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中建t5未来住区

贵阳【中铁阅山湖臻藏】
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目前在售：

B1地块湖景大平层，楼栋1/2#楼，产品为湖景大平层，楼栋地上总层高24层，梯户比2T2户，户型面积200/218平，楼栋朝向为北向。

临湖大平层在售价格在2万左右。目前，临湖大平层中高楼层已经售罄，剩余楼层基本在10层以下；

B2地块湖景高层（大平层），楼栋3/4#楼，产品为湖景高层和大平层，楼栋总层高25层，梯户比2T3户，户型面积141/162平，楼栋朝向为北向。

湖景高层和大平层价格均价17000每平左右，3#楼低楼层偏多，4#楼中高楼层皆有（备案情况）；

B2地块普通高层，楼栋5/6/7#楼，产品为普通高层露台房，楼栋地上总层高32层，梯户比2T4户，户型面积125/137平，楼栋朝向为东北-西南向，或东西朝向。

普通高层在售价格，5#楼可看湖景，价格12500-14000 每平，6/7#楼均价12500每平。

交房时间，新加推的B3地块8/10楼栋交房时间预计在2026年底，在售B1/B2地块楼栋2026年3月。交付标准为毛坯交付。

物业公司及物业费情况，物业公司中铁慧生活，高层物业3.8元/㎡，大平层物业4.2元/㎡。

备注，楼栋及户型价格仅供参考，具体楼栋和户型价格请以实际成交价格为准。

臻藏地块情况

臻藏3个地块细节

前面提到，臻藏组团因地块规划情况，组团被分为3个地块，这里需要对3个地块进行较为细节的分析：

结合楼盘效果图，可以看出臻藏组团的地块细节情况：

B1地块：

B1地块湖景大平层，地块紧邻观山西路，产品为2栋200平湖景大平层：

地块特点：地块楼栋规划、户型设计、产品定位是组团中最高的，当然地块楼栋硬件综合指标也是最好的。如：

楼栋归家公区体验，户型居住体验细节，居住环境纯度，景观环境接触面都是组团中最好的。

但地块也有不足，例如地块空间较小，临观山西城市道路，低楼层环境接触面不太如意等。

地块实况

B2地块：

B2地块有5栋住宅，产品有湖景平层和普通高层，地块需要分两部分来看：

B3/B4#楼湖景平层，楼栋紧邻观山西路及阅山湖公园湖景一侧，楼栋能得到不错的湖景视野，但低楼层易容道路噪音干扰，以及湖景视野不太开阔等。

B3/B4#栋低楼层环境与B1/B2#栋类似，从楼栋去化数据可以看出，低楼层销售去化明显较慢。

B5/B6/B7#楼栋大致呈一字型排列，B5#栋可得湖景，但湖景视野不够开阔。另外两栋楼朝向社区。

B2地块空间较大，但因地块形状问题，地块布局难以兼顾景观和朝向。地块社区空间内容也很难做丰富和均匀。

好在楼栋设计之初，尽量做到了与别的组团楼栋错位，能保障B5-B7栋的视野尽量不受遮挡。

另外，B2地块西侧是规划中的教育用地，西侧的朝向视野开阔性还是不错的。

各地块效果图

B3地块：

B3地块位于万达商业与银海元隆熙府之间，产品为类“第四代”露台房，楼栋住宅呈围合式布局。

B3地块产品定位没有B1地块高，但地块空间是最大的，也是最规整的，因此地块楼栋设计兼顾了环境和地块内部空间。

例如，地块北侧楼栋可得湖景景观，楼栋朝向也尽量朝湖景，户型面积也偏大；其余楼栋朝向各有不同，但因地块空间较大，楼间距能得到保障，楼栋露台空间视野不会太拥挤。

另外，B3地块空间较为充分，社区景观内容也能做得更为丰富，可为后期业主提供较为不错的社区休闲空间。

当然，B3地块产品设计也有妥协，部分景观不佳的楼栋户型产品有缩小，户型面积为128平。能满足基本的改善入门需求。

本节内容可看出，臻藏组团产品设计差异巨大，这是因为地块较为分散，且地块接触的景观环境差异所导致的。

组团这样的产品设计优势在于能充分利用地块环境，做出不同的产品定位，提升产品的客群覆盖面。换句话说，就是结合地块特点，将地块价值最大化。

不过，这样的产品设计，最终的呈现是加剧了产品的复杂性，组团的整体纯度降低了。好在组团产品的最小面积和价格控制较好，建面125的户型保障了最低改善的入门要求。

备注：这里的最低改善，是结合贵阳当下的市场环境来界定的，也是城语个人较为主观的判断。

臻藏加推简析

加推楼栋细节分析：

此次加推楼栋B8/B10位于B3地块的北侧，户型楼栋产品为类“第四代”住宅露台房，户型建面140/153平，户型有大赠送设计，赠送面积约40-50平。楼栋朝向为北向，8号楼西北向，10号楼北向。

户型简析：

建面153平户型

建面153平4房2卫户型。

户型基本结构是边竖厅2+2房布局，户型优势，餐客厅公区加露台空间可做到270度采光，为户型提供了最大的视野空间；

另外户型有可供改造的阳台空间赠送，玄关入户区域的阳台可根据需求改造为2房或者是1房，满足房屋空间的灵活性需求。

但户型也有不足的地方，建面153的大平层，户型设计没有体现出大平层的特点，例如主卧空间尺度严重不够，主卧和次卧挤在一起，户型生活动线复杂等。

就建面153的户型设计，城语很是理解，户型要最大面的得到景观，也想要揉和进大赠送，还要兼顾露台布局等。这样什么都要的户型，都搞成这样了。

建面140平户型

建面140平4房2卫户型。

户型基本结构为横厅3+1房设计，户型优势，户型公区面宽尺度很棒，面宽接近8米，加上露台延伸空间，公区尺度将进一步得到延伸；

户型主卧空间尺度不错，主卧空间功能自由度很棒；另外户型有赠送可供改造的空间，能满足户型空间的灵活性。

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