北京楼市迎降税大招,买800万二套房省契税16万;专家:11月二手房网签有望2万套

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

继上海楼市降税大招落地后，北京也落地契税、增值税优惠政策。

11月18日深夜，北京市住建委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准。

取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

根据通知，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

9月底中央政治局会议明确，抓紧完善土地、财税、金融等政策。11月13日财政部等三部委发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策，即房地产减税政策，且明确具体操作办法由各地制定。

与上海不同的是，北京并没有提及个税政策。

12月1日新政落地后，在北京买房能省多少钱？以一套138平、总价800万元的房子为例，政策调整前为非普通住房，6年前买入价为500万元，当下购买仍要按照5%的税率征收增值税，需缴纳增值税为15万元，政策调整后增值税可全免。

契税方面，如果是购房方是唯一住房，调整前契税是12万元，此次调整后为8万元，节省4万元。如果是第二套房，调整前契税是24万元，此次调整后为8万元，节省了16万元。

中原地产首席分析师张大伟指出，过去非普的标准影响非常大，关系到贷款首付比例、契税、增值税等，但随着最近2年的各种政策宽松，实际豪宅线影响市场的只有二手房的增值税了。

“新政政策有利于改善购房，有利于大户型成交，利好楼市暖冬行情继续，北京11月二手房截止11月18日，网签达到了10047套，预计还有11天的情况下，全月二手房住宅网签有望接近2万套。” 张大伟说道。

他认为，这一轮组合拳代表了救楼市的决心，坚决要拉动楼市，所以短期看对房地产可以比之前乐观一点了。一系列政策有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市已经可以判断见底，市场企稳将是趋势。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析道，此次京沪政策有三大看点：一是在住房交易税收上，京沪与全国其他地方看齐，也就是说，全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。一线城市不再“区别对待”。

二是京沪面积在90-139平米的二套房购置，受此次契税减免政策的利好更大，税率从3%降至1%。而这个面积段，目前可以覆盖到京沪大部分改善型需求，特别是购置新房，现在基本上可以做到3-4房，有效满足了改善型需求。

三是一次性降成本效应很明显。在京沪，有很多早年买房的群体，其房产增值额比较大，比如2015年购置的500万房产，现在为800万，若是非普通住房，按5%的增值税率算缴税达到15万。新政后这个15万直接免掉，如果再加上契税、个税等影响，减税带来的一次性降成本效应非常明显。

“过去，由于税收导致的一次性成本比较高，特别是90-139平米的非普通住房售卖，少则几万、多则十几万或几十万。现在，这个成本直接剪掉了，有助于促进二手房挂牌和顺利售卖。”

李宇嘉认为，对新房的利好效果更明显。卖掉90-139平米购置更大面积、户型设计更好的产品，是这次政策刺激最大的地方，这类产品往往是改善型产品，特别是基于人口增加（父母同住或多孩）驱动的需求，新房市场供给最契合。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫则指出，上海、北京同日取消普通住宅与非普通住宅标准要求，增值税、契税与全国同步，其中上海的转让房屋按1%征个人所得税，税收政策力度最大。预计广州、深圳紧跟其后，将近期取消普通住宅与非普通住宅标准要求。

“预计2024年四季度到2025年一线城市与全国渐进式、滴灌式放松房地产政策将是主流，所谓的因城施策，一城一策，一区一策，市场的止跌，回稳路径以城市核心区、非核心区、核心城市与非重点城市的分阶段推进。”谢逸枫分析道。