重磅突发！20565元/㎡起拍的张村河最贵宅地临时中止出让！

11月28日，崂山张村河板块枯桃地块（枣山东路以北地块）发布地块出让补充公告。公告指出，原定于明日拍卖的LS0604-018 宗地，因有关事项发生变化，本次出让活动中止，重新出让事项及时间将另行公告。

公告原文：

2024 年 10 月 30 日崂山区自然资源局发布了《青岛市崂山区自然资源局国有建设用地使用权网上拍卖出让公告（青崂自资告字〔2024〕7 号）》(LS0604-018 宗地)，因有关事项发生变化，特补充公告如下：本次出让活动中止，重新出让事项及时间将另行公告。

青岛市崂山区自然资源局

2024年11月28日

宗地位于崂山区新卓路以东、枣山东路以北。地块编号为LS0604-018地块，占地面积30005.4㎡，住宅用地，容积率由预公告的1.5调整为1.2，建筑面积约36006.48㎡。绿地率≥30%，建筑密度≤30%。地块起拍楼面地价20565元/㎡，起拍总价74047.3261万元，竞买保证金37024万元，比例50%。

从基础数据来看，值得注意的有2点：

①、该地块的容积率仅1.2，是张村河板块大开发以来出让地块中容积率最低的住宅用地。也是在近几年青岛主城区土拍史上，极为难得一见的超低密，含金量可见一斑。

（客厅挑空示意）

此外，依据自然资源和规划局9月份发布的第二批土地新政，若该地块开发定位为具有挑空设计、私家庭院、多阳台、架空层等特色的住宅，将有望打造出得房率高达120%的超低密度高端改善型项目，从而在张村河现有在售楼盘中形成产品差异化竞争优势。

该地块也有潜力成为张村河板块的首个“第四代”住宅项目。

枯桃地块作为板块内容积率最低的项目之一，自然具备了极高的稀缺性。然而，需要注意的是，该地块距离张村河的核心配套相对较远，这可能会使得其享受到的配套设施红利相对减弱。这一地理位置上的不足，或许将成为该项目在开发过程中需要克服的一个挑战。

②、20565元/㎡的起拍楼面地价创下了张村河历史上出让住宅用地的最高起拍纪录。这一起拍价在张村河这个屡屡诞生地王的地段中，位居所有挂牌地块之首，仅次于越秀和樾府地块的成交价21045元/平方米。尽管如此，它仍高于张村河其他所有地块的成交楼面地价。

从板块市场情况来看：

在市场库存方面，张村河板块目前的可售房源存量约为2897套，占据了主城区总库存的14.8%。这一数据预示着在2025年，张村河板块将继续在房地产供应和销售领域扮演关键角色。

目前张村河出让地块基本都在南岸，加上枯桃地块，南岸共计出让7宗地块，北岸仅出让大宇一宗地块。目前张村河板块在售项目有海信君玺、海信璟悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、崂山尚境、越秀青铁和樾府、盛世悦府（原名静山悦园）、海信臻悦等项目，北岸大宇地块目前尚未入市。

近期，张村河地区房地产市场的竞争态势愈发激烈。多个新楼盘扎堆，且目标客户群体存在较大程度的重叠，这直接引发了该区域的价格竞争。在这样的市场环境下，板块多个新盘不得不加入了这场价格战。目前板块大部分房源价格约为3.9万元/㎡，部分特价房低至3.6万元/㎡。这一价格相较于项目开盘初期的价位，已经有了明显的回落，显示出开发商为抢占市场份额，不惜在价格上作出让步。

作为青岛市低效片区开发利用主战场的张村河片区，集合了株洲路两侧和张村河两岸两大重点低效片区，是东岸城区规模最大的连片存量用地。通过前期低效用地土地整理，腾让土地约1万亩，为城市发展提供了宝贵空间。

据了解，7月15日城市设计方案已通过青岛市国土空间规划委员会审议。根据设计方案，张村河片区城市设计围绕“创享都芯、水脉智谷”的整体定位，分为28.5平方公里全域范围、7.8平方公里重点区域、1平方公里核心区域三个设计层级。未来，着力把张村河片区打造成为兼具国际品质与地方特色的未来城区新标杆。

其中28.5平方公里全域范围规划为“北产、中服、南居”的总体布局，其中，北部以株洲路为轴，构建智能制造与工业互联、海洋生物医药、虚拟现实、人工智能四大产业组团；中部沿张村河两岸，打造产城融合的公共服务与活力带；南部以合肥路为轴形成六大宜居组团。

根据最新控规，目前张村河板块待开发涉宅用地集中在张村河北岸，主要集中在郑张、南张、枯桃村、牟家村、张家下庄、张村、董家下庄、中韩社区。

张村河目前两岸整治进展比较快，10月份张村河公园已经开放。此外，继11月16日张村河南社区回迁抓阄后，第二个回迁的刘家下庄安置区也将于本月30日回迁，比原计划回迁时间提前了半年时间。李家下庄、孙家下庄社区安置区均将于今年年底前实现回迁。董家下庄、张家下庄等8个安置区预计将于2025年上半年至2026年初陆续实现回迁。

周边配套：

1.周边项目：地块西侧为桃源居、北侧为枯桃安置区。

2.教育：地块东侧为枯桃小学。

3.医疗：西南向约1500米为在建山东中医药大学青岛附属医院。

4. 交通：地块南侧为枣山东路、地铁 4 号线，西向为新卓路、蓝谷快线。

其他说明：

1.竞得人若非崂山区工商注册企业，须在签订《成交确认书》之日起30日内将公司注册至崂山区或在崂山区成立独立法人资格的全资子公司（子公司如有违反本拍卖出让文件、土地出让合同约定等违法违规行为，原竞得人和子公司股东应承担连带责任），并由其作为主体开发建设。

2.就海绵城市建设要求，执行《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市海绵城市规划建设管理办法的通知》（青政办发〔2020〕20号）及主管部门发布的技术导则等文件。

3.住宅小区智慧化配置执行《关于加强和规范我省居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》（鲁发改能源〔2020〕1254号）《关于进一步明确和落实住宅小区智慧化基础设施配置条件的通知》（青建发〔2021〕7号）等文件。

4.其它配套事项按相应主管部门有关文件要求执行。

土地使用权人应积极推进应用洁净能源及资源循环利用、节能减排、供热非煤化等技术。

5.推进我市“交房即可办证”工作，具体按青岛市自然资源和规划局、青岛市住房和城乡建设局、国家税务总局青岛市税务局《关于加快推进“交房即可办证”便民服务常态化的通知》（青自然资规字〔2021〕65号）以及青岛市崂山区自然资源局、住房和城乡建设局、税务局、崂山规划分局《关于印发崂山区“交房即可办证”实施方案的通知》（崂自资字〔2022〕27号）等文件执行。

6.按照《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则（2023年试行版）》等文件集中配建的“邻里坊”等公共服务设施配套，建成后按规定无偿移交给区政府指定的行政主管部门或属地街道办事处。

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