典型房企近期都在忙些什么？

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大家好，我是地产高富帅。

2024年也就剩下一个半月的时间了，各大房企在业绩表现方面都有很多看点与担忧，不管是头部央企还是部分高话题度房企，最后一个月仍然是关键时刻。

相比往年的拼业绩为主，今年各家房企除去常规的促销以外，都或许有着不同的战略导向，房企之间的竞争也不仅仅是纯销售业绩的竞争，第二战线依然看点十足。

这几天关注到房企的第二曲线，很多老铁私信，地产开发业务在逐渐递减的情况下，有没有必要转型到寻找经营服务型业务，这个话题还是值得多角度讨论。

今天地产一品塘独家年底企划之：2024年各大房企近期都在忙什么？典型房企战略导向梳理与未来各种管理动作的深度解析与前瞻。

万科集团：持续组织调整+变现为王

大家可以看到，今年地产一品塘多次重点对万科的组织调整做了较为系统化深度报道，万科在今年的一系列动作可以看出来，高层正在想办法重塑一个新万科。

其实地产一品塘从2007年接触万科经理人到现在，整整17年了，对万科的整体的组织与文化还是相当有理解的，如今万科大不如前，个人觉得还是有点可惜。

从如今的万科管理层视角可以看出来，现在变现是万科整体业务的核心战略要点，因此，各个区域来看，如何有效的推动销售与资产管理业务，应该是如今管理层需要首要考虑的。

另外一点就是，如今广佛+上海公司应该在全国来看都是万科的绝对王者城市，这一次直接上升到经开总部直接管辖，地位升了不是一点半点，因此这两个城市未来的业绩呈现值得关注。

广佛是刚刚才合并的大城市公司，特别是广州，一直以来都是南方区域的绝对稳健城市，货值与核心团队也是万科的种子选手基地，未来可期。

值得一提的是，东莞公司总经理变革这个事情其实还是值得说道，东莞一直也是万科业绩贡献的头部城市之一，常年都是位居东莞市场的绝对老大地位。

不过可以看到，随着万科东莞去年登顶之后，2024年到后面的土地储备短板也逐渐暴露，因此这次东莞公司并没有提升管理权限，反而把前东莞老大调去了南方区域平台。

东莞的当家老臣得到了提拔，很显然东莞公司已经不需要大佬级城市总了，能维持如今的销售与经营业务才是核心任务。

其次，孙嘉提升到集团总经理级别，这个突发的抬头也值得多多观察，毕竟孙嘉早就是区域总量级选手，今年为万科商办资产去化立了不少大功，这一步棋也值得慢慢体会。

总结下万科今年的核心动作：组织持续裂变，销售去化才是王道，因此万科的营销经理人依然还是相当有含金量的。

中海集团：上半年不投资，下半年拿地王

中海今年在所有央企里面，算是走的特殊路线的，几乎跟华润置地，招商蛇口都在玩差异化打法，突然玩起豪宅，是今年中海发展的最核心标签。

其实大家应该知道，中海发展一直以来的核心竞争力就是在刚需赛道具备很强的操盘呈现力，算是在高周转时期有品质保障的央企之一。

简单来讲，就是中海一直都是在制造好卖的房子，你永远别想有多大惊喜，但是肯定不会不入流，这也是小编一直以来对中海发展的看法。

除去年初与其他房企一样组织调整以外，中海在今年上半年一直都是按兵不动，其投资额度几乎对比去年呈现急速下滑趋势，这种逻辑也是小编没想到的。

可以看到，中海发展去年是核心城市土拍必入的节奏，今年上半年就完全熄火了，到了9月份了，中海新增货值与投资额度居然前十垫底。

不过谁也没想到，中海开始玩一线城市豪宅战略了，这也是很多人没想到的。但是中海居然成功了，中海在上海，广州，南京，深圳的顶流项目都取得了市场认可。

今年中海半年报显示，中海在北上广深四个城市，销售额高达700亿，这豪赌一线城市的策略显示出了超强的业绩表现力。

2024年10月，中海系列公司实现合约物业销售金额约415.89亿元，同比上升66.0%；相应的销售面积约为145.26万平方米，同比上升34.6%。

因此，在豪赌一线城市方面，中海的投资魄力与操盘能力确实还是领先行业几个段位，大家不服不行，因此如今的房企竞争力进入到综合运营赛道。

地王战略在中海身上似乎完全摆脱了早期高杠杆的底层逻辑，显示出了超强的战略眼光，在10月之后，中海发展整体权益销售额再次登顶。

一句话总结中海：非专业豪宅玩家，居然玩出了自己的一套打法。

绿城中国：重资产玩高端，轻资产走规模

要说玩豪宅，如今top房企里面也只有绿城中国有豪宅基因，因此绿城拿地王这件事似乎也没多少人反对，相反很多客户到是主动希望绿城拿地。

从绿城中国今年的整体动态来说，其战略核心导向已经非常清晰：重资产布局一线核心地王+豪宅的标准配置已经开始复制，深耕长三角到底的决心依然不会改变。

浙江区域集团逐渐授权升级，特别是投资板块完全释放，因此在很多浙江三四线土拍也会看到绿城中国的身影，只要能做好产品，精选土地成为核心。

轻资产板块，绿城管理持续在规模方面再次发力，今年绿城管理率先提出城市深耕策略，几乎每个战略城市都有城市总牵头，挖掘合作资源，轻资产的高利润率还是值得持续深耕。

除去一线核心城市与部分浙江三线城市以外，绿城中国重资产板块也开始大力投入到代建赛道，可谓是轻重并举贯彻相当到位，也有利于团队的稳定性，毕竟绿城的招牌确实还是具备溢价能力。

其次，绿城中国今年的地王战略也给行业提供了一些发展范本，就是一线核心资产确实是如今豪宅操盘的最底层基因，地段的价值往往高于产品价值。

因此，很多央企巨头也纷纷效仿绿城中国，对于大城市核心稀缺地块的争夺逐渐开始，很有可能未来豪宅地块的竞争对手就是绿城中国+其他央企。

总结下绿城中国今年的核心动作：持续深耕华东区域高端赛道，全国化布局轻资产核心业务，轻重并举战略实施落地。

保利发展：降价促销 大哥位置不好做

要说头部央国企里面，保利发展是下半年动静最大的，没有之一。第一个最大的变化就是，保利上半年也减少拿地，投资额度对比去年也是几乎腰斩。

另外，保利发展应该是央企里面率先全国化大面积降价促销的房企，应该看得出来，保利发展作为地产一哥压力非常大，销售额增量其实已经见底。

最近，规模“一哥”保利发展披露2024年三季报，实话说数据有点难看：营收、利润双双下滑，且为七年来同期首次。尤其利润，下滑幅度不小。

今年来保利降价促销的消息层出不穷，甚至还引起过老业主的投诉，但在“坚定去库存”的集团战略之下，保利以价换量的路依然走的很坚决，今年，保利在大本营广州、一线核心上海北京等城市都打出过价格战。

因此，尽管是头部央企之一，保利发展身上的标签几乎比较少，就是给人感觉规模大，但是似乎可以看到的亮点不多，加上全年都在降价，让很多改善客群望而远之。

另外，地产一品塘也独家了解，保利发展近期高管变动较大，华东华南大规模的城市总换防，加上前面几个月两个地区一二把手直接被带走，保利发展的不稳定性也开始加剧。

早期寄予厚望的华东区域共享中心近期已经疑似取消 ，前华东区域共享中心负责人近期也申请了长假，保利发展在持续调整业务走向与核心高管。

不过值得注意的是，保利今年在产品创新方面还是下了一些功夫的，在很多大城市都玩起了改善小户型战略，跟很多头部房企玩高端豪宅不同。

保利发展采取的是小户型+核心地段的组合拳，相当于传统改善+大户型豪宅，显然不是保利所擅长的赛道，但是小户型对如今市场上主流需求仍然是杀手锏。

总结下保利发展今年的核心动作：避开竞争对手锋芒，坚持自家的舒适赛道，能卖房子才是王道，保住一哥是核心。

以上是今天的全部内容，各位老铁有何新的见解，也欢迎留言讨论。

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地产一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略产品运营发展，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。

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