国家发改委将系统落实一揽子增量政策，中国国际精品消费月活动启动丨商业地产月报

报告要点：

1.政策动态

➤国家发改委、财政部等部门发布稳增长政策，上海、四川等省市发布消费市场相关政策

2.市场表现

➤增量市场：2024年1-9月，办公楼、商业营业用房投资、开工、销售同比均继续下降；1-10月，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别小幅下降7.2%、2.1%

➤大宗交易：10月，中指数据共监测到大宗交易13宗

3.行业动态

➤融资动态：1-10月，CMBS/CMBN、类REITs产品发行量同比下降；消费REITs三季度整体表现稳健

➤企业动态：龙湖集团、新城控股等部分企业发布三季度商业板块业绩

➤消费市场动态：国庆期间全国零售和餐饮销售额增长4.5%，三亚争取迪士尼、环球影城相关IP落地，商务部会同上海、北京、广州、天津、重庆五城举办消费月

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政策动态

□国家发改委：将系统落实一揽子增量政策

10月8日，国新办召开新闻发布会，介绍“系统落实一揽子增量政策，扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”有关情况。国家发改委主任郑栅洁表示，针对当前经济运行中的新情况新问题，党中央、国务院科学决策、果断出手，在有效落实存量政策的同时，围绕加大宏观政策逆周期调节、扩大国内有效需求、加大助企帮扶力度、推动房地产市场止跌回稳、提振资本市场等五个方面，加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好。

□ 财政部：将加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展

10月12日，国新办召开新闻发布会，介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。财政部宣布将围绕稳增长、扩内需、化风险三个方向推出一揽子增量政策，将较大规模增加债务额度，并强调“这项即将实施的政策，是近年来出台的支持化债力度最大的一项措施”，具体实施规模将在人大常委会议审议通过后公布，财政政策加大力度，帮助地方政府化债、优化税收政策等增量政策或加速落地。

□ 上海：在全市范围开展特色餐饮集聚街区培育建设工作

10月11日，上海市商务委印发《关于开展上海市特色餐饮集聚街区培育建设工作的通知》，为贯彻落实商务部等9部门《关于促进餐饮业高质量发展的指导意见》等政策措施，打造餐饮消费新地标，推进上海餐饮业高质量发展，上海市商务委在全市范围开展特色餐饮集聚街区培育建设工作，以创新激发餐饮消费内生动能，培育餐饮消费新增长点，优化餐饮消费环境。

□ 上海：鼓励餐饮企业在黄浦区开设首店、旗舰店

10月21日，上海市黄浦区商务委等八部门联合印发《黄浦区促进餐饮业高质量发展行动方案（试行）》，旨在通过政策激励，稳定和扩大餐饮消费，促进餐饮业高质量发展，主要围绕“聚、提、促、优、稳、保”六个方向制定资金奖励措施，包含鼓励餐饮企业在黄浦区开设首店、旗舰店，支持餐饮门店改造升级，支持餐饮企业积极参与区内餐饮主题活动，创新餐饮业综合监管模式，支持餐饮企业提升经营能级，加大餐饮业普惠金融支持力度等15条内容。

□ 四川：拟对消费、商贸、服务业运营主体进行财政激励

10月14日，四川省商务厅、财政厅联合发布《关于做好“16条”若干政策措施申报工作的通知》，两部门根据四川省政府《关于推动经济持续回升向好的若干政策措施》要求，制定了消费新场景运营激励、商贸企业经营增长激励、传统服务业企业转型激励三项政策申报指南。

激励政策的实施时间为2024年10月1日至2025年3月31日。其中，消费新场景运营激励将对符合条件的运营主体，按其促销活动实际投入的50%给予激励，每户最高不超过100万元。商贸企业经营增长激励则针对销售额、零售额和营业额达到一定标准的企业，省级财政将给予不同额度的激励。传统服务业企业转型激励则鼓励商圈、商业综合体等转型升级，省级财政将根据销售额（营业收入）分档给予激励。

市场表现

1.投资开工：2024年前三季度，办公楼、商业营业用房投资同比降幅扩大、开工同比降幅收窄

图：2021年9月-2024年9月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化

图：2021年9月-2024年9月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化

数据来源：

□ 办公楼：2024年前三季度，全国办公楼开发投资额为3178亿元，同比下降6.5%，降幅较上半年扩大0.9个百分点；新开工面积为1454万平方米，同比下降25.0%，降幅较上半年收窄3.7个百分点。

□商业营业用房：2024年前三季度，全国商业营业用房开发投资额为5389亿元，同比下降13.4%，降幅较上半年扩大0.2个百分点；新开工面积为3716万平方米，同比下降24.3%，降幅较上半年收窄5.0个百分点。

2.销售：2024年前三季度，办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅均扩大

图：2021年9月-2024年9月全国办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

数据来源：

□ 办公楼：2024年前三季度，全国办公楼销售面积为1757万平方米，同比下降9.8%，降幅较上半年扩大5.0个百分点；9月办公楼销售面积为267万平方米，同比下降13.0%。

□ 商业营业用房：2024年前三季度，全国商业营业用房销售面积为4286万平方米，同比下降4.8%，降幅较上半年扩大1.3个百分点；9月全国商业营业用房销售面积为685万平方米，同比小幅增长3.3%。

3.商办用地：2024年1-10月，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别小幅下降7.2%、2.1%

图：2022年10月-2024年10月全国300城商办用地推出及成交情况

数据来源：

□ 2024年1-10月：全国300城商办用地共推出11293万平方米，同比小幅下降7.2%，成交8826万平方米，同比小幅下降2.1%。

□ 2024年10月：全国300城商办用地共推出1848万平方米，同比小幅下降24.4%，成交1330万平方米，同比下降11.1%。

图：2019年-2024年10月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源：

分城市等级来看：2024年1-10月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为387万平方米、335万平方米，同比分别微幅增长0.6%、下降15.2%；二线城市推出及成交面积分别为3586万平方米、3166万平方米，同比分别下降13.8%、9.8%；三四线城市推出及成交面积分别为7319万平方米、5325万平方米，同比分别小幅下降4.0%、增长4.1%。

4.大宗交易：2024年10月，中指数据监测到大宗交易13宗

2024年10月，中指数据共监测到大宗交易13宗，以披露金额的交易计算，合计金额35亿元。分物业类型来看，商业地产标的10宗（含写字楼、商业、酒店、综合体、商务园区等），工业标的2宗，均为工业厂房。

表：2024年10月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

数据来源：

企业动态

1.融资动态

□ 2024年1-10月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约759亿元，同比下降25.4%

图：2024年1-10月CMBS/CMBN和类REITs发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

2024年1-10月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共60支，较上年同期减少11支；产品发行金额共计759亿元，同比下降25.4%。以商业地产（零售物业、办公物业、酒店、综合体、混合类）为底层资产的产品发行金额为672亿元，占比89%；其中底层资产为办公物业、消费基础设施的产品发行量占比分别为32%、27%，较上年同期分别下降7个百分点、提高5个百分点；底层资产为混合类、酒店、综合体的产品发行量占比合计约29%，较上年同期下降约5个百分点。

□ 公募REITs：消费REITs三季度整体表现稳健

表：消费基础设施公募REITs核心财务指标数据及底层资产出租率

数据来源：基金公告、中指研究院综合整理

收入方面，三季度嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT收入较二季度有小幅下降，华夏华润商业REIT收入环比有所增长；净利润和可供分配金额方面，三只产品均有所增长。出租率方面，2024年9月末，五支消费REITs产品的底层资产出租率均在90%以上。其中华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT底层资产项目出租率均在98%以上，基本处于满租状态。

2.经营业绩

□ 龙湖集团：1-9月实现经营性收入约198.4亿元

10月14日，龙湖集团发布二零二四年九月未经审核营运数据。1-9月，龙湖集团实现经营性收入约198.4亿元（含税金额约211.1亿元）。其中，运营收入约100.6亿元（含税金额约107.5亿元），服务收入约97.8亿元（含税金额约103.6亿元）。

□ 新城控股：1-9月实现商业运营总收入94.84亿元

10月15日，新城控股发布2024年9月份及第三季度经营简报。2024年1-9月，公司商业运营总收入为94.84亿元（即含税租金收入），2023年同期公司商业运营总收入为81.31亿元（即含税租金收入）。

10月10日-11日，新城控股举行“大漠有悦” 2024品牌私享会，宣布将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司，并首次发布五边形经营理念。

□印力集团：1-9 月实现商业项目营业收入39.5 亿元

10月30日，万科集团发布2024年三季报。1-9 月，集团商业开发与运营业务实现营业收入 66.7 亿元（含非并表收入），同比增长1.5%，其中印力管理的商业项目营业收入为39.5 亿元。报告期内集团商业整体出租率为 93.6%，其中印力管理的商业项目的整体出租率为 94.2%。

□王府井集团：前三季度实现营业收入24.64亿元

10月30日，王府井集团发布2024年三季报。三季度，公司实现营业收入24.64亿元，同比下降14.61%；归母净利为1.34亿元，同比增长2.53%。前三季度，公司实现营业收入84.99亿元，同比下降8.27%；归母净利为4.27亿元，同比下降34.13%。

3.消费市场动态

□ 商务部：国庆期间全国零售和餐饮销售额增长4.5%

商务部商务大数据监测显示，国庆假期全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长4.5%，重点培育的步行街和商圈客流量同比增长12.5%，节假日居民消费意愿增强，消费市场有所复苏。

□ 三亚：争取迪士尼、环球影城相关IP落地

10月19日，2024年海南省旅游发展大会在三亚召开，会议指出，三亚将谋划具有引爆效应的世界级文旅IP和旅游吸引物，加快建设具有世界影响力的国际旅游胜地。超级地中海项目（亚特兰蒂斯二期）等一批重大项目计划落地三亚，华润·超级万象城等重大文旅项目有序推进，争取华特迪士尼、环球影城相关IP落地，对接三五集团、长隆集团，打造大型主题娱乐商业综合体项目。

□ 商务部：将会同五个国际消费中心培育建设城市举办消费月

11月1日，国新办举行新闻发布会，介绍中国国际消费中心城市有关消费月活动情况。据介绍，商务部在深入实施消费品“以旧换新”，扎实推进服务消费高质量发展的基础上，会同上海、北京、广州、天津、重庆等五个国际消费中心培育建设城市在11月举办消费月。本次消费月采用“1+4+N”的形式，即聚焦1个精品首发季、4大消费领域，举办N场消费促进活动。

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