买拆迁安置房无房产证，律师解读能否起诉确认合同效力

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

赵先生向本院提出诉讼请求：

1. 判令双方于 2014 年 8 月 19 日签订的《北京市房屋买卖合同》合法有效；

2. 诉讼费由孙先生承担。

事实和理由：2014 年 8 月，双方签订《北京市房屋买卖合同》，由赵先生购买孙先生位于北京市海淀区 M 室房屋一套，购房款 2586600 元。因签约时房屋尚未办理房产证，依约双方共同到北京 Y 公司（以下简称 Y 公司）办理更名过户手续，赵先生依约支付全部购房款，且一直在此居住。现因该房屋办理房产证条件尚未成就，故起诉要求确认该合同合法有效。

（二）被告辩称

孙先生辩称，其认为双方合同无效。理由如下：

1. 该合同涉及多个家庭和多个权利人的权利，也涉及遗产继承问题，案涉房屋虽有其份额，但他无完全处分权，该合同侵占了其他权利人权益，属无权处分。

2. 赵先生非善意取得，不动产未经登记，在缔约时已告知赵先生有多个权利人，赵先生不属于善意取得。合同中买方和代理人身份不明确，无法证明赵先生为买方。钱女士向其转账，性质为借款，双方为借款合同关系。他已收到的上述款项支付给了郑先生，该人系赵先生委托的中介公司人员，不排除其与赵先生恶意串通，钱女士并未向他主张过还款。他已经报案，郑先生目前在逃。

3. 涉案房屋是农村宅基地上建造的房屋，属于小产权房，城镇居民不得到农村购买宅基地房屋和小产权房，双方的房屋买卖合同无效。

（三）法院查明

1. 2009 年 3 月 3 日，Y 公司、北京 C 公司、北京市 D 公司（拆迁人、甲方）与孙先生（被拆迁人、乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，载明甲方需拆迁乙方 X 号房屋。乙方现有在册人口 2 人，实际居住人口 5 人，分别为孙先生、孙父、孙母、孙兄、孙弟。被拆迁房屋补偿款 1061025.2 元，拆迁补助费 165663.8 元。

2. 2009 年 4 月 23 日，Y 公司（卖方、甲方）与孙先生（买方、乙方）签订《认购（期房）购销合同》（以下简称购销合同一）。同日，双方另就房屋签订《购销合同》（以下简称购销合同二）。2009 年 4 月 28 日，孙先生领取减购房款 641632 元后的拆迁费 593457 元。

3. 2014 年 4 月 29 日，双方就案涉房屋签订《补充协议》，确认该房屋实测面积 92.38 平方米，应退购房款 2105 元。孙先生于 2014 年 4 月 23 日支付案涉房屋购房款及 2014 年 4 月 29 日支付应退房款、物业费等各项费用。

4. 2014 年 8 月 19 日，孙先生（售房人、甲方）、赵先生（买房人、乙方）及北京 E 公司（居间人、丙方，联系方郑先生）签订《北京市房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称买卖合同），该合同第一款约定：甲方房屋坐落于北京市海淀区 M 号（以下简称案涉房屋）。第二条载明：此房屋价格为 258.66 万元。乙方同意签订本合同时，先期支付定金 5 万元，作为甲乙双方当事人定立预售合同担保，尾款付清后，乙方支付的定金将转为房价款。

5. 第四条载明：

- 甲乙双方约定房屋买卖付款条件，乙方于 2014 年 8 月 25 日前付给甲方人民币 5 万元整，余款 2014 年 11 月 26 日交齐，甲方必须有义务在办理房产证时办理过户等一切房屋手续；

- 5.......房屋完全属于孙先生所有，不存在任何纠纷。孙先生在该合同落款处签字，钱女士（赵先生母亲）代赵先生在该合同落款处签字。该合同有附件《房屋交易其他约定事宜》。

6. 2014 年 10 月 29 日，孙先生、赵先生（钱女士代理）、郑先生签订《购房承诺书》，载明：孙先生将案涉房屋于 2014 年以 2586600 元卖给赵先生，现已经将此房的购房协议，收据等相关手续在开发商处更改为赵先生，赵先生办理此房屋房产证时换正式发票时，孙先生及家人必须全力无条件配合办理。孙先生认为根据上述内容可知赵先生在缔约时对案涉房屋系孙先生及其他权利人共同所有是明知的。同日，北京 E 公司向钱女士出具 5 万元中介服务费收据，孙先生向钱女士出具收到钱女士 2586600 元的收条。

7. 孙先生与钱女士另在当日签订《借款合同》，主要内容系钱女士同意向孙先生出借金额为 2586600 元，并将该借款合同办理了公证手续。赵先生称其委托钱女士签订上述材料，并委托钱女士向孙先生支付了买卖合同项下全部购房款，签订《借款合同》系考虑到案涉房屋产权证尚未能办理，故以借款合同来保证其资金安全。孙先生则主张双方之间系借款合同关系，但对于签订买卖合同的原因无法确认。孙先生称其收到了赵先生支付的除了 5 万元定金之外的款项，但当天就将上述款项支付给了郑先生，但对于为何向郑先生支付无法进行解释说明。经查，现案涉房屋由赵先生居住使用，购销合同等由赵先生持有。

（四）裁判结果

孙先生与赵先生、北京E 公司签订的《北京市房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》合法有效。

二、案件分析

（一）合同效力问题分析

1. 代理行为的效力

在本案中，钱女士代理赵先生签字的行为在赵先生作出追认后具有法律效力，这使得赵先生成为买卖合同的合法买房人。这是基于代理制度的基本原理，追认赋予了原本可能存在瑕疵的代理行为以合法效力。

2. 无权处分的抗辩分析

孙先生以房屋属于其与家人共有为由主张无权处分进而认为合同无效。然而，在买卖合同签订时，因案涉房屋的房产证尚未办理完毕，赵先生仅能通过购销合同等材料了解出卖人信息。从购销合同内容看，案涉房屋的购买人是孙先生，这使得赵先生有理由相信孙先生具有处分该房屋的权利。这种信赖在商业交易中具有合理性，不能因房屋存在其他潜在共有人就轻易否定。

3. 善意取得相关争议分析

孙先生称在购房承诺书中“家人必须全力无条件配合办理”可推断赵先生明知房屋有其他共有人，但这一说法过于牵强。结合买卖合同中明确载明“房屋完全属于孙先生所有，不存在任何纠纷”以及孙先生将案涉房屋交由赵先生居住使用并将购销合同原件等交付赵先生等一系列行为综合来看，无法认定赵先生明知孙先生系无权处分。因此，赵先生符合善意相对人的特征。

4. 借款合同与买卖合同关系分析

虽双方另行签订了借款合同，但这并不影响买卖合同的效力。因为这两个合同的性质和目的不同，签订借款合同更多是考虑到房屋产权证办理的不确定性，以此来保障资金安全，而不是对买卖合同的否定或变更。买卖合同是双方真实意思表示，在不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反公序良俗的情况下，应当认定合法有效。

三、办案心得

（一）深入研究合同条款与交易背景

在处理此类房屋买卖合同纠纷案件时，深入了解合同条款和交易背景至关重要。本案中，仔细研究《北京市房屋买卖合同》《购房承诺书》《借款合同》等一系列文件内容以及房屋拆迁、购买等交易背景，是发现案件突破点的关键。只有全面掌握这些信息，才能准确判断双方的权利义务关系以及合同效力问题。

（二）重视证据收集与分析

1. 证据收集的全面性

全面收集证据是胜诉的基础。本案中，购销合同、房屋买卖相关协议、收条、中介服务费收据等都是重要证据。这些证据相互印证，形成了完整的证据链。在收集证据过程中，不能放过任何可能对案件结果产生影响的细节，例如房屋的居住使用情况、文件原件的持有情况等。

2. 证据分析的逻辑性

对收集到的证据进行深入分析，挖掘其中的逻辑关系。通过分析买卖合同中的条款表述、当事人的行为以及各种证据之间的关联性，有力地反驳了对方关于合同无效的主张。例如，从房屋交付居住、文件交付以及合同条款对房屋权属的表述等方面，推断出我方当事人的善意和对合同有效的合理信赖。

（三）准确把握法律规定与司法实践倾向

1. 法律规定的运用

熟练掌握和运用与合同效力、善意取得、无权处分等相关的法律法规。本案依据《民法典》中关于合同生效条件以及善意取得制度的规定，为案件的分析和辩护提供了坚实的法律依据。确保在每一个法律观点的阐述上都有明确的法律条文支持，增强辩护的权威性。

2. 司法实践倾向的关注

关注司法实践中对于类似房屋买卖合同纠纷案件的处理倾向。了解法院在类似案件中对无权处分、善意取得等关键问题的认定标准和尺度，使案件的代理策略更符合司法实践的要求。这有助于提高胜诉的可能性，更好地维护当事人的合法权益。在本案中，司法实践对于保护善意相对人在合理信赖下签订的合同效力的倾向，为案件的胜诉提供了有利的司法环境参考。