房产拆迁律师：父母安置房被赠与他人，子女依法要回的法律依据

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告陈娟向本院提出诉讼请求：

1. 要求确认张宇与陈峰于 2021 年 8 月 11 日就北京市东城区 X 号房屋签订的《赠与合同》中涉及陈贵遗产部分无效，并将该房屋产权恢复登记至张宇名下。

2. 诉讼费由被告承担。

（二）事实和理由

张宇与陈贵系夫妻关系，原告为二人之女，陈前为二人之子，陈峰系陈前之子。北京市东城区Y 号房屋是陈贵承租的公房。2001 年经拆迁，安置了北京市东城区 X 号房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋购房款中有 10 万元系原告出资。

2001 年 11 月 15 日，陈贵去世。2003 年左右，张宇将涉案房屋所有权登记至张宇名下。2021 年 8 月 11 日，张宇与陈峰在原告不知情的情况下签订《赠与合同》，将涉案房屋产权过户至陈峰名下。

原告认为涉案房屋为张宇与陈贵的夫妻共同财产。陈贵去世后未经析产继承，涉案房屋产权属于陈贵的部分应为继承人共同共有。张宇未经原告同意将涉案房屋赠与陈峰的行为构成无权处分。且陈峰在明知涉案房屋系祖父母共同财产、尚未继承的情况下，依旧接受赠与，二人属于恶意串通，故诉至法院，请求判如所请。

（三）被告辩称

被告张宇、陈峰辩称：原告提起本案诉讼存在程序问题，原告主张确认合同无效的前提是原告为涉案房屋的共有权人，但本案无法确认原告继承涉案房屋或确认原告是涉案房屋的共有权人，故原告诉讼请求缺乏权利基础。购房合同由张宇签的，并非陈贵签署，房款亦不是原告支付，取得涉案房屋产权证时陈贵已去世，涉案房屋是张宇的个人财产。

原告曾以所有权确认纠纷起诉二被告，其所持理由亦为支付了购房款，且与陈贵存在约定，原告在本案中仍然是主张合同权利，构成重复起诉。原告无论主张合同无效还是继承均已超过诉讼时效，陈贵于2001 年去世，如果原告认为其是共有权人，那么在 2004 年房屋登记至张宇名下就应开始计算诉讼时效。综上，不同意原告全部诉请。

（四）法院查明事实

陈贵和张宇系夫妻关系，原告为二人之女，陈前为二人之子，陈峰系陈前之子。2001 年 11 月 15 日陈贵去世，2021 年 12 月 30 日陈前去世。2001 年 7 月 22 日，Z 中心（出卖人）与张宇（买受人）签订《回购 W 地区就地安置住房预售合同》，载明出卖人对买受人居住的北京市东城区 W 地区进行拆迁。

买受人原住公房地址Y 号，在 W 地区内有正式住房 2 间，使用面积 16.1 平方米，建筑面积 21.41 平方米，安置人口 2 人。买受人自愿购买就地安置住房 W 地区 X 号住房，建筑面积为 72.15 平方米，用途为普通住宅。买受人应向出卖人支付回购安置住房价款 236661 元，买受人分两次付款（首次付款不低于购房款的 50%），该合同未载明具体付款时间。

同时，涉案合同所附《改造回购安置住房房价计算表》，载明承租人系陈贵，购房人为张宇，夫妇工龄73。房价计算包括三个部分：

1. 安置房建筑面积未超过原住房建筑面积部分：（房改成本价 - 标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄之和）×（1 + 调节因素之和）×原住房建筑面积，该部分房价为 12644.9 元。属安置房屋建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均 15 平方米的部分以内部分：房改成本价×（15 平方米每人×安置人口 - 原住房建筑面积）×（1 + 调节因素之和），该部分房价 13266.4 元。

2. 属安置房屋建筑面积超过人均 15 平方米的部分房价 210750 元，以上合计 236661 元。

2001 年 7 月 22 日，Z 中心与陈贵签署购房折抵清单，载明承租人或产权人为陈贵，折抵项目包括提前搬家奖励费等共计 6035 元。2001 年 7 月 28 日，Z 中心向陈贵开具了支付 50%购房款 118331 元的收据。2003 年 5 月 18 日，Z 中心向张宇出具了支付购房款 117330 元的收据。

2004 年 4 月 21 日，张宇取得涉案房屋不动产权证书。2021 年 8 月 11 日，张宇与陈峰签署《赠与合同》，载明张宇自愿将涉案房屋 100%份额赠与陈峰所有。2021 年 8 月 11 日，陈峰取得涉案房屋产权证书。

另查，2022 年 1 月，本院审理陈娟诉张宇、陈峰所有权确认纠纷一案，陈娟以其与陈贵、张宇、陈前之间存在协议，按照各自购房款出资额确定涉案房屋产权份额为由，要求确认其对涉案房屋享有50%的产权份额。

该案审理中，原、被告均认可《回购W 地区就地安置住房预售合同》所载明的安置人口 2 人系张宇和陈贵。亦均认可陈贵、陈前去世后未进行析产继承。本院经审理作出 F 号民事判决，驳回了陈娟的全部诉讼请求，该判决已发生法律效力。

二、裁判结果

1. 确认被告张宇与陈峰于 2021 年 8 月 11 日就北京市东城区 X 号房屋签订的《赠与合同》中涉及陈贵遗产部分无效。

2. 被告张宇、陈峰于本判决生效后十日内将北京市东城区 X 号房屋二分之一产权恢复登记至张宇名下，另二分之一产权仍登记在陈峰名下。

3. 驳回原告陈娟的其他诉讼请求。

三、案件分析

（一）案件核心问题剖析

本案核心在于审查张宇与陈峰于2021 年 8 月 11 日签订的《赠与合同》的效力问题，具体涉及两个争议焦点：一是该赠与合同是否构成无权处分从而导致合同无效；二是该赠与合同是否存在恶意串通进而导致合同无效。

（二）关于无权处分问题分析

1. 房屋产权性质认定

涉案房屋是因拆迁安置而来，拆迁安置发生在陈贵与张宇夫妻关系存续期间，被拆迁房屋是陈贵承租的公房。尽管购房合同是张宇签署，但在计算房价款时使用了陈贵和张宇夫妇的工龄优惠，并且部分购房款在陈贵生前就已支付。

2001 年陈贵去世后，虽然 2003 年支付了剩余购房款，但基于上述情况，应认定涉案房屋的购房款是由陈贵、张宇夫妇的夫妻共同财产支付。因此，即便涉案房屋登记在张宇名下，该房屋实质是基于陈贵承租公房拆迁利益的转化，应当认定为陈贵与张宇的夫妻共同财产。

2. 无权处分行为判定

被告以涉案房屋是张宇签订购房合同且登记在张宇名下为由，主张房屋为张宇单独所有，这种观点缺乏法律依据。陈贵去世后，包括本案原告在内的继承人未对属于陈贵的份额进行继承，此时涉案房屋中属于陈贵的份额处于待继承状态。

在此情况下，张宇未经其他继承人同意，将涉案房屋赠与陈峰，这种行为构成了部分无权处分。不过，根据相关法律规定，处分人在缔约时对标的物是否享有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的合同的效力。也就是说，张宇和陈峰签订的《赠与合同》本身不因张宇对标的物不拥有完全处分权而无效。

（三）关于恶意串通问题分析

1. 当事人知情情况判断

张宇应当清楚涉案房屋是其与陈贵的夫妻共同财产，而陈峰作为张宇的共同家庭成员，也应当知晓这一情况。

2. 恶意串通行为及损害后果认定

在陈贵去世后且未进行遗产继承时，涉案房屋属于按份共有状态，即在世一方（张宇）享有二分之一产权份额，另二分之一份额属于陈贵全体继承人共同共有。然而，张宇和陈峰签订赠与合同将涉案房屋赠与陈峰，并办理了过户手续，使得陈峰无偿取得涉案房屋所有权。这种行为明显侵害了作为继承人之一的原告的合法权益。所以，二人签署的赠与合同中涉及陈贵遗产部分，应当认定为无效。

3. 合同无效的法律后果处理

根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，行为人因该合同取得的财产，应当予以返还。但鉴于本案涉案合同仅部分无效，原告主张将涉案房屋全部产权恢复登记至张宇名下是不合理的。对于全体继承人共同共有部分产权，应当恢复登记至张宇名下。

四、办案心得

（一）法律关系梳理是关键

在处理这类复杂的房产纠纷案件时，首先要做的就是准确梳理案件中的法律关系。就像本案，涉及到夫妻共同财产、遗产继承、无权处分、恶意串通以及合同效力等多个法律概念和关系。只有清晰地梳理清楚这些关系，才能为案件的分析和处理奠定坚实基础。例如，明确涉案房屋是夫妻共同财产在拆迁过程中的转化，以及在一方去世后未继承时的产权状态，是判断赠与合同效力的前提。

（二）证据收集与运用的要点

证据在这类案件中起着决定性作用。要全面收集各种证据，包括购房合同、收据、产权证书、拆迁相关文件、家庭成员关系证明等，并深入分析这些证据对案件的影响。比如在本案中，购房合同中关于承租人、购房人以及工龄使用情况，收据显示的付款时间和金额等，都为确定房屋产权性质提供了关键依据。同时，要善于利用证据反驳对方的观点，对于被告提出的原告不具有权利基础、构成重复起诉和超过诉讼时效等抗辩，通过对证据的合理分析和解读，证明自己的主张。

（三）庭审策略与法官视角把握

在庭审过程中，制定合理的庭审策略至关重要。要围绕核心法律关系和关键证据进行陈述和辩论，避免被对方的无关观点干扰。例如在阐述赠与合同无效的理由时，紧扣无权处分和恶意串通这两个焦点，清晰地向法官呈现案件事实和法律依据。同时，要站在法官的视角考虑问题，法官在审理案件时需要依据法律和事实作出公正的裁决。所以在阐述观点时，要让法官能够容易理解案件的复杂性和自己主张的合理性，通过简洁明了的语言和逻辑清晰的论证，增加胜诉的可能性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！