北京“老破小”业主新政后卖房:看房变多却不敢涨价,亏本50万找到“接盘侠”

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

“房子卖了以后，我却失眠了！”

“失眠不是因为价格的折损，而是我始终觉得房价会再度回升。”李博向搜狐财经说道。

今年7月挂牌后，房价一直下跌，他对卖房已经失去信心。但自9月26日高层提出促进房地产市场止跌回稳，到住建部等五部委打出一套“组合拳”，楼市交易活跃度明显提升。

但出手之后，他又陷入新的忧虑之中。

项丽丽在6月底挂牌，而且是一次性两套房，一套是89平的自主型商品房（共有产权房的前身），另一套为52平“老破小”，前者因挂牌价低于市场价，在8月份很快以527万元成交。

但“老破小”却一直未能出售，挂牌价无奈从428万一直降到345万，期间与多位买家经历多轮商谈。10月中下旬，她曾错失一次更高价的卖房机会，与老公连续吵架三个晚上。

11月6日，在第五轮谈判中，她最终以320万出售，距离挂牌价跌108万。

“价格没啥变化，我媳妇一直盯着小区的挂牌房源，但数量有所增加。”位于北京大兴区的刘郡说道。他于年初卖掉“老破小”，准备置换一套同小区内更宽敞的户型，新买家收房后便转头将房屋租给他，无缝衔接。

本来准备快出快进，但未曾想到一直租房至今，对此他内心很庆幸。“刚又交了一个季度的租金，准备再观望观望。”

房价下跌中苦等“接盘侠”的卖房业主，在这一轮新政中迎来买家的同时，也陷入了新的焦虑中，有的担忧卖在底部，有的重新笃定房价还会反弹，有的缩窄议价空间、甚至涨价，有的还在继续割肉出售……

“挂牌价下调83万，带看才变多”

但对于二手房业主而言，有一件事是确定的，终于有人来买房了。

据住房城乡建设部数据，10月份全国商品房成交同比、环比实现“双增长”，是2007年起首次“银十”超过“金九”。尤其是一线城市，北上广深走出了火热行情，连破多项成交纪录：

北京二手房成交超2.25万套，创19个月以来新高，上海成交达2.37万套，均突破1.5万套荣枯线；深圳新房认购超1.3万套，新房网签量创35个月新高；广州新房销售翻番。

此外，杭州、武汉、南京和苏州等核心城市，成交量也明显回暖。

挂牌三个多月的李博，李博也感知到看房量增加，意识到卖房时机来临。10月15日，他以124万元将房屋成功出售，相比2015年180万的买入价，亏损56万元。

他的房子位于南京江北高新区，挂牌以来价格每周下跌，每当他认为跌到底时，底线不断被击穿，对于卖房也逐渐失去信心，只想尽早将出手止损，直到9月底政策频出、市场回暖之际才得偿所愿。

李博是一位地产从业者，对于行业的变化感触更深，但在房子卖出的那一刻，他又患得患失起来，“怕自己判断失误，毕竟已经错过了高峰，如果这次低谷只是暂时性的，那就亏大了。”

“现在市场是好点了，我挂在咸鱼上的公寓，现在咨询的人也多了。”北京朝阳区的一位业主刘先生也如此说道。

项丽丽也是在这一轮市场回暖下，重拾卖房信心，她的“老破小”位于北京海淀八里庄区域，6月底挂牌后带看寥寥无几，被迫不断调低挂牌价，浏览量与关注开始有起色，紧接着9月下旬政策频出，带看量骤增。

“从428万降到370万时，带看才开始多起来，降价之前带看少的可怜。后续挂牌价一直下调，直到降至345万。” 项丽丽说道，从8月29日至11月5日，共有41次带看，但9月之前仅8次，其余均发生在9月20号之后。

“9月26号就多了起来，平均两天一次，与新政有关系，也可能是降价的缘故。”她拿起手机，看着近期的看房记录说道。

“十一之后很明显，中介打电话口径也变了，不再是一打电话就说姐该降价了，而是变成姐你有变化吗？就这样问了，他们也开始小心、怕业主涨价的那种感觉。”

“与丈夫吵架接受现状，看房变多却不敢加价”

由此，项丽丽才开启与买家的五轮商谈，而前两次最让她印象深刻。

“第一次发生于挂牌价调至385万后，时间是9月5日，那位买家直接开口300万，然后一直探我的底，问310万、320万行不行，然后一直磨，我一听价格差这么多，就没必要聊了，不到一个小时就走了。”

“我甚至都怀疑是中介找的假客户，过来忽悠我，就是为了让我们降价。” 项丽丽气愤地说道。“我当时的心理价是350万。”

第二次商谈已是“十一”期间，也是她最遗憾的一次。“那一次买家想325万签约，但我不想割肉那么多，没有同意。未曾想到10月下旬，同小区同户型有业主313万便出售，成交底线再次被拉低。”

“那次是我老公和中介谈的价格，由于在出差，他让我去签约。当时是晚上八点，我当时心里还在绷着340、350那个劲儿，就不想签。他已经分析了周边的市场价，认为325万可以签，符合市场价，但我心里很不舒服。”

“然后我想加价5万，但对方没有同意，最后没有谈拢。因为亏太多，我买的时候成本投入380万，相当于亏了50万。”项丽丽分析道。

“前年最高点时涨到470万，我当时候还挺兴奋，涨了近100万。现在一下子跌到亏，我心里特别不能接受，割肉一样。”

就在此后几天，同小区同户型三楼的一套房子，以313.8万元成交后，她意识到错过了一次卖房好时机，一种不好的预感油然而生，想卖320万也很难了。

“老公很生气，觉得那次差点就成了，为什么就错过了这个机会。当时他出差一个礼拜没回家，我俩电话里吵了三个晚上，他就是为了让我接受这个现实，认清当下的市场现状。然后我就哭的不行，50万相当于好几年的收入，谁不难受。”

也正是这一次，她将心理预期价位降至320万，接下来的第三次与第四次，也正如其预感，卖家出价基本是从300万开始谈，最高能加到310万，项丽丽最终还是没有妥协。

“看房量变多之后，有一阵想过涨价，但我们是为了置换，明年就要上学用、想赶紧成交，所以不敢加，怕涨价后把客户吓跑。因为上一个成交才314万不到，我们的底价已经比人家高，涨也涨不了多少。”

“租金收益难抵房贷利率，手握850万欲置换”

之所以愿意亏损卖房，项丽丽是计划“卖旧换新”，他认为当下是置换的好时机。

两套房户型均偏小，“老破小”长久出租，一家人此前居住在那套已售的89平自主型商品房，但随着结婚生子和父母到来帮忙照看，如今已略显局促，所以想置换一套大户型，而且必须在2024年5月之前完成。

“孩子明年上学，5月份开始报名，要在3月活4月前落户，所以在年前想赶紧买。” 她说道，反正降了一起降，涨了一起涨。

“我们想要海淀区置换一套面积更大的二手房，如果房价下降，大面积的降幅肯定比我们小面积降幅更大，这也是置换的另一个好处。”

她的预算是1500万，没有选择新房因新楼盘配套的学区属性弱。

项丽丽算过一笔账，自住型商品房已售527万，如果“老破小”售价320万，两套房子能回流现金850万左右，然后自己再添点，可以支付900万的首付款，贷款额度为600万，按照目前的房贷利率，月供不到3万元。

自住型商品房是政策房，当初购买时比周边商品住房低30%左右，所以如今即便以低于市场价出售，项丽丽依旧是赚，但“老破小”按照目前行情注定要亏。

项丽丽也曾思考过不出售“老破小“，随着北京首付比例的降低，500多万的本金足够支付。但再买却属于二套房，房贷利率为3.55%，相比首套的3.15%高出不少；而”老破小“的每月租金为5700元，每年还有一个月空置期，年租金收益率不到2%，远低于二套房贷利率。

所以，她认为全部卖掉以首套资格置换更划算。

“此外，卖掉首付也能多一点，还贷压力小一点。”

从10月至今，她卖房与买房两条腿走路，不是在卖房议价，就是在海淀区看房。直到11月6日晚上，在第五次商谈中，“老破小”最终以320万成交，与其最新的心理价相匹配。

自从那套自住型商品房出售后，项丽丽一家便租住在隔壁小区，她的看房足迹从万柳片区、中关村片区，到苏州街、世纪城，再到曙光花园观澜国际、四季青，正在寻觅中。

有了卖房被砍价的经历，她对于买房有了更多心得。与继续观望的刘郡不同，项丽丽今年买房势在必行。

（为保护隐私，李博、项丽丽和刘郡均为化名。）