借名买房新困境：出名人还清贷款，借名人索要过户的法律应对

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

郑某贵向一审法院起诉请求：陈某鹏、林某娟协助郑某贵办理北京市海淀区三号房屋的过户手续。

2. 被告上诉请求及理由

陈某鹏、林某娟上诉请求：

- 请求二审法院依法撤销北京市海淀区人民法院民事判决；

- 依法改判驳回郑某贵的诉讼请求；

- 一、二审诉讼费由郑某贵承担。

- 事实和理由：

- 一审程序违法、程序有误；

- 一审法院认定事实有误。

3. 原告辩称

郑某贵针对陈某鹏、林某娟的上诉辩称：服从一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈某鹏、林某娟上诉请求和理由缺乏事实及法律依据，不同意其主张，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二、法院查明事实

1. 房屋购买及初始登记情况

2006 年北京 E 公司作为出卖人，陈某鹏作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定出卖人向买受人出售诉争房屋。2006 年 9 月 25 日，陈某鹏作为借款人，北京市 N 公司作为保证人，三方签订个人购房贷款合同，约定贷款人因借款人购买诉争房屋而向其贷款 35 万元。2009 年 5 月 10 日，诉争房屋登记至陈某鹏名下，设计用途为经济适用住房。

2. 相关系列案件情况

- 2015 年 3 月 10 日，陈某鹏起诉郑某贵、李某涵、郑某勤、郑某寻排除妨害纠纷，要求郑某贵、李某涵、郑某勤、郑某寻向陈某鹏腾退诉争房屋。2015 年 4 月 15 日，一审法院作出判决书，确认：诉争房屋虽为经济适用房，但已达到流通条件，判决作出时该房屋依法已经可以交易；郑某贵支付了诉争房屋的首付款，并至判决作出时仍偿还相应贷款，诉争房屋由郑某贵及其家人占有使用，综合上述情况，可以认定诉争房屋系郑某贵借用陈某鹏的名义购买的、双方之间形成有效的借名买卖关系，郑某贵及其家人对诉争房屋的占有是基于陈某鹏的自主意思表示，陈某鹏无权擅自推翻该意思表示，故对陈某鹏的诉请予以全部驳回。

- 后陈某鹏对该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院驳回陈某鹏的上诉，维持原判。

- 2015 年 8 月 15 日，陈某鹏一次性结清了诉争房屋的剩余贷款。

- 2016 年 3 月 12 日，林某娟向一审法院以所有权确认为由起诉陈某鹏，要求确认诉争房屋为林某娟和陈某鹏共同共有。一审法院作出调解书，确认陈某鹏名下的诉争房屋为林某娟和陈某鹏共同共有。

- 2016 年 6 月 20 日，诉争房屋登记至陈某鹏与林某娟名下。

- 2017 年 3 月 15 日，陈某鹏、林某娟以所有权确认纠纷为由向一审法院起诉郑某贵，要求确认涉案房屋为陈某鹏、林某娟共有。一审法院出具裁定书，载明：一审法院经审理认为，之前调解书已经确认涉案房屋为林某娟与陈某鹏共同共有，虽然陈某鹏、林某娟在该案中增加郑某贵作为当事人，但物权作为对世权经法院确认后对任何人均具有效力，故陈某鹏、林某娟就同一诉讼标的提出相同诉讼请求的行为仍构成重复起诉；故驳回陈某鹏、林某娟的起诉。

- 2019 年 5 月 25 日，陈某鹏、林某娟以排除妨害纠纷为由向一审法院起诉郑某贵、李某涵、郑某勤、郑某寻，要求郑某贵、李某涵、郑某勤、郑某寻向其腾退诉争房屋。一审法院出具判决书，载明：一审法院认为，已发生法律效力的民事判决中确认，涉案房屋系郑某贵借用陈某鹏的名义购买，双方之间形成有效的借名买卖关系，郑某贵、李某涵、郑某勤及郑某寻对涉案房屋的占有使用是基于陈某鹏的自主意思表示，陈某鹏无权擅自推翻该意思表示；虽然在判决生效后，陈某鹏与林某娟在其他案件中达成调解，确认涉案房屋为陈某鹏与林某娟共同共有，陈某鹏与林某娟持生效文书将涉案房屋权属变更至二人名下，但房屋权属转移登记并不具备否定生效法律文书的效力；

- 综上，郑某贵、李某涵、郑某勤及郑某寻对涉案房屋的占有使用具有合法的依据，故对于陈某鹏、林某娟要求郑某贵、李某涵、郑某勤及郑某寻腾退涉案房屋之诉讼请求，一审法院不予支持，判决驳回原告陈某鹏及原告林某娟之全部诉讼请求。

- 后陈某鹏、林某娟对该判决提起上诉，本院驳回陈某鹏、林某娟的上诉，维持原判。

- 2021 年 2 月 10 日，陈某鹏、林某娟向郑某贵、李某涵送达《解约通知书》，载明：双方仅存借名买房关系，借名买房不符合北京市政府关于限购买房的政策规定，且双方并未借名买房而确定房屋所有权的归属为郑某贵、李某涵所有，故解除双方借名买房之约定。

3. 庭审相关证据情况

庭审中，陈某鹏、林某娟另提交《民事反诉状》，证明郑某贵在之前案件中曾提起反诉，后又撤回，此后郑某贵并未提起第三人撤销之诉，亦即认可陈某鹏、林某娟为诉争房屋的所有权人；郑某贵认可该证据的真实性，不认可证明目的，称法院认为反诉不是同一法律关系，不宜在该案中一并解决，所以才撤回。

经询，郑某贵及陈某鹏、林某娟均认可诉争房屋的买卖合同及产权手续等材料原件均在郑某贵处，且诉争房屋一直由郑某贵居住使用。

三、法院认为与裁判结果

1. 法院认为

当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据已查明的事实及此前生效判决书的确认，郑某贵与陈某鹏之间系借名买房的关系，陈某鹏系名义上的购房人，而郑某贵系借名人亦即实际购房人。诉争房屋的首付款及28 万余元贷款本息均由郑某贵支付，陈某鹏虽于 2015 年 8 月一次性结清剩余贷款，但该行为并不改变双方之间的借名买房关系。

当事人协商一致，可以解除合同；合同履行过程中存在法定解除情形的，当事人可以解除合同。本案中，双方的借名买房协议并不存在协议解除或符合法定解除条件的情形，陈某鹏与林某娟无权单方解除该协议，故陈某鹏、林某娟以双方借名买房关系已经解除为由的抗辩意见，法院不予采纳。陈某鹏仍有义务履行双方的借名买房协议，现诉争房屋已具备流通条件、并不存在无法交易的情形，故郑某贵要求陈某鹏、林某娟配合办理过户手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院依法予以支持。

另，虽然陈某鹏与林某娟在之前案件中达成调解，确认诉争房屋为陈某鹏与林某娟共同共有并将诉争房屋权属变更至二人名下，但房屋权属转移登记并不具备否定生效法律文书的效力。关于陈某鹏于2015 年 8 月一次性结清剩余贷款事宜，陈某鹏与郑某贵间因此形成债权债务关系，陈某鹏可另案解决。

2. 裁判结果

被告陈某鹏、林某娟于本判决生效后七日内配合原告郑某贵办理北京市海淀区三号房屋的产权过户手续，将产权过户至原告郑某贵名下。

四、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案核心争议焦点在于陈某鹏、林某娟是否应协助郑某贵办理房屋过户手续，这涉及到借名买房关系的认定与效力问题，以及借名买房协议是否可解除等关键法律点。首先，需确定郑某贵与陈某鹏之间借名买房关系是否真实成立且合法有效；其次，要判断陈某鹏、林某娟主张解除借名买房协议的理由是否符合法律规定；最后，需考量之前一系列案件判决及房屋权属变更登记对本案的影响。

2. 借名买房关系的认定依据与效力

- 认定依据：从法院查明的事实来看，郑某贵支付了诉争房屋的首付款，并在较长时间内偿还了相应贷款，且房屋一直由郑某贵及其家人占有使用，同时诉争房屋的买卖合同及产权手续等关键材料原件均在郑某贵处。这些因素综合起来形成了较为完整的证据链，表明郑某贵是实际的购房决策者与主要出资者，符合借名买房关系中实际购房人的特征。尤其是之前生效的民事判决已经确认了双方之间的借名买房关系，这在法律上具有重要的既判力，进一步强化了郑某贵主张借名买房关系成立的依据。例如，在资金支付方面，首付款和大部分贷款本息的支付记录能够清晰地追溯到郑某贵，而房屋的实际占有使用情况也表明郑某贵是在行使房屋的实际控制权，与一般的借名买房实际履行情况相符。

- 效力问题：借名买房关系本身并不违反法律法规的强制性规定，在双方意思表示真实且明确的情况下，该关系具有法律效力。在本案中，虽然陈某鹏与林某娟通过一系列诉讼将房屋权属变更登记至二人名下，但这并不影响借名买房关系的原始效力。因为房屋权属转移登记是基于后续的调解等程序，而这些程序并不能否定之前生效判决所确认的借名买房关系。根据相关法律规定，生效法律文书对当事人之间的权利义务关系具有确定力，非经法定程序不得随意推翻。所以，郑某贵与陈某鹏之间的借名买房关系仍然有效存在，陈某鹏作为名义购房人有义务按照约定协助郑某贵办理房屋过户手续。

3. 借名买房协议解除的法律分析

陈某鹏、林某娟以借名买房不符合北京市政府关于限购买房的政策规定以及双方未确定房屋所有权归属为由，向郑某贵送达《解约通知书》，试图解除借名买房协议。然而，从法律角度来看，他们的理由并不成立。首先，借名买房协议在签订时并不存在违反限购政策的情形，且在政策没有明确追溯既往效力的情况下，不能以当前的限购政策来否定之前合法成立的协议。其次，关于房屋所有权归属问题，虽然双方可能没有书面明确约定，但借名买房的行为本身以及之前的一系列事实和生效判决已经暗示了房屋最终应归属于实际购房人郑某贵。再者，根据合同解除的法律规定，只有在当事人协商一致或者存在法定解除情形时，合同才能解除。本案中，双方并没有协商一致解除协议，也不存在法定的解除情形，如不可抗力致使合同目的不能实现、一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行等。所以，陈某鹏与林某娟无权单方解除借名买房协议，其抗辩意见不能得到法院支持。

4. 法院裁判逻辑梳理与合理性探讨

法院的裁判逻辑清晰合理。首先，依据已查明的事实和生效判决书，明确认定郑某贵与陈某鹏之间的借名买房关系成立且有效，确定了双方在房屋买卖过程中的实际角色和权利义务。其次，在分析借名买房协议是否解除时，严格按照合同解除的法律规定进行判断，否定了陈某鹏、林某娟的单方解约理由，维护了合同关系的稳定性。最后，考虑到房屋已具备流通条件且不存在交易障碍，支持郑某贵要求办理过户手续的诉讼请求，既遵循了当事人的真实意愿和之前的法律认定，又保障了房屋产权的合理流转。同时，对于陈某鹏一次性结清剩余贷款的情况，法院合理地认定其与郑某贵之间形成债权债务关系并可另案解决，避免了在本案中过多纠结于复杂的资金纠葛，而专注于房屋过户这一核心争议的处理，体现了法院在处理复杂民事案件时的清晰思路和平衡各方利益的裁判智慧。

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