买房靠近2个地方，10年后升值潜力很大，2亿人在支撑

我们国家有一个庞大的群体，就是流动人口。流动人口的数量到底有多少呢？根据国家卫生健康委员会发布的《中国流动人口发展报告》显示：2019年我们国家的流动人口有2.36亿，这是一个庞大的数字，相当于每6个人里面就有一个流动人口。

《报告》显示2014年流动人口达到峰值为2.53亿，2014年开始流动人口的数量就逐年下降，2015到2018年流动人口的数量分别为2.47亿、2.45亿、2.44亿和2.41亿。尽管流动人口的数量已经开始下降，但是按照这种发展趋势，流动人口的数量会长期保持在2亿人以上。目前流动人口仍以青壮年为主，80后的占比非常高，不过随着时间的推移，90后的占比也在逐年升高。

流动人口多为从农村流向城市，从经济不发达的区域流向经济发达的区域。他们大多没有房子，有很大的购房需求，也有很大的租房需求。如果流动人口想在城市长期发展的话，就必须要有一套属于自己的房子，一般80后和90后的流动人口，基本上会为了自己未来长期在城市发展买一套房子；而年纪稍微大一点的流动人口可能为了孩子在城市买房，有些是为了让孩子有一个好的教育，有的是为了让孩子能够在城市定居。

经济学家任泽平曾说过：房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口对于房地产行业的重要性是不言而喻的，确切来说是刚需购房者对房地产行业十分重要。一般购房需求比较大的多为年轻人和中年人，老年人的购房需求比较小，而2亿多流动人口中年轻人和中年人的占比比较大，同时他们中很多都是刚需购房者，可以这样说，这2亿流动人口对未来楼市的影响非常大。在2亿多流动人口的支撑下，未来10年，靠近这2个地方的房子，升值潜力会很大。

首先是郊区靠近地铁站的房子，有人会疑问，为什么是郊区的房子，难道不是市区的房子升值潜力更大吗？

客观来说市区的房子保值能力很强，如果城市是一二线城市的话，市区房子基本上有不错的发展空间。但是对流动人口来说，他们并不投资房产，他们更在意房价与居住体验，多数流动人口都是普通的打工者，他们的工资水平并不高，这也就意味着他们买不起市区的房子。

就拿郑州来说，郑州市区的房子基本在一万五以上，而郊区的房子相对比较便宜，甚至有低于1万的房子。对于大多数打工者而言，一万五以上的房价是难以接受的，但是1万以内的房子虽然要承受很大的压力，但是勉强可以接受。因此对于多数流动人口来说，他们需要的是价格比较低的郊区房，而不是有很强保值能力的市区房子。

当然买郊区的房子还要重视交通是否便利，流动人口多为普通的打工者，打工者需要按时上班，因此靠近地铁站十分关键。现在的大城市交通越来越拥堵，如果离公司稍微远一点，路上很容易堵车，因此开车远不如坐地铁方便，地铁永远不会堵车。因此对于流动人口来说必须要买靠近地铁站的房子，当然靠近地铁站也是有一定标准的，有些开发商房子距离地铁口2千米也宣传地铁房，这就是虚假宣传。一般来说房子距离地铁口800米以内可以勉强称作地铁房，房子距离地铁口500米以内才是真正的地铁房。

然后是靠近大公司（工厂）或者靠近写字楼的小户型房子，这类房子也有很大的购买价值。

小户型的房子房屋总价比较低，上文中我们也分析过，对于流动人口而言，可能难以接受市区的房子，因为市区的房子房屋总价太高。小户型的房子相对就比较便宜，有些人虽然工资水平不高，但是更愿意居住在市区，这样就只能选择小户型的房子。对于工资水平一般的流动人口来说，是选择郊区的房子还是市区小户型的房子，主要看个人喜好。

而靠近大公司和写字楼主要看重了这种房子的出租价值，一般大公司（工厂）附近或者写字楼附近有很多打工者，他们很多都是没有房子的流动人口，他们不仅有很大的购房需求，也有很大的租房需求。只要流动人口一直维持在2亿以上，大城市的租房需求就一定会存在，城市的经济水平越高，人口越多，租房需求就会越旺盛。

对于购房者而言，如果买的房子能够长期租出去，还可以以租养贷。现在房价逐渐稳定下来，依靠房价上涨基本上是挣不到钱的，所以房子能不能租出去真的很关键，如果房子能够长期租出去，即使房价长期保持稳定，同样可以赚到一笔钱，并且房子越容易租出去，也就意味着这样的房子未来越容易卖出去，未来不用担心卖不出去的问题。

笔者认为，未来什么样的房子会变得值钱还要看购房人群，未来2亿多的流动人口是非常重要的购房群体，只要流动人口长期存在，就会对郊区的便宜房子、总价低的小户型房子、靠近大公司（工厂）或者写字楼便于出租的房子、交通比较便利的房子等有很大的购房需求。