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项目所在丰台区小屯西路棚户区改造25-134地块，位于西四环外大瓦窑板块，是城建宸知筑的二期产品。按照最初的规划，宸知筑一二期共建20栋5-25层洋房及高层，1435套房源，容积率2.8。其中一期6栋611户，二期14栋824户。2024年7月，新规划出炉，容积率没变，但二期玺院的户数减少了117户，相应的，单套户型面积变大了，80%以上为125㎡以上户型，但也有近140套中小户型，其中84㎡-89㎡二房有62套。

同时变化的还有价格，一期宸知筑开盘预售价为7.32万元-7.56万元/㎡；玺院的预售价区间则为7.49万元/㎡-8.53万元/㎡，但在考虑二期的增送面积后，两期产品价格就不好比较了。

“京西板块首个南北错落式双阳台的配置”是玺院的卖点之一，并且这南北两个开放式阳台是100%全赠送的，其他楼盘阳台则有要计入一半的产权面积。

根据官方公布的数据，154㎡户型南北阳台面积约为10.2㎡，169㎡户型南北阳台面积约11.7㎡，183㎡户型南北阳台面积约12.7㎡，206㎡户型南北阳台面积约13.8㎡。按照7.5万/㎡指导价计算，赠送的阳台价值可达百万元。

一期宸知筑于2022年10月22日拿证，共611套可售房源，截至10月18日网签197套，去化率约32%，成交均价71497.2元/㎡。

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北京优化房地产政策，五环内购房资格“5改3”：咨询的变多了，客户信心变足

红星新闻2024-10-01 19:40

国庆前夕，北京出台8条楼市新政，引发市场关注。9月30日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、国家税务总局北京市税务局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2024年10月1日起施行。

《通知》内容包括落实降低存量房贷利率政策、下调居民家庭购房贷款最低首付比例、下调非本市户籍居民家庭购房所需缴纳社会保险或个人所得税年限、购买通州区商品住房按全市统一政策执行等8个方面。

▲10月1日，北京

红星新闻从多家北京房地产中介了解到，在此次新政到来之前，市场预期已有回升。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，国庆前夕，“北上广深”四大一线城市全部对楼市政策进行了调整，说明立足市场需求的新情况，持续优化相关政策，更好支持合理住房消费需求的释放，也说明政策全面宽松期到来。

非京籍家庭购房社保年限下调：

五环内“5改3”，五环外“5改2”

据悉，此次北京楼市政策调整主要在以下8个方面：

一、落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。

二、居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。

三、非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。

符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购买本市商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

四、居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。

五、本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策。

六、对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。

七、按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。

八、加快构建房地产发展新模式。完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。

市场反馈：

看房的变多了，客户信心变足

对于此次楼市政策调整，北京某知名房产中介门店店长张女士告诉红星新闻，之前对于北京限购调整就有很多期待。这个政策出台前的一周左右，就能感觉到大家心态上有了变化，客户的信心会足一些，最近来看房的也变多了。

张女士看来，此次下调居民家庭购房贷款最低首付比例，对于购房意愿的激励会更大。“对于好多人来说确实是一个机会，因为原来首付都需要两三百万，现在可能不到一百万就可以‘上车’，购房首付的门槛跟在外地买房差别不大了。”

从事房产中介的李先生表示，10月1日，门店其实安排了调休，但咨询和带看的客户都变多了，大家反而更忙，预计国庆假期的成交量相当可观。

另一房产中介宋先生表示，此次新政能让原本想买房但不具备购房资格的人缩短购房周期，但对购房的刺激作用还是有限。如果能够把在北京购房与教育、考学等相关联，刺激效果会显而易见。随着近期股市走红，有些人可能会把赚到的钱投向房地产，估计房价可能会止跌企稳。

专家分析：

四季度或迎来一波好行情，对提振市场发挥积极作用

对于此次北京发布的房地产新政，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次北京政策最受关注的自然是限购政策的放松。过去北京对非北京户籍的购房者落实了5年社保缴纳要求，而现在则进行调整，其中认购五环外的社保年限为2年，而五环内为3年。这也意味着四个一线城市均已对限购政策落实了调整。其中广州全面取消，深圳局部区域取消，北京、上海则缩短社保缴纳年限。

同时，北京此次明确将通州区的购房口径和全市口径统一，这意味着通州后续购房政策执行全市的标准，也意味着通州购房政策大幅度放宽。

对于信贷政策来说，北京此次政策和上海相似，即对于首套和二套执行了15%和20%的标准，这也意味着此类城市购房门槛进一步降低。

严跃进认为，北京此次房产政策调整，进一步说明各地充分用好地方政府调控自主权，也深入落实了党中央“止跌回稳”的工作导向。而四个一线城市购房政策均做了优化调整，将发挥非常好的示范效应，对于后续各地进一步优化政策具有启发，同时也意味着各类新的鼓励性政策将继续出台，对于四季度楼市政策的消化、市场的提振等都发挥了积极的作用。

“据此可以认为，四季度楼市交易将迎来一波好行情，或将呈现‘量价齐升’的良好势头。”严跃进说。

红星新闻记者 张炎良 北京报道

编辑 张莉 责编 官莉