父母出资买房登记女儿名下，约定借名买房，女婿拒认引发法律纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告主张

原告徐慧英向本院提出诉讼请求：

1. 请求依法判决确认原告与被告之间存在的就位于北京市朝阳区 X 号房屋的借名买房合同有效（出名人是张悦花、借名人是徐慧英）。

2. 请求判决原告为北京市朝阳区 X 号房屋的实际所有权人，依约享有该房屋的所有权。

3. 本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原被告系母女关系，被告与第三人系夫妻。2016年7月，原被告双方约定：原告出资购买位于北京市朝阳区 X号房屋登记在被告名下，原告支付房屋全部购房款及因购房产生的税费、中介费等费用，因该房屋产生的权利义务由原告承担。

2016年7月26日，按照与原告的约定，被告与房屋原所有人签订了《北京市存量房屋买卖合同》；2016年8月24日，被告与 N 银行（以下简称 N 银行）签署《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》；同日，原告与 N 银行签署《保证合同》，约定原告为被告与 N 银行签署的《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》提供全程保证责任，保证期间为主合同下的债务履行期届满之日起两年。

上述协议签署后，原告按照与被告的约定，支付了房屋购房款及税费、中介费等，且按月偿还贷款至今。房屋自2016年交付以来，原告一直占有使用该房屋至今。综上，原告与被告上述约定是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。根据《民法典》的相关规定，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。为此，原告依据《民事诉讼法》等法律的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。

（二）被告辩称

被告张悦花辩称：同意原告的诉讼请求，请求法院判决借名买房合同有效，房屋实际所有权人是徐慧英。理由如下：

第一，房屋实际出资、占有、使用、收益情况均属于徐慧英，房产虽然登记在被告名下，但是房屋物权登记只是外观主义，房屋的实际所有权人最主要还是依据房屋的购房出资、占有、使用收益的事实来认定。

张悦花和第三人婚后并没有能力支付600多万元的首付购房款以及每月三万多元的月供还款，以上购房出资均来自徐慧英，房屋使用也是徐慧英夫妇带着张悦花一家三口共同居住。

第二，徐慧英与张悦花之间有借名买房的意愿，徐慧英为了在北京帮助张悦花照顾孩子时在北京有固定住所，以及避免日后产生纠纷，与张悦花约定徐慧英出钱买房，房子登记在张悦花的名下，之后徐慧英履行了自己的约定，每月用张悦花的贷款账户还款，而且徐慧英和张悦花也曾说过签订书面合同，但是张悦花刚结婚，担心自己丈夫不高兴，所以就拖着一直没有签订书面合同，口头约定也是属于协议的一种，根据法律规定也是有效的。

（三）第三人述称

1. 第三人赵志伟述称

原被告是母女关系，对于原被告达成借名买房合同关系不认可。原告第一项诉求中的合同我方不知情，购买房屋原告是出资了，但是原告自愿的。第二项诉请不认可，原告没有使用权、所有权。

第一，关于起诉的背景，夫妻双方已经分居，从2021年9月份至今，双方面临离婚诉讼，或者正在考虑离婚，作为原告与被告是异议相关方，第三方不承认原告的全部诉讼请求。

第二，原告提出的借名买房合同有效，实际根据北京市购房政策，我们已经买了一套房，这是第二套房，是借的我们夫妻双方的名，出让名的是夫妻双方，原告也从来没有通知过我，跟我也没有任何的口头约定，实际上这个名不存在，实际张悦花也不具备北京户口，如果不是我们存在夫妻关系，其也不具备在北京购房资格。

第三，关于所有权，承认原告支付的相关房款，也承认原告在房屋前期费用上做了支持，原告是房屋贷款的担保方。借款人是张悦花，担保方是徐慧英，有相关合同，二手房购房也是属于夫妻共同的债务，我们事实上也有足够的还款能力，也能还款，如果原告承认担保关系不愿意继续还款，我们可以把房屋处置，把原告曾经出资的钱还给她，我们接下来可能会走离婚诉讼，原告只是有出资但是不享有所有权，我不认可原被告之间有口头的借名买房合同，如果没有家庭协商，借家庭买房的名额和指标是不成立的，认为他们之间不存在借名买房合同。

2. 第三人刘富成述称

我同意原告的全部诉讼请求和理由。

（四）法院查明

原告徐慧英与第三人刘富成系夫妻关系，徐慧英系被告张悦花之母，被告张悦花与第三人赵志伟于2013年12月25日登记结婚。庭审中，赵志伟表示其已经与张悦花分居，准备离婚。张悦花对此表示，赵志伟陈述的离婚一事不属实，没有计划离婚。

2016年7月26日，张悦花（买受人）与陈宇强、杨志明（出卖人）、北京 C 公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张悦花购买陈宇强、杨志明所有的坐落于北京市朝阳区 X 号（以下简称涉案房屋），房屋性质为商品房，房屋总成交价格为1300万元，其中房屋成交价格858万元，装饰装修及配套设施设备等作价442万元。

关于涉案房屋购房款等款项，庭审中，徐慧英、张悦花及赵志伟均认可涉案房屋的首付款、中介费、税费均由徐慧英支付，贷款由徐慧英每月按照大于还款金额的款项支付至张悦花账户后，由张悦花账户偿还，但赵志伟表示徐慧英系代张悦花及赵志伟支付购房款项、税费等、代为偿还贷款。

经查，2016年8月1日，张悦花作为申请人签署 N 银行《个人消费贷款申请书》，因购房申请贷款600万元，徐慧英、张悦花及赵志伟认可申请购买的房屋为涉案房屋，申请书中申请人及申请人配偶特别声明及承诺部分载明“申请人特别声明、承诺并保证如下：……。申请人配偶特别声明、承诺并保证如下：本人同意以本人家庭财产为申请人的贷款项下债务承担清偿责任，并且，如申请人申请的贷款涉及以本人家庭财产、本人与申请人共有的其他财产作为担保的，本人在此不可撤销地授权并同意申请人自行以该等财产为担保以及办理相关手续，本人自愿承担相应的责任和后果”，赵志伟在申请人配偶签字处签名。

在2016年8月1日 N 银行针对借款人的谈话笔录中载明，张悦花申请贷款购买涉案房屋，张悦花及赵志伟在被谈话人处签名。2016年8月24日，张悦花（借款人、抵押人）与 N 银行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》（以下简称《借款及抵押合同》），约定张悦花贷款600万元用于购买涉案房屋，借款人账户为张悦花账户。2016年8月24日，徐慧英（保证人）与 N 银行（债权人）签订《保证合同》，徐慧英为上述《借款及抵押合同》提供保证期间为主合同下的债务履行期届满之日起两年的全程保证。

关于涉案房屋居住情况，徐慧英、张悦花及赵志伟均认可当时买的是承租的二手房，购买涉案房屋时已经住在房屋内，徐慧英夫妇及张悦花、赵志伟一家三口居住在涉案房屋，至2018年张悦花、赵志伟孩子到西城区上学，在西城区租房，才将涉案房屋出租。

徐慧英、张悦花表示因涉案登记在张悦花名下，故只能以张悦花名义对外出租，房租支付至张悦花账户。赵志伟表示涉案房屋就是由张悦花出租。关于涉案房屋的物业费、供暖费，徐慧英与张悦花表示有时候由徐慧英以现金形式支付，有时候需要转账由张悦花转账，徐慧英再将款项给张悦花。赵志伟表示，物业费、供暖费由张悦花支付。

原告主张与被告存在口头借名买房合同关系，双方未签订书面借名买房合同。第三人赵志伟表示，购买房屋商量过一两次，当时说是原告出资，帮我们买房，让我们先住，我方认为涉案房屋是我方和张悦花购买的。

第三人赵志伟另提交房租租赁合同用以证明其与被告分居、感情已经破裂，原告及被告认为与本案无关。

原告要求确认其系涉案房屋所有权人、享有所有权，法院向其释明，原告以借名买房提起合同之诉，原告诉讼请求可以为要求被告为其办理房屋过户登记手续，经询，原告坚持不变更诉讼请求，原告同时表示因原告不具备北京购房资格，只能以被告名义购房，无法办理房屋过户。审理中，原告、被告及二第三人均认可购房时原告及刘富成不具备北京市购房资质。

（五）裁判结果

1. 确认原告徐慧英与被告张悦花之间就位于北京市朝阳区 X 号房屋存在的徐慧英借用张悦花名义购房的借名买房合同有效。

2. 驳回原告徐慧英的其他诉讼请求。

二、案件分析

（一）借名买房合同关系的认定

1. 证据与证明责任

在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本原则。本案中，徐慧英主张与张悦花存在借名买房合同关系，尽管是口头协议，但需通过一系列证据来证明其主张。而赵志伟对此予以否认，双方形成了证据对抗。对于这种没有书面合同的情况，法院需要综合各种事实来判断。

2. 从借名原因分析

各方当事人均认可原告徐慧英及配偶刘富成无北京市购房资质，这一事实使得徐慧英借用女儿张悦花名义购房存在合理性和可能性。在购房政策限制的背景下，借名买房成为一种可能的选择。

3. 购买过程与款项支付情况

从购买房屋的整个过程来看，涉案房屋首付款、中介费、税费均由徐慧英支付，房屋贷款也是由徐慧英按月支付至张悦花账户。这种出资方式和行为模式对于判断借名买房关系至关重要。而且，徐慧英夫妻曾与张悦花夫妻及孩子实际居住涉案房屋，这进一步表明徐慧英实际参与并承担了购买房屋的各项核心事务，承担了购买房屋的主要义务，同时也在一定程度上享受了相应权利。特别是支付房屋中介费、税费等款项以及逐月向张悦花账户转贷款的行为，与一般的单纯出资行为有着明显区别，更倾向于表明借名买房的实质。

4. 合同关系的合法性判断

综合上述情况，法院认定徐慧英借用张悦花名义购买位于北京市朝阳区X 号房屋的借名买房合同关系成立。又因该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，所以应属合法有效。这一认定既尊重了当事人的真实意思表示，也符合法律规定的合同有效性原则。

（二）关于所有权确认请求的分析

1. 诉讼请求性质与法院释明

徐慧英要求确认其系涉案房屋所有权人，这一诉讼请求在性质上涉及物权确认。然而，本案是以借名买房提起的合同之诉。法院向徐慧英释明可以变更诉讼请求为要求张悦花为其办理房屋过户登记手续，但徐慧英因自身无购房资质无法办理房屋过户而坚持原诉讼请求。

2. 合同纠纷与物权纠纷的区别对待

在法律上，合同纠纷和物权纠纷是不同的法律关系。在本案这种借名买房的情境下，不能简单地在合同之诉中直接确认所有权。因为物权的确认需要遵循物权法定等一系列原则，而借名买房合同的有效并不必然导致物权的直接变动。所以，法院对徐慧英确认所有权的诉讼请求不予支持是符合法律逻辑和司法实践的。

（三）诉讼费承担的依据

由于徐慧英借用张悦花名义买房是自身受益行为，且在本案中其诉讼请求部分未得到支持，根据诉讼费承担的相关规定，由徐慧英承担诉讼费是合理的。这也体现了诉讼中责任与风险的合理分配原则。

三、案件启示

（一）证据收集与保留的重要性

1. 口头协议的风险警示

本案中，借名买房是口头协议，这给案件带来了很大的不确定性。在法律实践中，口头协议在证明上存在困难，容易引发争议。当事人在进行类似重大交易安排时，应尽量签订书面合同，明确双方的权利义务，避免因缺乏书面证据而陷入举证困境。如果因特殊原因只能达成口头协议，那么要尽可能通过其他方式来强化证据，比如本案中的出资记录、实际居住情况等，但这些证据的证明力往往不如书面合同直接和充分。

2. 全面证据链的构建

无论是在主张借名买房合同关系成立还是其他类似复杂的法律关系中，构建全面的证据链至关重要。除了直接的出资证据外，与房屋购买、使用、管理相关的各种证据都可能影响案件结果。例如，本案中的贷款偿还方式、物业费和供暖费的支付情况、房屋出租情况等，这些看似琐碎的细节都成为了法院判断的依据。律师在处理此类案件时，要引导当事人全面收集和整理证据，从多个角度来证明自己的主张。

（二）理解法律关系和诉讼策略的选择

1. 合同之诉与物权之诉的辨析

在涉及财产纠纷，特别是像借名买房这种复杂的财产关系纠纷时，律师和当事人要清晰地理解合同之诉和物权之诉的区别与联系。在本案中，徐慧英最初的诉讼请求混淆了这两种不同的法律关系，导致其部分请求无法得到支持。律师在制定诉讼策略时，要根据案件事实和法律规定，准确选择合适的诉讼路径，避免因诉讼请求不当而影响案件结果。

2. 法院释明的重视与应对

法院在审理过程中的释明是非常重要的提示信息。当事人和律师应当重视法院的释明内容，认真考虑是否需要调整诉讼策略。在本案中，徐慧英在法院释明后仍坚持不变更诉讼请求，虽然这是其自主选择，但也反映出对诉讼策略调整的谨慎性。律师需要根据具体情况，权衡坚持原请求和变更请求的利弊，为当事人提供合理建议。

（三）家庭财产安排与沟通的谨慎性

1. 家庭内部协商的重要性

本案涉及家庭内部成员之间的财产安排，由于缺乏充分的家庭协商，导致了纠纷的产生。在家庭共同参与的财产交易中，尤其是涉及借名买房等特殊情况时，各方应进行充分、坦诚的沟通，并尽量形成书面的家庭协议，明确各方在财产中的权益和责任，避免因误解或未告知而引发矛盾。

2. 考虑婚姻等因素对财产关系的影响

婚姻关系的变化对财产关系有着重大影响，如本案中赵志伟与张悦花的婚姻状况变化引发了对房屋所有权的争议。在进行家庭财产安排时，要充分考虑到可能的婚姻变动情况，以及夫妻双方在财产中的权益界定。特别是在涉及借名买房且涉及夫妻一方或双方时，要确保各方对借名行为和财产权益有清晰的认识和同意，以减少未来纠纷的可能性。