宅基地纠纷聚焦：多年前购宅基地合同被判无效，增值部分咋分割？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在北京市房山区××村，一起围绕农村房屋买卖引发的系列纠纷案件逐渐展开。原告是陈某宇，被告则为李某强、李某晨以及李某旭。

时间回到2004 年 2 月 28 日，当时村民孙某涛将位于北京市房山区××街道××村 A 号宅院内的北房 3 间、西房 3 间卖给了村民张某霖。而在 2005 年 7 月 1 日，张某霖又与陈某宇签订了《房屋买卖合同书》，合同中明确约定，张某霖把位于房山区××街道××村 A 号宅院内的西房 5 间、北房 3 间，还有院内树木连同整个院落一起转让给陈某宇，转让价款定为 3.8 万元。合同签订后，双方也都依照约定履行了各自相应的义务。

二、原告诉求及理由

（一）陈某宇变更后的诉讼请求

1. 请求判令被告返还原告已经支付的购房款 3.8 万元；

2. 请求判令被告赔偿原告共计 939015 元；

3. 诉讼费由被告承担。

（二）原告主张的事实与理由

在购得房屋后，陈某宇对院内房屋进行了一系列的改造建设，先是拆除了原有的部分房屋，然后进行了重建，并且还增建了一些房屋。到后来，院内房屋格局变成了北房6 间、西房 5 间、东房 3 间以及新建厕所 2 间，房屋总面积达到了 349.16 平方米。

然而，天有不测风云，张某霖于2017 年 6 月 15 日去世了。之后，李某强、李某晨作为相关权益人，向房山区人民法院提起了房屋买卖合同纠纷诉讼，要求确认张某霖与陈某宇签订的上述《房屋买卖合同书》无效。经过一审、二审，最终北京市第二中级人民法院维持了一审判决，也就是确认了涉案的《房屋买卖合同书》是无效的。

在合同被判定无效后，陈某宇向被告提出返还涉案房屋购房款，同时要求给予相应赔偿，但遗憾的是，被告均予以拒绝。无奈之下，陈某宇只能依法提起本案诉讼，希望法院能在查明案件事实的基础上，支持自己的诉讼请求，维护自身的合法权益。

三、被告辩称

李某强、李某晨辩称，原告所陈述的事实与实际情况并不相符，他们认为涉诉房屋根本不存在拆除重建的事实。而且，原告隐瞒了之前要求其腾退房屋的两次判决情况。对于评估机构给出的房屋、设备及装修附属物重置成新价408112 元的评估结论，他们并不认可；不过，对于宅基地区位补偿价 260264 元的评估结论，他们同意由双方根据各自的过错程度来分担相应责任。同时，他们觉得原告要求返还购房款 3.8 万元属于重复计算，所以不同意返还这笔款项。总之，李某强、李某晨明确表示不同意原告的诉讼请求。

而李某旭未作出答辩。

四、法院查明情况

张某霖的婚姻状况较为复杂，他与前妻王某兰育有一子李某强，之后与王某兰离婚。在1986 年，张某霖又与陈某慧登记结婚，婚后育有二子，分别是李某旭和李某晨，后来张某霖与陈某慧也离婚了。

2019 年 9 月，李某强、李某晨将陈某宇诉至本院，要求确认张某霖与陈某宇于 2005 年 7 月 1 日签订的《房屋买卖合同书》无效。本院经过审理，在 2020 年 6 月 28 日作出判决，认定张某霖与陈某宇于 2005 年 7 月 1 日签订的《房屋买卖合同书》无效。陈某宇对该判决不服，进而上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理后，于 2020 年 9 月 7 日作出判决，驳回上诉，维持原判。陈某宇依旧不服北京市第二中级人民法院的判决，又向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院经审查，于 2021 年 3 月 31 日作出裁定，驳回了陈某宇的再审申请。

2020 年 10 月，李某强、李某晨又以农村房屋买卖合同纠纷为由，将陈某宇诉至本院，要求其返还涉诉房屋。在该案审理过程中，本院追加李某旭为该案第三人。经过审理，本院判决陈某宇将位于北京市房山区××街道××村 A 号院房屋腾退返还给李某强、李某晨、李某旭。陈某宇对该判决不服，再次上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。至此，这些相关的法律文书都已经发生了法律效力。

2021 年 4 月，陈某宇又诉至本院，要求李某强、李某晨返还购房款，并赔偿经济损失。在本案审理期间，本院追加李某旭为本案被告。

在本案的审理过程中，应陈某宇的申请，通过摇号确定，本院依法委托了北京某专业评估公司（以下简称评估公司）对涉诉房屋重置成新价、宅基地区位补偿价、装修及附属物现值、院内树木、植物现值、设备折价款、移机费、搬家费等多个方面进行了详细的评估。评估公司最终出具的评估结论显示：估价对象于价值时点2021 年的现状利用条件下的评估价值为宅基地区位补偿价 260264 元，房屋、设备及装修附属物重置成新价 408112 元，移机费 3500 元，搬迁补助费 3663 元，评估总价为 675539 元。并且，陈某宇为此支付了评估费 8000 元。

之后，本院向陈某宇送达了评估报告，陈某宇对该评估报告提出了异议。他主张评估公司是依据2005 年的标准来计算宅基地区位补偿价的，认为这个计算标准远远低于当下的市场价值，所以应该按照现在的市场价值来计算宅基地区位补偿价。评估公司针对陈某宇提出的异议给予了书面回复，但陈某宇仍然坚持认为应当按照市场价值计算宅基地区位补偿价，并且向本院申请进行重新鉴定。

在庭审过程中，陈某宇主张按照1500 元/平方米的标准来计算宅基地区位补偿价，还提交了之前的判决书、裁定书、北京某公司的评估报告以及房山区人民政府网发布的通知文件等材料，试图以此证明应按照该标准计算宅基地区位补偿价。不过，李某强、李某晨对陈某宇所提供的这些证据的证明目的并不认可。

五、裁判结果

1. 李某强、李某晨、李某旭于本判决生效后 10 日内返还陈某宇购房款 38000 元，赔偿陈某宇经济损失 552296.8 元，以上共计 590296.8 元。

2. 驳回陈某宇的其他诉讼请求。

案件分析

从法律专业角度来看，这起案件涉及到合同无效后的一系列法律后果处理问题。根据我国相关法律规定，当合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，原则上应当予以返还；要是存在不能返还或者没有必要返还的情况，那就应当进行折价补偿。而且，如果一方存在过错，导致合同无效，那么有过错的这一方应当赔偿对方因此所遭受的损失；要是双方都有过错的话，就应当各自承担相应的责任。

在本案当中，已经发生法律效力的判决确认了张某霖与陈某宇签订的《房屋买卖合同书》是无效的，并且也已经判决陈某宇要将位于北京市房山区××街道××村 A 号院房屋腾退返还给李某强、李某晨、李某旭。基于这样的前提，按照法律逻辑和公平原则，李某强、李某晨、李某旭自然也应当返还陈某宇之前支付的购房款，并对陈某宇因此而受到的相应损失给予赔偿。

对于陈某宇要求返还购房款以及赔偿信赖利益损失的诉讼请求，法院需要依据事实和法律规定来进行合理性判断。合理的部分，法院会予以支持，而过高的部分，由于缺乏足够的依据，法院则不予支持。就造成房屋买卖协议无效这一结果而言，李某强、李某晨、李某旭与陈某宇双方其实都存在一定的过错，所以在确定赔偿的具体数额时，法院依据专业评估报告的评估结论，并根据双方的过错程度进行了酌情确定。

关于宅基地区位补偿价以及房屋、设备及装修附属物重置成新价这些关键的评估项目，法院通常会以评估报告的结论为准来进行认定。就像陈某宇主张评估报告中计算宅基地区位补偿价的标准过低，进而要求重新鉴定，然而，他的这一请求并不符合重新鉴定的法定理由，所以法院对其该主张不予支持。同样的，陈某宇另主张按照1500 元/平方米的标准计算宅基地区位补偿价，但其所提供的证据更多地体现在个案当中，缺乏普遍适用性，并不适用于本案的具体情况，因此法院对他的这一主张同样也不予支持。

此外，对于陈某宇要求赔偿移机费和搬迁费的诉讼请求，从案件实际情况来看，移机费和搬迁费本身并不属于房屋买卖的常规范围，而且涉诉房屋所在地目前也并不涉及拆迁情况，所以该项请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。至于评估费，法院也是根据案件的整体情况进行了酌情确定处理。

办案心得

其一，深入研究法律条文及相关案例至关重要。在接手这类涉及合同无效及后续复杂财产处理的案件时，必须对《民法典》中关于合同效力、合同无效后的法律后果等相关法律条文做到心中有数，准确把握法律的尺度和适用条件。同时，还要广泛查阅类似的案例，了解不同法院在类似纠纷中的裁判思路和考量因素，这样才能在案件办理过程中，精准地运用法律依据为当事人争取权益，合理预判案件走向，制定出有效的诉讼策略。

其二，重视证据收集与分析的全面性和细致性。本案中涉及众多环节的证据，比如房屋买卖的合同文本、历次诉讼的判决书、裁定书，还有评估相关的各种文件以及当事人试图证明宅基地区位补偿价标准的各类文件等等。每一份证据都可能影响案件的走向，所以要引导当事人尽可能全面地收集证据，并且仔细分析每份证据的证明力、关联性以及合法性，梳理出对己方有利的证据链条，在庭审中清晰地呈现给法官，让法官能够充分了解案件事实，增强我方主张的可信度。

其三，合理运用评估等专业手段并应对其争议。在涉及房屋价值、损失等需要专业判断的问题上，借助专业评估机构的力量是很关键的一步。但同时，也要充分预见到评估结果可能出现争议的情况，就像本案中原告对评估报告提出异议并申请重新鉴定一样。这时，就需要深入研究评估的依据、标准以及相关法律规定，判断对方的异议是否合理，能否成立，并且准备好充分的反驳理由，向法院清晰地阐述为何应当采纳原评估结论或者不应进行重新鉴定，通过专业的分析说服法官，维护己方基于评估结论所确定的权益。

其四，庭审策略与应变能力不可或缺。庭审过程就像是一场法律的博弈，要提前精心准备庭审提纲，从陈述案件事实、阐述法律依据到回应对方可能的抗辩理由等各个环节都要做到条理清晰、逻辑严谨。在庭审中，还要根据对方的发言和法官的询问及时调整策略，灵活应对各种突发情况，始终将庭审的节奏和方向引导向对己方有利的一面，突出我方主张的合理性和合法性，让法官能够认可并采纳我方的观点，最终实现胜诉的目标。

总之，办理这类复杂的农村房屋买卖合同纠纷案件，需要从法律知识储备、证据处理、专业辅助手段运用以及庭审表现等多个方面精心谋划、扎实推进，才能切实维护好当事人的合法权益，取得理想的办案效果。