的厨房和卫生间，分别有3.97平方米和3.34平方米。

每经记者在项目改造办公室的公示栏看到，改造后的19层住宅楼为纯电梯房，规划2梯10户，仍然以“承租权”进行安置。

海防新村旧房成套改造公示户型

“以后就是电梯房了！”王阿婆告诉每经记者，“不过面积不能变大，原来多少还是多少，自己贴钱也不行，还要在外租房过渡三年，领3000元/月房租补贴”。

此外，居民（即公房承租人）可获得每平方米有证建筑面积500元的更新补助，用于补贴被改造房屋装修、未见证面积和设施移装等费用。

不过，改建方案重口难调，签约过程也没少让居民担心，生怕签约率不达标，还要继续在这样的房子里住着。

“我们改造户数少，只有40户，就这样也有人一开始不同意，一直到11月24日要截止了，夜里10点多才急匆匆赶过去签字同意。”王阿婆说。

跨越七年，两次启动改造均告失败

上海长宁区天山五村的情况则更为复杂。

天山五村属于长宁区正中心，小区正对面是在建的晶耀虹桥，是大型城市综合体项目；去往2号线、15号线娄山关路地铁站只需步行5～10分钟，两条地铁纵横通达上海各个角落。

天山五村小区内，抬头可见在建的晶耀虹桥综合体

实际上，天山五村的部分楼栋居住已经非常不便，居民张女士透露：“有很多煤卫合用；即使有独用，也不是‘一门关’（真正意思上的套内独用），厨卫和房间被一条公共走廊隔开。”

今年9月18日，这些居民终于等来了希望：8幢房屋拆除重建项目开始了为期60天的书面征询。

“我家同意啊，即使拆迁，同地段电梯新房也买不回来，而且时间也是成本。”居民悠悠（化名）在微信群里表态。

但改造项目整体覆盖712证，众口难调的问题在天山五村被一再放大。

最终，712证中签署同意的仅有519证，意见征询同意率为72.89%。一纸公告，宣布了书面征询工作的停止。

天山五村改造项目征询意见停止公告

事实上，相关部门对天山五村的改建征询工作一直在进行。从居民提供的一份过往公告来看，2017年9月也曾进行过天山五村地块部分房屋改造意愿征询，具有合法有效的房地产权证或租赁公房凭证的居民，都需要填写和提交改造意愿征询意见书。

但遗憾的是，改造始终未能顺利开展。

强烈希望“原拆原建”的居民在征询期间曾经表示“每次都满怀希望地去签字，每次都得到失望的结果”。

对于实际使用面积的困难，有居民讨论，是否可以出一个折中的方案：不想多出钱的就按照实际面积和政策“拆一还一”，愿意出钱的按照市场价格购买相应面积。比如，老房子是40平方米，想要80平方米的两房一厅新房，多出来的40平方米就按照市场价买下来。

图源：“长宁仙霞”微信公众号

在“长宁仙霞”微信公众号，可以看见对“拆一还一”的详细解读：根据《上海市旧住房拆除重建设计导则》4.3.1规定，“住房套型设计依据原住户套型结构及居住空间分配情况进行设计及分配，各户型居室使用面积不小于原使用面积。”

所以，拆除重建项目原房型如果是一室户，设计上还是给到一室户；原来一套房，也是给到一套房。本次天山五村部分拆除重建项目设计方案经过多次优化，不论在建筑面积增量以及过渡费、奖励费等方面比同类型拆除重建项目都更有优势。

也有居民透露，由于2009年前后拆迁的预期强，有一部分购买二手房的天山五村业主，“拆一还一”的意愿就不强烈了，毕竟直接拆迁带来的收益更大。而近期上海部分小区动迁的高额补偿，也导致了部分居民对“拆一还一”安置方案的不满。

对于这些共性问题，每经记者走访了天山五村部分房屋重建项目办公室，目前由于征询工作已经停止，项目组正处于收尾阶段。

当记者以住户身份再次询问重建工作的困难时，一位工作人员坦言：

“改造后面积不能扩，这是规定，但对于居民来说，厨卫‘套内成套’，居住条件和整体居住环境都会有改善，是一件好事情。当下部分居民还不能理解、有疑虑，我们也能够理解。部分居民不在天山五村居住，改造意愿也不迫切，真正每天住在这里，四户人家公用卫生间、烧菜挤在一起东碰西撞的，都是希望抓紧改造的。”

“天山五村附近都遇到过动迁，居民希望同村同待遇，这些我们都能理解，但目前天山五村不具备动迁的条件，只能用时间消化居民的怨气，希望后续能够接受房屋改造方案。”

不过，这位工作人员也表示，从全市角度来看，通常情况征询不成功就会停止。但居民如果仍然有改造意愿，可以向居委会反映情况，一旦有消息，也会及时对外公布。

对于这些痛点、难点，严跃进提出：“总体还要把握住那些本身有意愿、参与度比较高的居民群体，要综合人、房、地、钱的总体思路，适当提高一些搬迁待遇。在改造方案中，虽然规划上有要求，但在具体操作层面适度灵活，通过增加一些公共用房，来扩大居民私人空间。比如，利用地下室作为一部分存储功能，减少对居民实际居住空间的占用等。”

“建议规划部门完善科学指导与总体规划，明确各类政策支持，形成具体的工作实施方案。”严跃进说。

记者|包晶晶编辑|卢祥勇 陈梦妤 杜恒峰

校对|程鹏

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