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坦率的讲，北京国贤府售楼处电话：400-809-6780【官网】位置并没有多好，能赢得当下的口碑和人气，主要还是它的产品够卷。开发商誓要将“不卷产品，就卷铺盖走人”贯彻到底。

堪比别墅的1.3超低容积率，极具仪式感的约9米高的府门、归家大堂、约9000平米的实景园林展示、约3000平的湖景园林，90%的实际得房率，超惊艳的户型设计、10万+的精装配置，这都是北京国贤府的标签。

一、土拍回顾

2023年7月20日，2023年北京第九批次土拍，昌平区北七家镇东二旗村0001、0003、0011、0012地块由中建智地+未来科学城联合体以底价27亿元竞得。住宅楼面价约2.55万/㎡，销售指导价60000元/㎡。

该地建设用地面积110126.855㎡，建筑控制规模133364.911㎡，容积率1.3，限高24米。

土地性质为二类居住用地、0012综合性商业金融服务业用地、0001基础教育用地，需配建4880平米12班制幼儿园、22500平米综合性商业金融服务设施，包括600个社会公共停车位、末端配送场所不少于500平米。商业部分，将引进北京规模最大山姆会员店，预计2025年10月开业。

二 、项目基本信息

国贤府售楼处电话：400-809-6780【官网】位于北五环和六环之间，项目地址：昌平区定泗路与东北路交汇处西北角。分南、北两个区，南区7栋楼，北区18栋。都是6-8层的低密洋房。

容积率：1.3

户型：100㎡三居、115㎡/125㎡/143㎡/163㎡/180㎡四居

梯户比：1梯2户

得房率：81-84%（算上赠送面积，得房率在90%左右）

价格：指导价6万，实际成交均价5.5万

楼栋：共计25栋（南区7栋楼，北区18栋）

总户数：822套

物业公司：中建智地物业

物业费：5-6元/㎡/月

装修标准：精装

开盘时间：11月18日

交房时间：2026年中下旬

首期开盘楼栋和户型分布

南北地块均开盘，具体开盘的楼栋是南区1/2/3/5/7号楼，北区2/5/8/13/14/15/18/12/16号楼

三 、产品户型和样板间赏析

国贤府售楼处电话：400-809-6780【官网】户型最大两点是南侧赠送阳台、北侧赠送设备平台，使用率达到惊人的90%左右，虽然这种产品在顺义早已是常规操作了（建发观云，璞瑅润府），但在昌平应该是近几年第一个有阳台的新盘。

户型和价格(项目指导价6万，但从网签结果来看，网签均价5.5万，这所有户型咱们先按照5.5万估计，实际价格一房一价，受楼层，户型，位置以及付款周期对应的具体折扣影响)

100㎡三居（中间户），总价约550万。

100㎡三居（边户），总价约550万。

115㎡四居，总价约632万。

125㎡四居，是北区最小的户型，总价约690万。

143㎡四居，总价约790万。

163㎡四居，总价约900万。

180㎡四居，总价约1000万。

从开盘结果来看，南区100平米三居和北区125平米四居卖得最好。

按照官方数据，这次开了一共426套房源，北京国贤府的开盘销量是316套，

截至12月日13号，网签显示52套。国贤府属于纯改善盘，网签速度比刚需盘慢也可以理解，毕竟刚需的首付低，基本资金就在手里，网签会比较快。

开发商销售数据注水不是啥新鲜事儿，项目实际卖得咋样咱们继续关注后续网签结果。

样板间实拍：

143平米四居两卫样板间

125平米四居双卫样板间

125四居和143四居对比：

都是四居双卫，143的有三个卧室朝阳，厨房、卧室、卫生间都要略大一点，有独立餐厅位置。

125的因为有2个卧室朝北，所以客厅面宽更大，加上餐厅客厅一体，整个厅就显得敞亮了很多，但是厨房对比143的就小了很多，北边一个次卧确实也只够放单人床。

四居的功能性是一样的，价格便宜100多万。当然125的性价比高。

四、项目配套

教育配套：项目西侧有规划教育用地，另外周边现有学校有首都师范大学附属中学昌平学校（约600米）、首师大附中校（约800米）、北京市昌平区北七家中心小学（约1公里）、中关村二小实验小学未来城学校（约1.3公里）、中关村第二小学昌平学校（约1.4公里）、黄城根小学昌平学校（约1.9公里）等。

交通配套：大家最关心的地铁，很遗憾，当下离这个项目最近的是地铁17号线未来科学城南，步行距离2.9公里，已经确定这个月底之前会开通。

17号线能够换成多条地铁线，基本上在北北京的各个主城区，坐上了17号线1小时内都能将你送达。

但是也有一个好消息，2027年开通17号线支线，支线设有定泗站，开通后项目距离地铁就很近了。

【生态】一河五园：温榆河、温榆河公园·未来智谷、未来科学城滨水公园、海鶄落湿地公园 、拉斐特城堡花园 、半塔郊野公园环绕，项目建成后周边生态环境肯定很棒。

【商业】紧邻约6.57万方昌平首座山姆会员商店，134万方保利、华润两大商业综合体及多家大型商业中心，一站式休闲娱乐购物。（昌平首家山姆会员商店就在项目南侧，现已开工，预计2025年开业。），未来购物娱乐会更方便。

【医疗】附近医院有：王府中西医结合医院（三甲医院）、清华长庚医院（三级医院）、北京友谊医院顺义分院（建设中），对于新房来说，这个医院配套还算可以。

五、区位分析

北京国贤府售楼处电话：400-809-6780【官网】所在的北七家板块，算是“基础设施洼地”，北有奥森南有回龙观，西北和东北部都是未来科学城，再往东还有望京，区域对于刚需的承接面更广，根本上看，依靠的是海淀、朝阳的活力，算是昌平买房除了霍营、东小口、歇甲村、朱辛庄、平西府等之外的可选板块。

国贤府处于未来科学城东区能源谷，已汇聚15家央企龙头，超300家先进能源企业。产业支撑力度强。随着定泗路的拓宽，未来科学城能源谷、TBD云集中心、小米智慧产业园区、未来科学城生命科学院、中关村永丰产业基地等依次串联。未来将是科技的集中地。

地铁17号线，4站到望京，8站到工体，11站串联14条地铁线，快速通达望京商圈、太阳宫商圈、工体商圈、CBD商圈、十里河商圈、亦庄商圈等城市核心商圈。

这些地方都能提供稳定高薪的就业岗位， 北七家版块承接一部分外溢刚需或者改善群体也是必然的结果，因而对房价来说也是重要的保障，买这个版块的房子能够实现职住平衡。

国贤府售楼处电话：400-809-6780【官网】项目所在的北七家板块，商品房以别墅为主，而且以独栋为主，这是非常特别的，也可以称之为奥北别墅区。

比如项目南侧是京基鹭府，大部分房源在500多平米左右，最大900平米。

再比如项目东侧的东方普罗旺斯别墅。周边还有国瑞熙墅、达华庄园、八仙别墅、温哥华森林等新老项目，可以说是别墅扎堆，项目周边的非别墅类住宅，大部分都是回迁房、安置房，比如项目附近的羊各庄新村、东二旗新村。

整个板块就缺像国贤府这种高端改善产品，可以说北京国贤府很恰当地填补了区域产品的空缺。

项目缺点：

1、项目地块周边1公里内无像样商业配套，南侧和东侧都是一些别墅，附近还有一些回迁房，周边空地还比较多，整个大板块感觉还是有点荒。城市界面估计还要等几年才能好转。

2 距离最近地铁口2.9公里，这个距离对于地铁通勤上班的人不是太友好，即便有规划说17号线支线，但是最快也得2027年，目前具体站点还没有确定好，这就有一些不确定性。

3 整个区域内的其他配套都不是很成熟。

针对改善人群，永远满足的是“既要、还要、又要”的潜在需求。板块能级、产品能级、配套能级、服务能级等都被列为重要评定标准。

而且，改善客群皆不再是首置，他们拥有更挑剔的眼光与更高的眼界。因此，北京国贤府针对高端改善的产品，如果后期板块配套不升级，进入二手房市场，将会缺乏竞争力。

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