《房产买卖律师案例：借名购房出名人受损起诉借名人的赔偿争议》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与原告诉求

原告赵宇杰、林婉兰向法院提出诉讼请求：

1. 判令二被告赔偿原告 658,490 元。

2. 由被告承担本案诉讼费用。

原告陈述的事实如下：二原告是夫妻关系。2003 年 10 月 28 日，二被告因不具备购买经济适用房的资格，借用原告林婉兰的身份购买了位于北京市昌平区×室的经济适用房，房屋登记在林婉兰名下。购房时，二被告支付了购房款 254,267.5 元，补缴土地出让金 34,743.5 元，契税 3,814 元，公共维修基金 5,085 元，共计 297,910 元。2010 年 1 月 12 日，在该房屋具备上市条件后，二被告与原告林婉兰签订了《存量房屋买卖合同》，将房屋过户到二被告名下。

2020 年，原告赵宇杰所在单位进行军队住房清理工作时发现，原告林婉兰于 2003 年购买过经济适用房且在 2010 年出售了该房屋，于是要求原告赵宇杰向军委缴纳出卖经济适用房的收益 658,490 元，否则将收回赵宇杰已购买的部队房改房。原告按规定缴纳此款项后，告知被告此支出是因被告借名购房造成的，应由被告补偿，但被告拒绝支付，故原告起诉至法院。

二、被告辩称

被告周宇峰、吴婉玲辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：

1. 赵宇杰不具备起诉主体资格

当时被告仅借用林婉兰个人身份购房，与赵宇杰无关。被告不知赵宇杰身份，林婉兰借身份证时未告知赵宇杰是其丈夫、赵宇杰是军人，也未提及借名买房可能导致赵宇杰部队追缴等问题。此外，根据原告证据3《结婚证》，二人于 2021 年 5 月 26 日才结婚，赵宇杰所谓因 2012 年部队购房造成的军队处罚与本案无关。

2. 原告起诉无合同依据

原告以房屋买卖合同纠纷起诉，但双方签订的房屋买卖合同及其他书面文件，均未规定原告可向被告主张赔偿款。

3. 被告无过错

被告是在原告自愿同意下借名买房，并无强迫行为。而且在案涉房屋产权证满5 年的第一时间（2010 年 1 月 12 日）就将房屋过户到自己名下。此时（2010 年）北京市房屋限购政策尚未实行（2011 年 2 月 17 日实行），即便被告借名期间（2003 年 10 月 28 日 - 2010 年 1 月 12 日）占用原告姓名，也不影响原告购房资格，原告若有购房需求可随时买房。

4. 案件已过诉讼时效

- 根据原告提供的证据 8《某单位经济适用住房预售协议书》（2012 年签订）第八条违约责任约定，乙方承诺在签订本协议之前未购买经济适用住房，否则追究乙方责任。从协议签订时间和内容看，原告于 2012 年签订协议时就应知道自身权益可能受损，当时诉讼时效应为 2 年，若原告权益受损与被告有关，最晚应于 2014 年底前向被告主张，但赵宇杰直到 2020 年底才联系被告，已超过诉讼时效。

- 赵宇杰签订《某单位经济适用住房预售协议书》时未向部队披露其购买过经济适用房。若赵宇杰对借名买房不知情，则无权起诉被告，即便追究责任也应向林婉兰主张损害；若赵宇杰知情，就不应隐瞒并与部队签订协议，且应立即告知被告情况，否则已超出诉讼时效。

5. 对某单位政策不知情

原告起诉状所述某单位政策规定，被告并不知晓，原告也从未告知被告。若存在该规定，原告不应借名给被告，被告也不会借名买房，因为被告本可以较低价格向他人借名买房。并且某单位政策仅针对赵宇杰。

综上，被告在借名买房过程中无过错，原告起诉无合同及法律依据，请驳回原告的全部诉讼请求。

三、法院查明情况

赵宇杰与林婉兰于1988 年 12 月 30 日登记结婚，2020 年 10 月 16 日登记离婚，2021 年 5 月 26 日复婚。

2002 年 12 月 15 日，北京 A 公司（出卖人）与林婉兰（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定林婉兰购买位于北京市昌平区×号房，房屋总价款为 260,177 元，合同还约定了其他内容，之后案涉房屋登记至林婉兰名下。

2010 年 1 月 12 日，林婉兰（出卖人）与周宇峰（买受人）、吴婉玲（买受人共有人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人将位于北京市昌平区×的房屋出售给买受人，房屋成交价格为 347,434.95 元，该合同其他内容存在空白处，后案涉房屋转移登记至周宇峰、吴婉玲名下。

2012 年，某单位（甲方）与赵宇杰（乙方）签订《某单位经济适用住房预售协议书》，协议书约定乙方自愿以经济适用住房价格购买甲方依据某单位建设的经济适用住房（地址为北京市海淀区×），第八条违约责任约定：乙方承诺在签订本协议前，夫妻双方均未享受国家或军队房改优惠政策购买自有住房（包括集资房、安居房、经济适用住房，按房改成本价或经济适用住房价购买的军队和地方现有住房、共有住房，以及单位统一组织或购买的享有一定优惠政策的商品房和其他政策性保障住房），否则，甲方有权在任何时间撤销本协议，并依据有关政策规定追究乙方责任，乙方无条件退回住房。协议还约定了其他内容。

2021 年 5 月，某单位送达《赵宇杰同志交纳收益确认单》，记载：根据军队住房清理政策规定，对赵宇杰配偶林婉兰位于昌平区×的住房，按照转让时点进行了市场价值评估，需交纳收益 65.849 万元。赵宇杰于 2021 年交纳了该收益款。

庭审中，双方均认可存在借名买房合同关系。赵宇杰、林婉兰向法院提交了周宇峰、吴婉玲于2020 年 10 月 15 日书写的《借用林婉兰身份证购买经济房屋情况说明》、于 2021 年 3 月 12 日书写的《房屋购买情况说明》，周宇峰、吴婉玲对此予以认可。周宇峰、吴婉玲陈述案涉房屋已于 2016 年出售。

四、裁判结果

驳回赵宇杰、林婉兰的全部诉讼请求。

案件分析

从律师角度来看，本案核心问题在于原告的诉讼请求是否有足够的事实和法律依据，关键涉及合同的效力、违约行为的认定以及诉讼时效等方面。

首先，关于合同效力。林婉兰与周宇峰、吴婉玲之间的借名买房合同关系以及2010 年 1 月 12 日签订的《存量房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。

其次，对于原告主张的赔偿问题。赵宇杰、林婉兰称与周宇峰、吴婉玲口头约定购房产生的一切费用由被告承担，但这里所指的费用原意为与购房有关的契税等常规费用，当时双方并未预见到可能产生的后续补缴款。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。在本案中，现有证据无法证明周宇峰、吴婉玲存在违约行为，而且补缴收益款这一情形是双方在签订合同时均未预见的，因此，原告要求被告赔偿损失缺乏法律依据。

最后，关于诉讼时效问题。被告主张案件已过诉讼时效，从原告提供的证据和相关事实来看，2012 年签订的《某单位经济适用住房预售协议书》中的违约责任条款表明原告当时就可能知晓权益受损风险，按当时 2 年诉讼时效规定，原告的主张时间确实存在超时效的争议点，这也对原告的诉讼请求产生不利影响。

办案心得

1. 深入分析合同关系与条款约定

处理这类案件，必须深入剖析当事人之间的合同关系，无论是明示的书面合同还是口头约定。在本案中，仔细研究借名买房合同关系以及《存量房屋买卖合同》的内容和性质，明确合同的效力和双方的权利义务，是确定案件走向的基础。对于双方口头约定的解读要谨慎，结合具体情境和行业惯例判断其范围和效力，以此作为反驳对方不合理诉求的依据。

2. 准确把握违约行为与可预见损失

在判断原告的赔偿请求是否合理时，关键是确定被告是否存在违约行为以及损失是否属于可预见范围。要从合同订立的背景、双方的沟通情况以及行业通常认知等多方面分析可预见的损失内容。本案中，由于双方未预见军队住房清理政策导致的补缴收益款情况，且无法证明被告违约，所以有力地反驳了原告的赔偿主张。这要求律师在类似案件中准确运用法律关于违约赔偿的规定，结合案件事实进行深入分析。

3. 充分利用诉讼时效抗辩策略

诉讼时效是此类案件中一个重要的抗辩点。要仔细研究案件中的时间节点和相关证据，确定原告主张权利是否在诉讼时效内。在本案中，通过分析《某单位经济适用住房预售协议书》签订时间和原告主张时间的关系，依据当时的诉讼时效规定，提出时效抗辩，增加了胜诉的可能性。律师在办理案件过程中要对不同时期的诉讼时效规定有清晰的了解，并善于从案件事实中挖掘有利于时效抗辩的证据。

4. 全面审查证据与当事人情况

在整个案件处理过程中，要全面审查证据，包括各种协议、说明、缴费凭证等，同时要充分了解当事人的背景情况，如本案中赵宇杰的军人身份及其单位政策对案件的影响。对于对方提交的证据，要分析其证明力和可能存在的漏洞，通过证据之间的相互印证或矛盾来构建自己的辩护策略，确保在庭审中能够准确、有力地维护当事人的合法权益。