“去金融化”阶段性完成：央民企接连“拿地”沣东信号几何？

密集新闻发布会之下，西安地产打出了信号弹。

11月6日，保利发展（600048）旗下陕西保利房地产开发公司以8.1亿元成交价款摘得沣东新城60.26亩商住用地，成为“沣东融合片区”概念下的首宗出让地块。仅12天后，具有万科从业背景的陕西地建嘉信置业亦在沣东新城以8.56亿元摘得79.28亩商住用地。

头部央企与实力民企短期内争相落子沣东，似乎有点展开新一轮“地块争夺战”的意味，而其所释放的积极信号亦成为当前地产低迷环境下的一个鲜明注脚。

值得注意的是，本次成功摘地，距保利首次布局沣东已过6年。6年的时间，恰是中国地产最大变革的历史窗口，其核心是——初步完成了地产的“去金融化”这一既定目标。

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保利打响第一枪

所有人都知道，房地产正在发生变化。

在最新调整期，中央政策逐渐转向“托举并用”，9月下调住房公积金贷款利率0.25个百分点、统一首套与二套房最低首付比例为15%，11月降低契税比例，同步推进的还有以货币化安置等方式实施100万套城中村和危旧房改造，当年面对“三道红线”考核的房企，也迎来了“白名单”项目信贷规模扩容至4万亿元的新利好。

在一系列信号中，住建部部长倪虹10月的表态最有价值：房地产市场已具备筑底基础，对止跌回稳充满信心。与其相印证的是，70个大中城市10月新房价格环比上涨城市数量为7个，较上月增加4城，一线城市二手住宅销售价格迎来13个月来首次转涨，环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%。

在顶层设计出现扭转的关键时刻，作为对中央政策最为敏感的群体，以地产为主业的央企之一举一动都充满了耐人寻味的意味，尤其是2024年全国拿地冠军——保利集团。

公开信息显示，央企保利刚刚所摘的沣东地块，位于沣东新城文商片区科技四路以北，云水六路以西，占地60.26亩，成交土地单价1350万元/亩，楼面单价8102元/平方米，总价款8.14亿元。简单看，面积不算小、价格也不算很便宜（2024年上半年，西安仅有3宗地块楼面价超过1万元/米）。

作为本土财经观察者，我们判断这一枪，大概率就是西安土拍市场的拐点，而这一判断的起点也是6年前。

2018年8月，我们刊文《》，阅读量破万，虽然我们从固投、消费和信贷口径作出详细分析，但收获的却是满屏的质疑，因为讨论最激烈的点是——西安均价能不能上3万元/米。

2019年6月，我们再次刊文《》，结果更加惨烈。点赞最高的留言是“太不负责任了，很多人可能会因为你这篇文章错失良机”，支撑此一观点的读者还作出详细论述（如下）：

同意一楼观点，这篇文章逻辑硬伤太大，会误导一些读者。真正决定城市房价的因素有1、浩浩荡荡的城镇化（时代潮流，不可逆）；2、广义货币量M2（超发货币停得下来？）；3、地方财政问题（不卖地，地方财政问题怎么解决？借债？是要还的）；4、老百姓对美好生活的追求（住房改善需求）。以上4个因素，没有任何一条可以打破，所以，期待一二线城市房价下跌可以说是痴人说梦。

在笔者眼中，彼一时段正是“地产金融化”顶峰，但其后的事大家都知晓了，随着热点区域的房价下跌（尤其是三四线城市），靠投资房产赚钱的全民心态，已经终结。

而在最新环境下，地产正在重新定位，既是推动经济的重要引擎，也是理顺中央地方财政体系的抓手，还是满足公众百姓居家生活的保障，尤其是当全国拿地冠军出手沣东这一热点区域时，从这一动作中我们推断央企已基本确认：

地产“去金融化”的目标任务已近完成，在新理念下的地产开发，将迎来新篇。

02

为什么是沣东？

一个隐藏的意味是，我们认为只有在沣东拿地，才堪称信号弹。因为在西安金融圈，沣东这一标签意味着什么，人所共知。

从历史的角度研究问题起源，不是本文重点。与理智者同行的金融棒棒糖，更愿意站在鼓励的角度，去观察沣东的变化。

首先，我们最愿意看产业。

在沣东新城最知名的项目库中，素有“小华为”之称的汇川技术（300124）投资10亿元，于沣东汇川储能及电源系统制造基地项目，在2025年10月投运之后，可实现年营收80亿元，带动就业约1500人。同样解决1500人就业的项目还有中国软件技术领军企业润和软件（300339），最新市值超过500亿元。

这些注定被争抢的高质量项目，为什么选沣东呢？纵观西安已经形成的“北经开南高新”格局，加之快速发展的西咸新区秦创原，沣东“三头贴近”的地利无疑具备了综合优势，入区企业可以说是与西安最精华的区域取得了联络，此时只要坚定地打出“科创立区”的大牌子，就已经具备突围可能了。

其次，我们最愿意看人口。

如下图所示，西咸新区目前是人口最大的区域（130万人），但七普数据显示，沣东一隅就占了快40%，区域常住人口已由成立之初的30万人增加至2020年的52.13万人。且因人口增长最快，实际常住人口规模则预计在70万人左右的规模。

这是什么概念，沣东的人口规模几乎接近了碑林区。

最后，我们最愿意看行动。

我们肯定不会将70多万人简单视为购房主体，我们关注的是营商环境方面，沣东新城正在努力推动多项小切口的变化。显著动作在于完善“内畅外联”立体交通格局，科技二路快速路、昆明路-连霍高速辅道快速化改造等多个干道项目均已建成，实现了快速通达主城区的主干路网，2024年内还将建成车辆段西路、和平路、沣东三路等诸多道路，以实现沣东内部路网的“微循环”，今年以来沣东城市面貌的提升变化显而易见。

以本次保利所摘地块为例，距拥有万亩水面的昆明池驾车不过10分钟。

基于产业、人口和环境的提升，在供地领域，我们还倾向于认为沣东新城的“空间容量”可能也是优势，其未来的明星项目可能会集中于“一快一慢”两大区域。

快：即“沣东融合片区”。该片区在与高新区无缝衔接的区位衬托下，相比之下的价格优势则显得十分突出，心理概念下的定价优势可能会加分。如10月21日西咸新区刚刚第二场土地资源推介会上，沣东14宗地块中3宗均在此列，换言之，这是“快速补充流动性”的首选。

慢：即“万亩昆明池”。作为如此规模的水域面积放眼全国都是稀缺资源，其带来的生态环境配套对于片区未来发展的价值不言而喻，且沣东对于昆明池周边的开发十分谨慎，目前仅有湖光山色、华发长安首府等少量项目，湖边储备土地均着眼于引入高端产品。

03

沣东获得最强支撑

如前文所述，只有沣东恢复批量供地，我们才认为是重磅信号。

我们先看一个小小的对比。

如上图所示，2024年前三季度全国土地成交金额合计2.17万亿元，其中城投拿地金额合计8583亿元，占比近4成，第二季度与第三季度分别同比上升69%、99%。即使外行也知道，这些动作大概率都有“应急之意”，且一定程度上引发了外界的担忧。

但在11月8日，财政部放出10万亿特别国债，解决地方隐债进入顶层设计，“平台必将顺利化债”亦为保利入场提供了最强支撑。

这一天，必然是中国区域改变发展逻辑的大拐点。

或许有读者问：现在不还是卖地吗？怎么能叫摆脱土地财政依赖呢？对此我们的感受是：

地产调控初步完成“房住不炒”，城投模式正在进入“过渡地带”。

在这个“过渡地带”，显著的信号包括恢复正常供地以及置换高成本资金，其目标指向都是流动性管理，以不引发区域金融风险为底线。

当“过渡地带”结束之后，自1992年开始的借城投融资以推动区域基础建设的历史阶段将正式完成，“营商环境”及“公众服务”两大主题将成为地方政府的最大竞争力，若叠加《公平竞争审核条例》，市场化配置要素资源也将为地方政府进行大松绑。若叠加税制改革，以税为主体的一般预算收入，将成为地方财政的主要来源。

在我们的观察中，“申请特别国债”的具体方案还没有披露，但2024年以来，市场已经可以看到沣东新城围绕化债事宜所采取的诸多行动。

而在新旧转化之间，地方政府融资成本也呈现出下行趋势。不仅今年以来债市利率已到达底部，10年期国债利率跌破2.3%，30年期国债利率跌破2.5%，创下2006年以来新低。同时，面对大行下沉的中小金融机构协同平台降低融资成本亦是大势所趋，既解决了自身的资产荒，也在一定程度上实现了息差提升。

行文至此，这种积极信号已经得到扩散。

11月11日，同为央企的中国金茂（00817）摘得曲江新区西安文教园约61.6亩开发用地，溢价率22.94%，价款14.5亿元。

或许正是央企出手拿地释放出的积极信号，民营房企也在沣东动了起来。

正如本文开头提到的，就在央企保利拿地的12天后，陕西地建嘉信置业于11月18日在沣东新城文商片区以8.56亿元摘得79.28亩商住用地，该公司是由陕西地建地产集团（51%）与西安嘉信美地实业联合成立的平台公司，后者公司法人及大股东正是曾经将西安万科带入巅峰的原总经理钱嘉。

距离西咸新区秋季土地资源推介会过去仅不到一个月，沣东新城就已成交两宗地块。据金融棒棒糖了解，沣东新城本轮推出的几宗地块引起了诸多知名地产商的关注，其中不乏TOP10的房企已经开始与沣东新城展开多轮洽谈。

市场拐点是否已经到来，我们也能从沣东这几宗地块的火热程度中观察一二，我们相信，市场即将迎来黎明的曙光。