要我说，2年内增值税应该也免掉

政策在快速的落地，未来也有确定的预期，构成了当下房地产市场的支撑。

和不少童鞋聊市场走势的话题，我的答案是：大体上就是这样了，跌跌撞撞的往前走，不会是大步流星，也不会是一落千丈。

在政策落地上，你能看到，一线城市在积极的动作着。昨天至今，北京、上海先后落地了“契税1%化”的利好政策，广州昨天放宽了购房落户政策，今天又推出了90平米以下住宅的收储政策。

深圳对落地政策速度的表现实在令人不满，坦白说，这两年在政策落地上，深圳的表现一直都很拉胯。有些政策可以理解，但对契税这样的政策，似乎完全没有必要。因为大家都知道是明牌了，既然早晚都要出的政策，早出比晚出总是要好一点，至少可以得到群众的更多称赞吧。

2年内的增值税应当立即同步减免，不但可以起到更好的政策效果，而且关键是符合法理原则。这个要比契税更重要，不但是额度上大，关键是这个更应该先取消。契税是1个点，2年内的增值税却是5个点以上，而且是全额征收，谁都知道，取消增值税意义更大。但问题重点在于，这个税原本就不合理，现在更是已经失去了现实基础。

房地产交易的增值税是在2016年确立的，当时规定了在四大一线城市2年以内的全额征收，2-5年的差额征收。这一轮调整下来，一线城市纷纷调整了“5改2”，就是只有2年内的全额征收，其它的都不再征收了。

但我说它法理上难以站住脚，核心在于：增值税应该是有增值征税没有增值不征税。但当初出台这个政策，直接明确2年内的房产交易增值税是“按交易价格全额征税”。关于这个规定，当时虽然没有引发哗然（那时候人人巴不得把“炒房客”打死），但是实际上它于法不合。既然叫增值税，应有之意就是得允许人扣除成本，否则，那不能叫增值税，还不如直接叫回原名“营业税”（这个税2006年出台，名字也很莫名其妙）。

在现实基础上，当时国家出台这项税收政策的目的是为了“抑制炒房”，所以全额征收。但现在这个现实基础已经没有了，很多2年内的房屋交易不但是不赚钱而且还亏钱，亏钱的条件下让人再付5%以上的税负成本，是非常荒谬的。

这是我认为财政部门这一次非常大的错着，完全不了解市场，以为给点仨瓜俩枣市场就应该“感恩戴德”。继续执行，显著阻碍了许多家庭的财务改善计划，非常不利于激活房地产交易市场。最好是同步全部免掉，最起码要回到最初“差额征收”的基本精神里去，没增值不交税，这总说得过去吧。

税收的政策很重要，减税、免税，是重要的财政政策，变相也是重要的中央加杠杆的行为。对于国家而言，减税最终总是可以创造更多税。尤其在今天应该给出更多的动作才对，减税给到家庭和企业部门实惠，他们就更能够有更多的财力去消费、去扩产，经济就更有机会能够早一天高效运转。

基于这一点，我认为方向很简单，政策根本没有完，工具箱里依然大把，未来依然有确定的预期。下一个关键窗口，在ZY经济工作会议，最终在明年的两会，我相信大概率会看到与川普对决而祭出的史诗级刺激。

在那之前，我相信整个市场，都将是一个相对震荡的走势。10-11月份的市场繁荣不会一直持续下去，前路一定有波折有起伏，但是重新回到8-9月那样的恐慌式踩踏状态，大概率不会再出现了。换句话说，深圳的房地产交易量有可能在11月达到未来的一个高点，往后走成交量很大概率会出现下探，但也不会回到先前那般难堪的状态。这就像10月以来的A股一样，房地产是一个放大版，整体上应该会维持在一个中高位震荡前行。

如果说，房地产市场实现阶段性的“止跌企稳”，那么，现在是达到了。

11月深圳前18天的的新房网签、二手房过户数量分别是4828套、4322套，新房成交量已经超过了10月全月——4153套，二手房成交量也已经超过10月的70%分位——10月为6118套，11月的新房、二手房成交双双在10月的高位继续创新高，已是确定性事件。

如果说，在最近有更多的政策继续出台，市场是很有可能实现三连升的。但也许，那样的市场反而不是政策层想要的结果吧。对此，我想，人们也要有一个清醒的认知。就我观察，依然有相当多的粉丝童鞋，使用的思维标尺还是过往大牛市里的，下意识的还会和2021年之前的市场去做比较。这不能说没有一点道理，直白点说可以叫“荒唐”。市场短期是一个投票机，长期一定是一个称重机。拉长时间到30-50年的长周期里看，一切回报都会向均值回归，席勒指数很明确的结论指向了这一点——纽约200年的房地产指数显示，它能跑赢通胀（这已经很了不起）。

不能和以前再去比较，口罩前后，两个世界。我之前的看法再一次强调：未来的市场一定是分化的，只有好的楼盘能卖得好，而好的楼盘卖得好只说明它是好楼盘，别的不说明。对买家而言，你的责任就是，判断并找到那个好楼盘。

快速的接受和面对一个“新常态”的房地产市场，已经是每一个市场参与者的必修课。

新的局面创造新的机会，后台的粉丝有需要买卖交易的建议咨询（股市楼市均可），可以加微信号budao2000私询！