房价高是因土地供应太少：许成钢想表达什么？

　　中国的房地产，今年遭遇到严峻考验。

　　专家们却来了一个大反转，从唱空中国楼市转向了光明论，这是规律，当问题没有出现时想怎么谈怎么谈，真有了问题就别找抽了。于是，姚洋说房地产将是永远的朝阳行业，林毅夫说房地产是永远的支柱产业，这说的都对，因为人类还没有能力乘坐马斯克的星舰流浪星球。

　　但是，房地产为什么会出现断崖式的量价齐跌，原因是什么？

　　从现象上看，是房价与收入比失衡了。不是房子真的让１４亿中国人住不过来了，毕竟还有五亿多人并有进入城镇化，他们都还是《隐入尘烟》中的马有铁；也不是旧房不需要拆迁了，实际上２０年以上的房子还占到城市住房的三分之二，在未来的岁月里，会不断推升住房改造的需求。那就有一个追究：谁推高了房价。

　　几乎所有人都认为是开发商，这是错的，开发商只是在前台唱戏的，王健林已经说的很清楚，建安成本加开发商利润在组价中的占比约４０％，万科所公布的十年财报也清清楚楚表明谁是最大的获益者？

　　在房价中，建安成本约２５－３０％，万科财报反映出来的是３３％，企业利润加上建安成本不超过４０％，其余６０为政府性收入，主要是土地出让金及税收，这两项即使在万科这样的头部企业，也占到了５６％；相对而言，开发商的利润基本是常态，否则全世界的地产公司都来中国了；真正定义中国楼市价格的是地价。

　　２００７年北京亦庄邀请当当网创始人李国庆买地。

　　李国庆给出的价格是２５万一亩，２０２３年亦庄一亩地价已经到了５０００万，涨了２００倍，那么，是开发商在涨价，还是地价在涨价？

　　清楚了这个基本逻辑，也就清楚了中国房价之所以高，并不是市场推动的，与炒房客有关，但是比起摊入的地价，那太小儿科了，地价的摊入大幅提高了边际成本。这就可以说明，房价涨了几倍，甚至十几倍，为什么下跌了３０％，几乎所有的开发商都将资不抵债。

　　从而，许成钢得出一个结论，房价推高，是因为土地供应太少了。土地供应少了，地价自然高了，“人为地限制土地供给的政策，造成了多数城市土地的严重供不应求，这是导致中国房价特别高的最基本原因”。

　　许成钢是学术委员，香港大学的名誉教授，怎么会得出这么奇特的观点。

　　推高房价的不是土地供应多与少的问题，是地方财政一半的收入要依赖土地出让金，地方财政是土地资源唯一的提供者，拥有定价权。所以，当许成钢说土地供应不足推高了房价时，背景语言还是在批评土地财政，推高房价的是地价，是政府性的收入，不是开发商。这就把问题说清楚了。

　　正因为地方财政对土地出让金高度的依赖，所谓救市，都是既要保住价格，又要保住销量，否则谁还敢投资，谁还敢拿地？

　　今年土地出让收入下滑了的近６０％，与２０２１年比，差了近５万亿，地方财政的负债也相应地增加了５．６万亿，２０２３年土地流拍率是２０个以上的百分点，２０２４同比又是２０以上的百分点，这就是为什么要加发１０万亿超长期特别国债的主要原因，其它都是说法。

　　许成钢的表述，点出了房价过高的推手是土地财政，这大约就是他真正想表达的内涵；但他的结论是错的，中国现在要做的不是增加土地供应量，而是要减少地方财政对土拍的依赖。把花在房子上钱更多地用于创新突围，提高企业在国际市场的竞争力与利润空间，从而通过扩大税基，替换掉庞大的土地出让金。

　　让地方财政从土地财政中解放出来。