房贷利率倒挂合理吗？有何风险？

“紧急通知，商业贷款利率上涨了！！！从今天开始新签5年期以上的商业贷款，贷款利率一律不低于3%。”近日，某贷款中介在微信中发布的关于商贷利率政策变化通知被全网疯传，一石激起千层浪。

不久后，这一内容得到证实：新发放的首套房贷利率将不低于3%。调整背后的原因是，在央行调降政策利率、房贷利率下限取消等政策刺激下，银行纷纷下调房贷利率，甚至出现商贷利率与公积金贷款利率倒挂的情况。而住房公积金制度是我国在20世纪90年代初，结合我国实际情况推出的一项政策性住房金融制度，具有低利率、普惠性的特点。正因为此，商贷与公积金利率“倒挂”现象，一度引发市场关注。

当前，二者“倒挂”是否合理？有没有风险？公积金利率必须要低于商贷利率吗？公积金制度是否已成鸡肋？如何更好地发挥公积金的作用？

利率“倒挂”有何风险？

10月最新LPR（贷款市场报价利率）公布后，5年期以上LPR下降25BP至3.6%。随后，各商业银行纷纷跟进调整房贷利率。随着商贷利率下调，部分城市部分银行商贷利率和公积金贷款利率出现了“倒挂”现象。

例如，在最新LPR公布后，广州地区多家商业银行在调整房贷利率后，最低房贷利率低至2.6%，低于公积金贷款利率。

商贷与公积金利率“倒挂”也引发了各方对房地产市场和金融政策的广泛关注。

对于这一现象，央行在《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，在有效信贷需求不足情况下，银行过度竞争贷款，部分贷款利率，特别是大企业贷款利率明显低于同期限国债收益率。极少数银行为抢占市场份额，还出现以显著低于保本点的利率水平发放房贷的情况，不利于可持续支持实体经济发展。

“内卷式竞争没有赢家。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这不仅会导致银行不计成本抢客户（比如贷款返点），在贷款审批上降低门槛，后期可能会使不良率上升。另外，市场可能会形成利率继续下降的预期，从而导致购房客户等待利率下调而推迟买房。“更严重的是，客户为王的时代下，客户坐地起价，看谁的利率低而选择贷款银行，导致无序的价格战而对金融稳定产生冲击。”

不过，商贷与公积金贷款利率“倒挂”并非全部由于银行过度竞争导致。招联首席研究员董希淼解释称，在广州，部分银行对首套房贷利率定价为同期限LPR减100个基点。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%。原来已经签订合同的贷款，银行信守承诺，实际执行利率为2.6%，低于公积金贷款利率。

但过低利率并不符合市场规律，也不利于维护正常的金融市场秩序。“对于新增房贷而言，LPR下降不意味着房贷利率同幅度下降，加点部分银行可以适时适度调整。部分地区对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率，进行适度调整，是正常的市场行为，有助于维护房贷市场商业可持续性。调整后的房贷利率，与公积金贷款利率保持适度的利差，也仍然处于历史低位。”董希淼称。

李宇嘉也认为，房贷利率不仅由竞争关系来衡量，还包含金融服务、风险控制、资金成本、行业竞争、政策因素（存款准备金率、存款利率、公开市场操作利率）等因素。此次明确了房贷利率不能低于3%，打消了市场对于利率无底线下降的预期，也实时“叫停”了无序的、内卷式的价格战竞争，这对于防范风险、提高金融服务质量是有好处的。

当前，房贷利率为有统计以来新低。10月31日，中国人民银行发布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较2024年第二季度末下降了0.12个百分点。

除受政策利率引导外，经营成本是银行合理确定房贷利率的重要考量。许多银行表示，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，当前5年以上期限新发放房贷利率的保本点基本在3.2%左右。

近几日，包括杭州、广州、佛山、南京、苏州、长沙、武汉等城市的房贷利率均有上调，大多都不低于3%。

市场权威专家预计，银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。

公积金利率一定要低于商贷利率吗？

商贷与公积金利率“倒挂”，也引发了市场对于“公积金利率一定要低于商贷利率”的讨论。

一直以来，低利率是公积金贷款的优势。此前公积金贷款利率和商贷利率大致保持在两个百分点的利差。市场担忧，如果二者利率长期倒挂，可能会导致公积金制度本身失去意义。

住房公积金制度是我国在20世纪90年代初为筹集职工住房建设资金，在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上，结合我国实际情况推出的一项政策性住房金融制度，核心目的是促进城镇住房建设和提高城镇居民的居住水平，具有强制储蓄的性质。

1991年，住房公积金在上海开始试点；1994年开始在全国推行；1998年，在全国普遍建立；1999年4月，《住房公积金管理条例》签发，住房公积金正式制度化。

在1998年住房分配货币化改革之后，住房公积金制度逐渐演变为主要以发放低息贷款方式支持职工住房消费的政策性住房金融制度安排。

梳理往年住房公积金贷款利率水平来看，2015年8月至2021年末，住房公积金个人住房贷款利率均保持不变：5年及以下贷款利率为2.75%，5年以上贷款利率为3.25%。

2021年，住房公积金贷款利率水平比同期相应期限的LPR低105~140个基点；比商业银行首套住房贷款平均利率低232~282个基点，比商业银行第二套住房贷款平均利率低260~310个基点。

《中国住房金融发展报告（2023）》（下称《报告》）认为，这充分体现了住房公积金低存低贷、普惠性的特点。2021年发放的住房公积金个人住房贷款，与申请和发放商业银行个人住房贷款相比，预计在合同约定的偿还期内可为贷款职工节约利息支出约3075.40亿元，平均每笔贷款可节约利息支出9.91万元。住房公积金个人住房贷款为住房刚需者提供了成本更低的贷款渠道，在一定程度上切实减轻了购房职工家庭经济负担，缓解了中低收入群体的购房支付压力。对于数量庞大的中低收入普通职工家庭来说，低利率的住房公积金贷款是其申请住房贷款时的首要选择。

不过，随着近两年LPR不断下降，这一情况正在改变，商贷利率全面跟随LPR下调，二者利差不断缩窄。虽然，对于公积金贷款利率能否低于商贷利率并没有硬性规定。但市场专家普遍认为，保持商贷利率与公积金贷款利率的一定差距，可以维持公积金贷款的普惠性特征。

“考虑到其政策性、社会性、兜底性、分层性等特点和属性，公积金贷款利率设置为、控制为低于商贷利率，是比较合适的。”仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，住房公积金贷款利率的调整没有那么市场化，不像商贷利率主要挂钩LPR，公积金贷款利率的调整主要都是根据房地产调控政策和监管要求。

基于此，他认为，还是要保证住房公积金贷款低利率的优势，确保贷款成本低廉、调整节奏灵活，最好还能促进各地住房公积金贷款在保证一城一策前提下关键条款上的协同。理论上，各地公积金管理中心是按照属地独立进行管理，所以各地住建部门和金融监管部门派出机构以及当地的商业银行最好保持一定的议事协调机制。

存废争议由来已久

站在当下特殊的时间节点看，低利率环境下，公积金贷款优势的确难以显现，这更是引发对公积金制度是否已成鸡肋的热议。

实际上，市场对于公积金存废的争议由来已久。

例如，赞同取消公积金一方认为，现在我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，取消这一制度可为企业直接降低成本。

反对取消的一方则认为，中国的住房公积金制度虽然在投资收益率、统筹层次等方面存在问题，但在制度效率和制度公平方面，表现并不差，为职工缓解住房难发挥了作用，其历史使命并未完结。

对此，第一财经记者采访了多位专家，各方认为，当前商贷利率调整是为了配合各地出台的政策组合拳，属于短期调整范畴，不能以此为出发点质疑公积金制度存在的合理性。但公积金制度的确存在进一步优化与改革的空间。

《报告》指出，尽管住房公积金制度存在较多问题，如覆盖率低、区域发展不平衡、公平性缺失、投资渠道单一、增值收益率低、资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹等问题，目前整体制度性改革的条件仍未完全具备，但住房公积金制度一直处于增量改进中。

以2021年到2022年为例，主要改进措施包括了三个方面：第一，稳妥推进住房公积金制度向灵活就业人员覆盖的试点工作，提升住房公积金的覆盖率；第二，加速推进住房公积金跨区域统筹工作，更好地解决住房公积金存在资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹的问题；第三，优化、调整住房公积金租赁提取政策，提高缴存职工在住房公积金使用上的公平性，使住房公积金在支持新市民租赁住房方面发挥更为积极的作用。

对于接下来的改革优化举措，董希淼建议，可以进一步拓宽使用范围。“比如，支持提取公积金用来租房，有助于加快构建租购并举的房地产新模式；再比如，支持使用公积金提取做首付等，这些都很需要。”

“公积金是中国唯一的住房普惠金融，行政色彩比较浓厚，所以利率的调整相对来说僵化一点。”李宇嘉建议，未来公积金利率也应跟随商贷利率节奏同步调整，从而保持公积金贷款利率始终低于商贷利率。另外，除了公积金贷款外，还可以在商业贷款转公积金贷款方面进一步探索，对商业贷款的利率进行补贴等方式来发挥它的普惠金融特征。

庞溟对此也有相同的建议。他称，应提高申请商转公贷款的便利度，增加公积金贷款可贷额度和每月还贷额度，提升申请公积金贷款的最长年限和还款最高年龄，缩短申请人（和计算可贷额度的共同申请人）在申请当月之前连续、按时、足额缴存公积金的月数，对多孩家庭、新市民、青年人的贷款优惠，上浮购买绿色建筑住房的可贷额度等等，从而提升吸引力和强化兜底保障功能。

值班编辑：格蕾丝