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中交融正是河西位置还不错，也比较有性价比的楼盘，本文从区位、景观、立面、户型等几个角度分析一下它的产品。

区位：

中交融正这个地块由中交于2020年9月竟得，这个区位西接陈塘自主创新示范区，东临定位“天津设计之都核心区”的海河柳林板块。

大的位置还可以，规划很美好，实际周边基本都是老旧小区。

走在周边，看到的画风基本是这样的：

规划设计：

整体占地面积 21248.6 ㎡，总建筑面积 67495 ㎡，其中住宅建筑面积 42581 ㎡，规划 4 栋围合式高层，项目北侧自带商业配套，西侧将建设 4500 ㎡养老院。

小区不大，图片中这栋“U”字形的矮楼应该就是养老院，本来就不大的小区，养老院占据了一大部分景观用地，如果能沿街做成一字形，小区的景观面会大一些，可能是因为养老日照要求比较高的原因，才布置成了U字形，对未来的住户来说比较可惜。

户型分析：

由于项目整体定位是刚需产品，项目一共也就438套，以88㎡实用三居和108㎡舒适三居户型为主。户型布置逻辑也很简单，边户108，中间户88㎡，户型大格局中规中矩，属于这几年的主流产品，但户型细节却明显欠推敲。

88㎡户型优点就不说了，主要缺点：

1.客厅电视背景墙只有2.7米，连规范要求的最小3米都没达到，现在都流行的巨屏电视在这个户型里就比较尴尬了，装完电视几乎没啥背景墙了，并且沙发也只能买小的，要不然沙发比背景墙还宽看起来比较难受了，图中这个四个分隔的沙发恐怕也是坐不了四个人的。

2.阳台进深太小，虽然没标尺寸，但看起来阳台的面积比旁边的空调机位大不了多少，并且洗衣机的位置太局促了，从客厅里刚好能看到，如果能藏在墙后边就好了，唉。

3.卫生间的布局就更让人无语了，市面上第一次见到洗手盆后边是排风道和水立管的布局。我后期装修怎么也要在洗手盆那里挂个镜柜吧，难道让我挂在下水立管上？？？

事实是装修时候不得不在水立管外边再让装修师傅砌一皮砖，结果就是本来就局促的卫生间更加局促，很有可能贴完砖之后连个正常的洗手盆的装不下，只能装个半抛盆，以后天天洗手弄得地上都是湿的。

4.北书房太小了，仅有的2.4米*2.6米的尺寸也就够一个成年人转个身，况且房间还不是方正的2.6米。本来北侧有外廊的话，北向卧室采光就受影响，结果这个北卧室的窗上方又放了一个空调板，上下的空调和北侧外廊一起完美实现了对北卧室窗上、下、侧面无死角的采光遮挡。

108㎡户型

108户型整体不错，边户南北通透，大格局没问题。只可惜阳台太窄了，如果能做成客厅、南向次卧两个面宽的阳台就好了。主卧的卫生间和88平户型一样，也是把手盆放在排风道和水立管前边，装修完不知道这个卫生间的门能不能打开。

整体来说108这个户型还是比较有性价比的，如果实力允许，建议直接108平，省的后边老想着换房，毕竟两个卫生间比一个卫生间还是方便很多。

立面

说实在的第一眼看到中交融正的立面的时候惊呆了，这都2022年了，还有这样的商品房外立面真是挺震惊的。不知道设计师是不是照着回迁房的标准做的立面设计，或者大概率是做完平面就根本没关立面，盖出来是啥样都行。首先周边的商品房人家都是这样的（天房海河湾、恒大帝景）：

别人一看都是很值钱的外立面，结果他家这外立面是这样的：

一条条傻大黑粗的空调机位造型杵在那里，和整个立面造型设计毫无关系。刚需产品也不该这么凑合啊。这样的立面，十年后空调百叶就破旧不堪了，搞不好空调冷凝水到处乱滴，到时候和周边那些叫**里、**里的老旧小区能有多大区别呢？十几年后二手房能保值吗？更不用说小区本来就没多大绿化面积，还有一个那么大的养老用房，唉，单从立面看前景堪忧！

景观

小区本身占地面积 21248.6 ㎡，除去4500平的养老院（目测好像是三层），剩余的占地不到2万平，除了建筑占地和消防救援场地这些硬质铺装面积，实际绿化面积应该很小了，从公布的效果图上也能看出来，绿化的范围确实不大，光秃秃的。单从景观绿化角度来说很难为这个项目增色，也很难达到周边口碑二手房小区的平均水平。住这里又想有比较好的室外活动空间的话，只能期待周边柳林公园的建设了。

恒大帝景是这样：

总结一下，这个项目位置还可以，性价比也比较高，但性价比的背后是产品打磨度的欠缺，产品没啥大错，但细节严重欠考虑。很遗憾，作为天津这个直辖市这么好的位置的一块地没有被好好重视和精心策划设计。刚需客户可以考虑，但前提是能接受它的不足。

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