重磅！兰州出台两大规定及措施丰富住宅产品市场

主要为盘活存量闲置土地，加快构建房地产发展新模式，丰富住宅产品市场，保障兰州房地产市场健康稳定发展。以下为文件主要内容：

兰州市中心城区立体生态住宅项目规划建设管理规定(试行)

第一条、为认真贯彻国家、省、市关于房地产市场发展的决策部署，切实满足人民群众对优质住房的新期待，持续提升城市人居环境和居住品质，有效加强中心城区立体生态住宅项目规划建设管理，参照其他城市的经验做法，结合我市实际，制定本规定。

第二条、本规定适用于市级国土空间总体规划确定的中心城区(城关区、七里河区、西固区、安宁区行政区划范围)的新建住宅项目。中心城区以外的其他区域，可参照本规定执行。

第三条、立体生态住宅是指通过设置户属空中花园、空中共享平台，将生态理念融入城市建筑的新型住宅。

户属空中花园是指具有庭院功能的户属室外空间，每户应至少设置一个；空中共享平台是指高于室外地面，供邻里共享的室外公共空间，相邻住宅建筑之间可以每两层设置一个。

第四条、立体生态住宅应满足相关法律法规和标准规范的规定，符合消防、结构、抗震、日照、采光、使用安全、视觉卫生等方面的要求。

第五条、户属空中花园为悬挑结构，外挑尺寸应大于2米且小于5米，空间高度应不小于两个自然层高度，每户的户属空中花园水平投影面积不大于该套住宅建筑面积的30%。

相邻上下层户属空中花园在水平投影范围内原则上不应重叠，并至少应有相连两条外侧边不封闭，临空处设置栏杆、栏板等通透性安全防护构件，不得设置实体墙、幕墙、外窗等围护设施。

第六条、空中共享平台应设置于相邻住宅建筑之间的公共区域，空间高度不应小于两个自然层高度，通风采光面的总长度不应小于空中共享平台周长的1/3，不得与户属空中花园相邻设置，不得与户内空间开门联通。

临空处设置栏杆、栏板等通透安全防护构件，不得设置实体墙、幕墙、外窗等围护设施。

第七条、户属空中花园、空中共享平台建筑面积按水平投影面积的1/2计算，并单独标注，不计入容积率和产权面积。

在建设工程规划许可证、房屋销售合同、不动产权证书及相关测绘成果中备注功能及面积。

第八条、建筑密度按首层建筑物基底面积进行计算。

第九条、立体生态住宅的建筑高度原则上不超过80米。

第十条、地块内立体生态住宅建筑之间的间距按照户属空中花园、空中共享平台外挑尺寸的二分之一范围线进行计算。消防和安全距离按相关规定执行。

立体生态住宅建筑与地块外建筑和地块内非立体生态住宅建筑的间距，以及立体生态住宅建筑退用地红线、道路红线、绿地等退距应按照户属空中花园、空中共享平台的最外边缘计算。

第十一条、户属空中花园挑出部分不计入建筑面宽。

第十二条、建筑之间的日照间距应符合相关标准规范和《兰州市建筑日照分析管理办法》等有关规定，并按照以下原则进行计算：

(一)当立体生态住宅建筑为遮挡建筑时，日照计算的遮挡面应为户属空中花园和空中共享平台的最外边缘；

(二)当立体生态住宅建筑为被遮挡建筑时，日照计算的被遮挡面应为建筑主体外边缘。

第十三条、鼓励户属空中花园、空中共享平台预留绿化种植条件，结合气候、环境等实施绿化种植。

第十四条、立体生态住宅建筑景观设计应统筹兼顾周边自然环境和城市风貌，户属空中花园、空中共享平台的景观工程应与主体工程进行整体设计、统一管理，确保建筑风貌整体协调美观。

第十五条、各区政府(开发区管委会)和自然资源、住建、城管等部门应密切配合，积极做好立体生态住宅项目规划、建设和监管等各项工作。

立体生态住宅交付投用后，任何单位和个人均不得擅自改变户属空中花园、空中共享平台的使用条件、使用性质及使用环境。

(一)自然资源部门牵头对立体生态住宅的建设工程设计方案进行联合审查，做好规划许可、土地供应、土地核验与规划核实、不动产登记等工作。

(二)住建部门负责指导图审机构开展立体生态住宅项目施工图审查，做好施工许可、质量监督、房产销售、竣工验收等工作，指导建设单位将户属空中花园、空中共享平台的用途及相关义务纳入房屋销售合同，并督促物业服务企业，加强对空中花园的管理与服务。

(三)城管部门会同各区政府(开发区管委会)做好立体生态住宅项目竣工验收后的日常监管，坚决查处擅自封闭户属空中花园、空中共享平台，或者改变使用功能的违法行为。

第十六条、本规定自印发之日起试行，有效期两年。实施过程中国家、省出台有关政策另有规定的，从其规定。

兰州市自然资源局关于优化房地产项目规划管理若干措施

一、优化容积率计算规则。

下列情形可不计入容积率:

1.立体生态住宅建筑设置的户属空中花园及空中共享平台。

2.建筑首层架空作为公共休闲、健身、绿化等公共开敞空间或公共停车(含公交集中停靠站)。

3.新建住宅小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及地下室、地下车库出入口及地下室附属的排风口等。

4.建设项目配建并无偿移交政府的公共服务设施及市政公用设施。

5.建筑物外墙保温层、外饰面层。

6.封闭阳台水平投影面积的 1/2。

7.住宅小区内供公众使用的亭、台、廊、榭等建(构)筑物。

8.建筑物屋顶水平投影面积之和不超过屋面面积1/4的公共楼梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房。

9.建设用地内确定保留的文保单位、文物建筑、历史建筑、一般不可移动文物和工业遗产建筑。

10.住宅建筑面积90㎡以下不大于3㎡,90㎡以上不大于5㎡的设备平台。

11.面积比例和装配率符合要求的装配式建筑项目外墙预制部分建筑面积(不超过总建筑面积的3%)。

二、加强社区综合服务设施配置。

新建项目建筑面积每10000㎡拥有社区综合服务设施(社区党组织用房、社区服务用房、社区卫生服务站、文化活动站、治安联防站、居委会、托儿所、托老所、公共厕所等)面积平均不少于100㎡。

社区嵌入式服务综合体(社区服务中心)建筑面积标准结合实际因地制宜设置，一般不应小于600㎡，有条件的可明确不宜小于800㎡，建筑面积不设置上限。

服务功能尽量集中设置，原则上不应少于3项，其中鼓励引导养老服务、婴幼儿托育、儿童托管、社区助餐服务功能不少于2项，有条件的一般应配置养老服务或婴幼儿托育服务功能。

三、优化机动车标准车位配建管理。

优化居住用地机动车停车位配建比例，商品住房按1个/户配建；经济适用房、共有产权房、棚户区改造项目、城市更新项目按0.8个/户配建；公寓按0.8个/100㎡配建；商务办公按0.8个/100m配建。

四、取消新增住宅项目配建约定。

新储备供应的住宅用地取消土地受让人按照住宅总建筑面积10%无偿配建保障性租赁住房、公共租赁住房或地质灾害避险安置房要求。

本措施有效期2年，自印发之日起实施。已签订《出让合同》项目，按《出让合同》执行配建任务。

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