“上下叠墅”曝光，核心区迎来变数...

从平房、6层无电梯房改房、再到小高层、高层电梯房普及走入寻常百姓家，南京房地产市场历经数十年的不断演进发展，高层住宅渐成市场主流，但市场对于低密住宅的关注却丝毫未减。

近几年，由于土地容积率和限墅令的限制，多层形态的类别墅产品基本在市场绝迹。低密大平层洋房成为近年奢阔豪宅的近乎唯一的代表性形态。

但，低密在南京，就只能选择大平层？

之前基本是，但现下南京市场终于出现变化！

如今随着容积率降低、地块高低配限制放宽、四代宅设计空间更灵活，有天有地有院子的类别墅产品即将强势回归！

由卓越集团和江北产投联合开发的江核南工大G16地块，将成为南京近年首个供应叠墅的项目，相当吸睛！

同时就在近日，G16案名正式发布——九胤，预计明年4月上市。

目前江核扬子保利江韵瑧悦的洋房还得摇号，那么江核叠墅的想象力呢？可以大胆

PART1

高低搭配

南京近年首个叠墅！

九胤，容积率仅为1.6，虽然整体容积率并不算特别低，但是地块较大，具备高低搭配的设计基础，因此4F叠墅设计才能诞生。2023年12月由卓越和产投联合拿下，成交楼面价18028元/㎡，卓越负责操盘，比长江时代21397元/㎡的地价，便宜3K元/㎡+。

2023G16项目建设工地俯瞰图

今年8月，该项目规划批前公示曝光，拟规划打造5栋22-24F高层（首层架空）、3栋9F洋房（首层架空）、3栋6F叠墅、17栋4F叠墅。

卓越江核G16鸟瞰图

外立面上，九胤采用超大面积的玻璃幕墙+铝板线条装饰，结合Low-E中空玻璃。

九胤项目三大产品系曝光，涵盖143-188㎡亲地别墅、建面约118㎡花园洋房、建面约106㎡、118㎡瞰景高层。整盘货量仅786席，其中4F-6F叠墅仅有200多套。

这与此前买房惠独家曝光的户型分布情况基本一致。

项目涉及高层、洋房、叠墅，高层住宅主要集中在地块北侧两排，低密形态住宅占比较高。

1、4F叠墅（17栋）

据消息人士透露，4F叠墅主打户型暂定180㎡左右，这与官方披露的叠墅188㎡户型段一致。

4F叠墅形态为上下叠，一跃二、三跃四，且将搭配院子。

4F叠墅平面分布图

2、6F叠墅（3栋）

3、9F洋房（3栋，首层架空）

9层洋房户型为118㎡。

4、5栋22-24F高层（5栋，首层架空）

高层户型为108㎡和116㎡。

此外，小区内部还设置了下沉式庭院，将打造3000㎡下沉会所+并利用架空层打造泛会所，包括恒温泳池、健身房、儿童天地、共享光厅等配套。

从项目曝光的户型分布来看，基本九胤将以106㎡起步，最大至188㎡叠墅的囊空江北整体改善面积段。

目前套内的设计效果图（过程稿）也刚刚曝光！

2023G16项目效果图（过程稿）

2023G16项目效果图（过程稿）

2023G16项目效果图（过程稿）

这也继22年下半年，江核南工大板块新房逐步沉寂后，又一会引起市场强烈关注的改善项目。

由于叠墅类产品，在南京已多年未见，预期该项目对于江北改善客群来说将有足够的吸引力，有望一举成为南京明星项目。实话，叠墅出手，对于周边如山川江樾等高层类型改善宅，或有形态冲击。

对于九胤更多消息，我们将及时跟踪。

PART2

山川江樾PK九胤

大平层or叠墅

目前江核的改善类产品，以山川江樾品质居首。从面积段来看，短期内能与山川江樾有直接面积段的PK的，只有九胤。

山川江樾由金基强大的品质品牌背书，九胤将是南京首个上市的四代宅叠墅！

高层大平层PK低密叠墅，对于江北终改客群来说是好事，又多了一种选择！

目前山川江樾在售143㎡、171㎡、199㎡和254㎡，覆盖二改至终改户型。

建面约143㎡总价不到500W，171㎡600万内，199㎡约700万左右，254总价约900万。

以建面约171㎡四房两厅三卫为例，总价600万内可享。

南向四开间设计，将全屋采光面扩大至约15.6米，约48%-51%的窗墙比；长约8.9米的双联阳台，搭配全屋四飘窗。

约5.6米宽境客厅，LDKB一体化

类三套房设计：主卧行政套房、南向次卧套房、灵活第三套房设计。

主卧行政套房设有独立卫浴、衣帽间。

基本山川江樾如果放在江南肯定都是千万级的品质，只能说为江北终改客群打造了一个品质足够鼎的改善大作，总价600万就能搞定171㎡户型。

预算再多100万，700万就可入手199㎡户型。

700万，现在来看，九胤188㎡户型，单价要卖多少目前尚未可知。假设九胤188㎡，也在总价700万左右，折算单价就是3.72万/㎡。

如果单价上看4万，4万/㎡*188㎡，也就752万，800万级。

单价破4万/㎡，现在放江北市场，或许会有一定难度，不排除开发商也采取低开高走，首开叠墅价格尽量给足优惠。

叠墅、四代宅+院子，这几个王炸特征一出，九胤势必在2025年，会抢到原本山川江樾的目标客群。

现在就看九胤，究竟品质定位到什么标准，其实叠墅+四代宅+院子，九胤最核心的应该是看自己院内（核心卖点主要集中在套内+院子），根据九胤的分布图来看，社区内空间基本被叠墅排满，大型景观空间相对受限，估计多以类似别墅区的组团小景为主。

不过从官方释出的过程图看，九胤的景观标准也倾注心力，但地块楼栋布局先天性如此。核心层面九胤跟山川江樾拼的肯定不是大景。

九胤景观效果图（过程稿）

而像山川江樾，这类大平层改善产品，除了套内户型外，由于楼栋之间有充分的空间，主要突出的是小区内的的大型景观组团和其他丰富设施配套。

比如下图山川江樾的这类大景观组团（山川江樾共18栋楼，整体占地13万多方，经典的围合式布局，而小区内部主题景观就达到了约7.73万方,一半地块做了景观），这是类别墅小区没办法具备的。

当然了近些年，主城内，除了瞻月府、高科江悦堂这类低密顶奢大平层，多数豪宅还是以望樾府为典型的高层大平层为主。只是不论低密还是高层，他们核心都是大平层。

至于叠墅，确实南京已许久未见！足够新鲜，可以钓足购房人的期待！

其实早在大平层开始风靡之际，行业内就把大平层与叠墅的特性做了对比，同样的建筑面积段，叠墅突出的肯定是上下空间、分层，而大平层是强调在同一平层内的奢阔，一个是上下，一个是同一层内，注定了这两种产品居住体验的差异性。

到底大平层和叠墅，谁更优？估计不同的人群有不同的看法。

带院子的叠墅，这几个字一出，见惯了各种大平层的终改客群我估计多多少少都会坐不住。

景观示范面，先把院子展现出来，在强调套内多层的互不干扰性，一家老小，分层居住，彼此干扰降至最低，最后结合在第四代住宅超大露台、阳台的赠送，附加值卖点统统拉满后，价格定位准确，品质只要不过于拉胯，相信客户种草产品必然是大概率。

且作为南京首个叠墅项目，如果九胤能够一炮而红，对于整个南京市场也会有借鉴意义，开发商会更加敢于在地块中设计叠墅方案。

在茫茫大平层之外，杀出一条全新的类别墅之路，对于丰富南京住宅产品线真的很有意义。

有天有地有院子，相信在未来的南京市场会很有竞争力。

南京买房就找房教授