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外环每卖5套房就有1套时代之城

购房者用真金白银投票出来的全市的销冠

南翔正核·印象城、山姆旁·地铁纯新盘〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

「华润华发·时代之城」〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

推建面约89㎡75套+107㎡25套+109㎡26套+133㎡26套

当下500万级鲜有的大热盘

将于明日11月16日开启认购〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

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项目信息

项目云集多家高端设计天团，如GAD、承迹景观、北京于舍、FACE飞视、DIA丹健国际等，就值得期待，意味项目从整体规划〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣、到产品设计，再到材质甄选都是高配。

但今天我就说一个点：兑现力才是硬道理！

我很喜欢一句话：“预测未来的更好方法，就是创造未来。”〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

现在买房一大症结就是未来不确定性太强，以致购房者不敢下手。而华润置地+华发通过主动创造，强大的兑现力去打消客户的顾虑，〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣把生活情境前置，买得更安心。

日前，项目泳池会所兑现，在这里可运动，亦可待客、闲话家常，既实用又超有排面。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

其实南翔虽然品质次新不少，但配泳池会所的项目屈指可数，项目产品力确实比嘉闵高架东楼盘领先不止一点点。

而观其颜值、体量、功能，也妥妥是越级的，可谓5〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣00万级总价享受千万级豪宅配套。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

紧接着泳池会所，项目的地下车库示范区也已兑现：

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地库明亮、灯带漂亮，还有地上地下入户大堂，把面子拉满，未来高质量生活场景完全呈现在眼前。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

我觉得，大家真的可以按照归家动线参观，因为除〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣了内部的地下车库、泳池会所等，项目街区的未来场景和生活方式也已逐渐呈现，体验是沉浸式的，判断更精准。

当然，这些场景也形成一个个交汇节点与社交基地，增进邻里交往。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

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社区内部围绕叠墅区、小高层区以及高层区，打造三大主题花园中庭。

“春之丘”，是在自然山丘水脉之上，构建一座藏在核心森林中的共享厨房，外围落地了华润置地“达尔文营地”〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣，设置童趣山丘、自然博物馆、认知花园、轻氧健身区等，寓教于乐的成长之道。“夏荷池”打造了微度假酒店水中庭，结合参与性CLUB，让园林空闲充满灵动和活力。“秋之森”，〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣可以从高层树荫水花园，跨越2座桥梁，进入叠墅区域，构建L型长轴线，秘境怡然。

在此基础上，时代之城小高、大高户型，东芝中央空调（或同档次品牌）、霍尼韦尔新风系统，让空气与温度四季如春。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

厨房弗兰卡水槽、龙头（或同档次品牌）、西门子燃气、油烟机（或同档次品牌），给予业主品质人居体验。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

叠墅全屋搭载东芝全屋地暖（卫生间湿区除外），松下中〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣央空调、霍尼韦尔新风系统等，厨房西门子三件套，重塑上海摩登生活腔调。

项目本期主力户型：

建筑面积约89㎡3室2厅1卫，客餐厅一体，南连景观阳台，诠释时代人物的居住风范。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

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宽厅相比一般的竖厅能承载更多家庭欢乐，不管作为孩子游玩天地、父母瑜伽空间还是健身区域，都是很好的选择。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

另外，该户型飘窗等附赠面积多，拓展了室内空间。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

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其一，空间可以根据家庭成员变化来调整，当家里人口少，客厅可以变换成大横厅；当家里人口多，靠客厅的房间可以变成卧室或书房。

其二，主卧拥有270°转角飘窗和观景视野，这一般是豪宅项目中250㎡以上户型才有的配置。不仅是豪宅项目的配置下沉，更是整个南翔至今更具逼格的主卧。

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板块信息

南翔正核封面 链接主城桥头堡

2023年全年，南翔完成入库税金总额102亿元，同比增长16.8%，完成镇级财政收入25.5亿元，同比增长14.4%，经济发展稳中提质。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

在上海，从来都是板块天赋决定价值高低。相较其他板块来说，南翔历经1.0到3.0时代前置发展，呈现全系成熟的生活界面。

尤其在列席“虹桥北功能扩展区”后，所见即所得的设〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣施，给足未来居住安全感。整个板块的商业体量惊人，这里生活的摩登而缤纷。

现在，亲自去时代之城的周边走走，你就会明白真正成〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣熟的生活，是什么样的。

南翔中央生活圈已然成型，轨道交通、摩登商业、高新产业、教育版图、生态绿肺等，为南翔构筑起一个繁华的中央生活圈。
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从地图上看，规划的商业用地、体育用地、文化用地，就在时代之城的北侧。未来下楼散散步，就能轻松买到日常所需，无〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣需奔赴便能与缤纷新奇不期而遇，生活的每一刻都值得期待与探索。

立体交通网络 高效通达世界

时代之城直线距离11号线陈翔公路站约900米，已经能够实现迪士尼自由，当然乘上地铁去内环、徐家汇、前滩，也是随心所欲〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣一句话的事情，可换乘13条轨交串联多数商圈。

嘉闵线嘉定段内的7个站点，6个标段已全部进场施工，〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣计划2027年竣工。从南翔出发4站直达虹桥枢纽，到大虹桥、闵行，都将是你的地盘。比地铁站间距更大，速度更快，又多一种选择。

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标杆商业环伺 同频国际潮流

国际大城，繁华璀璨。项目与沃尔玛山姆会员店〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣，仅一路之隔；直距约34万方印象城MEGA约900米。周围汇聚五彩城、太茂商业广场、中冶祥腾城市广场等商圈，时尚潮流聚集地，同频都会先进生活。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

项目靠近云翔湖（规划中），将打造南翔未来生态核芯。未来将规划云翔景观中心，打造花园江休闲景观轴，包含蕰藻浜水上乐园、绸带公园、横沥河文化生态廊道等。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

生态绿肺：留云湖（涵盖约17万方湿地公园）、银翔湖（水域面积127亩，绿化率超过80%）、云翔湖（以湖为核心，〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣打造多个水系及景观带，规划中）；

特色文旅：南翔古镇、古猗园等，与文化共融、与自然相近，感受上海历史风情。

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与时代之城关系亲密的世外教育附〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣属嘉定云翔小学已经开学，5个年级、50个班级，可容纳近2000名学生，两侧被时代之城所包围，从航拍就能感受到气魄。

南翔二甲医院 护航健康生活

南翔医院，始建于1948年，建筑总面积近32000平方米，是一所集医疗、教学、预防、康复于一体的二级甲等综合医院〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣，是嘉定区医保和新农合定点医院；可开车前往嘉定瑞金医院；还有云翔拓展社区卫生服务中心（在建）。高品质医疗，为健康保驾护航。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

南翔紧跟时代发展，注重产城融合，布局精准医学、游戏动漫、智能制造、在线新经济新消费等新兴产业〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣，集聚一批产业链供应链上的高端细分企业，高精尖人才纷至沓来，擎领价值腾飞。

精准医学：2018年起布局，已集聚中生复诺健、君赛、奕检等300家精准医学企业，全力打造南翔生命元谷。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

游戏动漫：现有游戏企业3900家，2022年实现税收12.6亿元，占全镇税收的14.4%，营收约占全市游戏产业的三分之一。

智能制造：集聚新时达、南亚、邦迪、梅卡曼德、易咖智车〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣、遨博等领域涵盖工业机器人、协作机器人等。

在线新经济新消费：卓钢链、酒仙网等都已具备独角兽企业潜质，上美化妆品已成为国货新势力中的著名品牌。〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣

〖华润华发时代之城〗400-960-1115线上预约看房【享】专属优惠折扣10月份的火热行情，不只是一线城市的专利，厦门也创造了斐然成绩。

新房成交量创三年来新高。

厦门房地产联合网数据显示，10月份厦门全市一手房共成交5586套，其中住宅成交3157套，环比上涨222.14%，同比上涨128.44%；成交面积338761㎡，环比上涨210.54%，同比上涨142.62%。

二手房虽然没有新房火爆，但环比同比都实现了增长。10月份厦门二手房成交共2575套，成交面积249671㎡；其中二手住宅成交1975套，环比上涨46.3%，同比上涨41.88%；成交面积196346㎡，环比上涨40.21%，同比上涨35.65%。

在成交量推动下，厦门新房与二手房价格止跌转涨，要知道，之前厦门的房价一直处在领跌位置。

国家统计局披露，10月份厦门新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.1%，是10月份新房与二手房环比同时上涨的三个城市之一（另外两个是上海、深圳）。

不过，恰如我多次强调的，过去三年的救市效果作用时间越来越短，顶多维持两个月。

进入11月份，广州行情立刻转冷，回到了救市之前的成交量，厦门不外如是。

根据克而瑞厦门披露，11月前两周，厦门商品房成交量连续跳水。11月第一周相比于前一周成交量腰斩，第二周继续下跌，回到了这一轮大规模救市之前的水平。

新房成交均价，也再次回到了3万以内。

二手房周度成交目前还维持在高位。

02

厦门房价调整的逻辑

厦门行情这么快就转弱，房价也转跌，根本逻辑在于这座城市的房价虽然经历了调整，但依旧高不可攀。

此外，这座城市的居民杠杆率已经被拉满，很难再拉动。

之前在厦门房价一直领跌的时候，本号就专门分析过厦门房价下跌的主要逻辑：

第一，其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。

说白了，就是房价太高，严重超越了当地人的购买力。

厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。

在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。

而房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。

之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。

简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。

一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。

厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。

而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。

如今深圳的房价，已经从8字头跌入5字打头。

厦门还有什么支撑力量？

第二，厦门的居民杠杆率很高。

在2021年之前，厦门的居民杠杆率位居全国第二，仅次于深圳，可见其买房热度。

这几年在调整之下，厦门的居民杠杆率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州则位居第一。

虽然排名下降，但杠杆率的绝对数依旧很高，很难再拉动。

可以看下全国整体情况。

全国居民杠杆率在2019年之前一路飙升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直没有什么大变化。

走势已经很好地说明，居民的杠杆已经拉不动了。

第三，台海局势。

台海局势加剧，是厦门楼市下行不可忽视的因素。

连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短。根本原因在于，对房价下跌的根本因素，没有产生任何作用。

本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。

要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。

03

楼市企稳并不容易

这一轮救市引发一线与部分强二线城市行情走热之际，本号就多次强调过，大家要谨慎乐观，不要盲目乐观。

得让子弹多飞会儿，楼市企稳并不容易。

从国家统计局披露的数据来看，10月份虽然一线和部分强二线城市行情火热，但全国整体成交量还不如9月份。

1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。

来源：国家统计局

为了更直观看出10月份全国商品房销售情况到底如何，本号根据国家统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。

制图：城市财经；数据：国家统计局

可以看到，10月份无论销售面积还是销售额，都比9月份还要低。

以此预估，到今年年末，全年商品房销售面积和销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。

企稳的难点在于：

第一，我们的房价还是很高很高。

国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。

泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。

等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。

当然，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。

第二，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。

第三，基本面没有改善。

就业、收入没有改善，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场，而不是仅靠情绪。

我还是那句话，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才能走出低谷，上演企稳局面。

如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，即便一线城市也无法上演独立行情。

即便后续依靠政策强拉，止跌，未来也是处在“L”的底部横盘，或微微上翘。

一线城市的房价，早晚会止跌，但节点我们无法预测。

但有两点是可以肯定的：

第一，房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。

第二，全国分化、区域分化、城市分化。

未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。

毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。

这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。

几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。