存货包袱 招商积余还要再背3年

无法履行重组时的承诺。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

5年前重组留下的包袱，招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”，001914.SZ）到现在还没甩掉。

11月8日的公告显示，该公司无法履行重组时的承诺，在今年年底完成存量房地产开发项目的处置，拟将衡阳中航城市花园项目的履行期限延长3年至2027年底。

11月11日，招商积余内部人士透露，对于这个项目，该公司已尝试了多种解决方案，但难度确实比较高，今年不可能处置掉。截至第三季度末，招商积余的存货有11.3亿元，主要就是衡阳项目。

除了存货，当年的重组还给招商积余留下了超过50亿元的投资性房地产，令其难以“轻装上阵”。2年前，该公司曾试图卖掉7个子公司的股权，但至今仍未落地。

5年都处置不掉的存货

衡阳中航城市花园的项目公司为衡阳中航地产有限公司，其成立于2007年10月30日，注册资本为4.59亿元，由招商积余持股60%，衡阳白沙洲开发建设投资有限公司持股40%。

2006年5月，衡阳在深圳举办“深洽周”，时任市领导提出希望与深圳市政府合作在衡阳建设“深圳工业园”，承接深圳向内地扩展转移产业的构想。1年后，衡阳便与深圳中航集团签订了《关于合作开发建设衡阳深圳工业园合同》。据了解，深圳中航集团负责该园区的建设，当地则提供了园区内的836亩土地供其开发。截至目前，有95亩土地已开发成住宅项目，剩余741亩土地（约49.4万平方米）尚未开发。

2019年，中航善达进行重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买招商蛇口及其一致行动人持有的招商局物业管理有限公司100%股权，随后更名为招商积余。重组前，中航善达是一家房企，即便2016年开始就陆续转让房地产开发业务，但在重组交易完成时仍留存了部分地产项目，主要为天津九方城市广场和衡阳中航城市花园。为了避免同业竞争，该公司与招商蛇口签下了《股权托管协议》，将这两个项目托管给招商蛇口。同时，中航善达也承诺，在托管协议生效的5年内即2024年12月5日前，完成两个项目的开发或处置工作。

11月8日，离承诺的截止日期已不到一个月的时候，招商积余召开了一次董事会，审议通过《关于公司拟延期履行部分承诺事项的议案》，同意将衡阳中航城市花园的开发或处置工作的完成期限延后3年至2027年12月5日。该公司表示，其与项目的托管团队努力围绕承诺所涉“开发或处置”方向，多路径积极寻求解决方案，包括采取论证继续开发可行性、与潜在投资者接洽沟通交易项目公司股权的可能性、与合作方股东商讨项目公司资产处置方案等措施，但受所在区域市场环境、项目自身条件等因素影响，继续推进项目开发或处置工作客观上需要一定周期。“未来，公司将继续全力推进衡阳项目开发或处置，加快与相关方的洽商进度，同时密切关注市场变化，积极在市场上寻求项目公司股权意向收购方。”

据招商积余内部人士介绍，衡阳项目被招商蛇口托管后，主要推进的是尾盘销售，从当前的市场环境来看，剩余地块并不具备开发条件，地方政府回收土地的可能性也很低。

招商积余承诺处置的另一个地产项目已经在2022年处理完毕。

2022年4月，招商积余宣布拟将天津格兰云天置业公司持有的“津塘（挂）2007-24号”土地退还给天津经济技术开发区规资局。后者同意收回该土地的使用权，按照原缴纳的土地出让金，在核减企业补贴后，支付相应的土地补偿费用。这块地在2007年就已出让，出让金0.56亿元，用途为商服、公共设施用地，2011年以天津九方城市广场的案名开工建设，截至2022年只完成了地下室正负零工程。该公司表示，根据项目地块所处片区商业及办公楼市场的现状及未来预期，如继续开发将导致巨额亏损。

据测算，天津九方城市广场预计总投资13.4亿元，而衡阳项目预计的总投资额则高达50亿元。

招商积余2021年的业绩报告显示，对其净利润影响达10%以上的7家公司有3家的主营业务为房地产开发，其中，天津格兰云天置业公司、衡阳中航地产有限公司分别录得6980万元、5577万元的净利润亏损。

60多亿元重资产待剥离

跟大部分上市物企不同，招商积余属于借壳上市，不仅没有募集到资金，还有地产业务遗留的重资产和债务需要消化，货币资金无法与同级别的企业相提并论，甚至需要融资来维持日常运营。该公司管理层曾透露，到2021年年末，其有息负债规模从原来的67亿元缩减到27.52亿元，下降的幅度将近60%，相应的利息支出从原来的3.86亿元下降到1.44亿元，下降幅度约63%。但每年依然还是存在着1.4亿元左右的财务费用，对利润影响比较大。

降低有息负债的主要方式就是加速地产项目的尾盘销售、剥离重资产，通过回收的现金流偿还有息负债。

截至2021年底，招商积余有14亿元的存货，以及70亿元的投资性房地产。2022年初，招商积余的管理层对外表示将按照“先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快”的原则，积极创造条件推动重资产的剥离。这一年，除了退回天津土地，该公司还以7.78亿元的对价转让了3家子公司给招商蛇口，并筹划出售成都市中航地产发展有限公司等7个子公司的股权和股东借款，加快推进轻重资产分离。

不过，截至目前，这次资产出售都没有进一步消息。从招商积余的三季报来看，其持有的重资产将近66亿元，包括11.3亿元的存货及54.7亿元的投资性房地产。

今年上半年，招商积余完成了一笔15亿元中票的兑付，截至6月末，有息负债降至约14.3亿元，以2.45%至3%的平均融资成本计算，每年的利息费用约0.35亿元至0.43亿元。但还了这笔债之后，其货币资金也同比减少了48%至22.5亿元。该公司表示，目前的账面资金是可以满足日常经营周转的，如果后续业务规模扩大或发生收并购等事项存在资金缺口，再根据具体情况考虑票据融资或其他可能形式进行融资。

而债权融资势必又将侵蚀利润，影响业绩表现。毛利率低于同规模的上市物企本就是招商积余的短板，该公司上半年录得的毛利率为12.57%，同比下滑0.73个百分点。据机构统计，上半年，招商积余的毛利率在62家上市物企中排在倒数第三位。

从目前来看，重资产变现是提升现金规模、改善经营业绩的较优选项。今年以来，不少投资者向招商积余询问重资产的剥离时间表，该公司并没有给予明确回复，仅表示重组以来按照轻资产运营管理平台的定位，逐步处置早期房地产开发业务遗留的重资产。“公司一直密切关注市场变化，在保障公司和股东利益的前提下稳妥开展相关工作。”

而据知情人士介绍，招商积余剥离重资产的心情也很迫切，一直在寻求出售机会，但在房地产市场仍未回暖的背景下，资产的出售价格和时机都需要更多考量。毕竟该公司每年归属母公司的净利润只有几亿元，大宗交易产生的减值太多很容易造成业绩的大幅波动。