为什么感觉“上海动迁的小区”多起来了？

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楔子

因为写文章的缘故，我对房地产市场的相关新闻格外关注。而最近一段时间，我突然感觉“上海动迁的小区多起来了！”。

不是说中国房地产已经过了“大拆大建”的时代嘛，拆迁的小区怎么会多起来呢？

为了验证我这个感觉是否准确，我特地去查了不少资料，今天这篇文章就和大家分享下我的“研究成果”。

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实例

首先，感觉上海动迁小区多的原因是：近一个月，我已经写过3个动迁的小区了。在查资料的过程中，我发现还有不少小区也在动迁中。

那让我们一起来回顾一下吧。

• 广中路小区

广中路这个沿路的小区，总共只有两排住宅楼，因为19号线新建站台需要动迁。但比较奇特的是：只有沿路的一排住宅被动迁了，剩下的那排不动。 （如上图）

从网络上查到的初步补偿标准，大概在10.5万/m2。（如上图）

欲知详情，可扩展阅读：《》

• 虹宸易居小区

上海虹口区的虹宸易居小区，只有两栋高层，房龄仅21年，而且还是商品房小区，也迎来了动迁。

原因是该地块的规划进行了调整。原来该地块（hk320-02)是打算保留小区的这两栋住宅的，但可能考虑与北外滩新规划的“高大上”形象不符，所以调整了规划，虹宸易居小区就迎来了动迁。（如下图）

从网络上查到的补偿标准，大概在17万/m2。

欲知详情，可扩展阅读：《》

• 东安一村、二村

上海徐汇区的东安一村、二村，是上世纪50年代的“老旧小区”，因为徐汇滨江建设的需要，所以迎来了动迁，成为“上海史上最大单地块一次性征收项目”。

从网络上查到的补偿标准，大概在15万/m2。

欲知详情，可扩展阅读：《》

这三个小区中，既有老破小，也有商品房，还有售后公房，代表了3种不同的产权类型，但都迎来了动迁。

这三个小区动迁的原因也各有不同，既有因为轨交建设，也有因为片区规划调整。

三个不同类型的小区，不约而同的迎来了动迁，对于“上海动迁小区是不是多起来了”这个问题，是否具有一定的说服力呢？

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原因分析

这两年，我们感觉身边动迁的小区多起来，可能不完全是“感觉”。下面我从下面三个方面来分析一下，可能大家也会有“恍然大悟”的感觉。

一、政策支持

2024年10月17日，住建部表示：将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施。只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。

如果没有这样国家层面的政策保障，是不可能有这么多小区需要动迁的。

再来看看上海今年的实施情况：

• 旧区改造方面，2024年上海计划完成12万平方米、4000户，截至8月底，已完成6.7万平方米、2149户，户数占比为全年目标任务54%。

• 旧住房成套改造方面，2024年上海计划完成31万平方米，其中小梁薄板房屋12万平方米；截至8月底，已完成21.17万平方米（小梁薄板房屋5.29万平方米），完成全年目标任务的68%。

• 城中村改造方面，2024年上海的城中村原改造目标为认定10个项目；截至8月底，已认定项目8个，占原计划的80%。根据上海市委、市政府推动城中村改造提速扩容的新要求，年度目标进一步提高至21个，目前具体任务已落实至相关区。

上面提到的内容在上海有个专业术语，叫做“两旧一村”。理论上来说，涉及到“两旧一村”这些量都是会产生“动迁”的，当然有些小区是原拆原建，但更多的是要搬迁的。

什么是小梁薄板的结构形式？什么是非成套小区？什么是原拆原建？

可能专业术语比较抽象，我这边再科普下，大家可以扩展阅读，对号入座。说不定你们家小区符合如下特征呢！

从上面的介绍，大家可以看到：上海已经完成了大半的任务，所以已经有不少小区动迁了。

二、资金保障

除了政策的扶持之外，资金的保证也非常重要，不然也不会那么多10万+的动迁小区了。 那我们一起来看看上海在资金层面的保证措施。

2024年上海用在征地和拆迁补偿上的支出预算约1100亿元，其中浦东新区和徐汇区位列第一和第二。而刚动迁不久的东安一村、二村就属于徐汇区。 （各区的指标详见下表）

另外，最近刚发布的“10万亿”化债政策，也提到了“旧改”的内容。

棚户区改造隐性债务的特殊处理：政策中还特别明确了2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还，以保持政策的连续性和稳定性。

这一系列的资金计划，也是“动迁小区多起来”的重要推手，动不动10万+的单方补偿标准，很容易在网络上形成“热点”，快速传播。

三、人民群众需要

这些动迁的小区，居民绝大多数都会选择“货币补偿”。拿了补偿款的居民出于改善居住条件的需要，就会到市场上去购买住宅，这就带动了“新房和二手房市场”的销售。对于经济和房地产市场平稳发展，是起到正向作用的。

但更重要的是：本身“两旧一村”的居民，没能很好的享受到城市发展带来的“便利”。有些蜗居在墙体和楼板开裂的老房子里，有些甚至还没有独立的卫生间。

人民的城市，人民有权利去追求更美好的生活；我们的政府也有责任为他们追求美好生活创造条件。 而这些老房子，阻碍了城市的发展。为了建设美好家园，就必须将他们“更新换代”。

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拆迁计划

上海的城市更新，至今已有30多年历史，经历了4个发展阶段，每次的拆迁也不尽相同，采用的补偿标准也是在不断演变的。相关的政策，大家可以参看下表。 （注：数据以及图表引用自”安居客“）

上海的城市更新，与国家层面的政策也是密不可分的。更多的楼市政策，大家有兴趣，可以参看下表。 （注：数据整理以及图表引用自”冰山指数“）

下面我们来看看这一轮上海的“动迁计划”。

• 土地储备计划

根据上海2024年已经批复的土地储备计划，我们可以看到中心城区的旧改片区数量占比较大，其中徐汇区就有103块，将成为上海未来两年绝对的拆迁大户。 （如下图）

• 土地储备计划与拆迁的关系

土地储备计划与拆迁虽然有一定的联系，但本质上是两个不同的法律概念。

土地储备计划可能会涉及到拆迁，但并非必然。土地储备计划是政府进行土地资源管理和城市规划的一部分，而拆迁只是其中可能包含的一个环节。

土地储备计划仅仅是开发的前兆，具体何时进行拆迁并没有固定的时间表，可能是一个月，也可能是好几年，这主要取决于项目的具体储备目的和规划。

因为每个区涉及的地块数量都不少，篇幅会比较长，在此就不一一展示了，如果有需要了解，可以单独咨询。（如上图）

• 征地土地补偿标准

另外，老百姓最关心的动迁补偿标准，我也查到了一些资料。整个上海征地土地补偿标准一共分成13个等级，从132300元/亩到81700元/亩，大家也可以一一对号入座。

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结束语

也许，这两年“上海的动迁小区多起来了”，只是我的个人感觉。

但是1100多亿的拆迁补偿预算、583块的土地储备计划，这些都是真实数据。

广中路小区、虹宸易居小区和东安一村、二村这些小区，单方补偿标准都超过10万+，就是我们身边发生的真实案例。

以上的种种因素叠加，很难不让人产生“上海的动迁小区多起来了”的联想。