特朗普当选，留给中国房地产的时间不多了

11月6日，一场世界瞩目的美国大选终于尘埃落定，特朗普继2016年当选总统后，时隔8年，再次杀回政坛，开启2.0特朗普时代。

一下子，大家对这位久违的老面孔上任众说纷纭，保守及乐观派各执一词，对中国经济而言，不可置否的是又会面临新的挑战。

回顾特朗普1.0，在贸易上对中国经济不断打压，通过高关税，限制国内企业对美投资，加速构建”友岸外包“等举措，一时间中美贸易战让两国经济遭受重创。

此次特朗普卷土重来，誓必要完成此前未竟之事业。早在竞选初期，特朗普就放出豪言，提高关税60%以限制中国贸易，不仅如此，他还要针对中国的商品精准征税， 这让人对中国未来的经济走向不得不捏一把汗。

而经济形势走向最直接的反馈就在股市和楼市，资本的流向也会影响国内的财富逻辑，这也是为何大家会如此高关注此次美国大选。

那么2.0的特朗普，对中国楼市会有什么影响，我们不妨做个简单的解读。

逆全球化发展下

中国地产或将迎来新机遇

虽说特朗普的上台会影响中国对外经济，但对国内楼市的影响，并没有想象中那么大，甚至还会有利好的局势，我们不妨通过特朗普1.0时期房地产行业表现进行分析。

根据长江证券发布的数据，在18-19年关税政策正式实施后，地产行业在股市的表现并没有想象中糟糕，综合下来，2年平均有0.3%的涨幅，其中2019年9月近60日的涨幅更是达到3.7%。

可以看到，楼市的反馈还是比较正向的，主要是在外部经济利空下，国内通过各项政策刺激地产内需，具体表现为：

第一，加速降息进程，提振国内消费，有效降低地产融资成本。

特朗普有一句名言非常经典，那就是要让美国再次伟大。

可想而知，作为商人出身的他，一心搞钱才是重心，而且他的目的就是要让自家企业都赚到钱，

但过去这么多年，美国始终作为贸易逆差国，在买东西花的钱比卖东西赚的钱还多，导致经济上入不敷出，尤其近几年美元升值不断加大，已经影响着国家出口经济。

于是，为了巩固国际贸易经济地位，推进降息必然作为特朗普上任后采取的手段，而且，规模和力度也会比此前加大。

在未竞任前，多方机构对于11月美联储降息25个基点预测概率为98%，此次特朗普上台后，无疑加速这一降息举措，甚至降息力度有可能超预期。

而每一次美联储降息，都让全球货币得以宽松，从历史上看，一旦开启降息，全球各个国家也会紧随其后，中国也不例外， 通过降准降息刺激消费，对国内的楼市产生明显的利好反馈 ：

比如，2020年的美国降息带动了中国国内信贷宽松，间接导致了房价的爆发，

无独有偶，今年国庆节前，国内楼市在陷入长周期低迷后突然迎来爆活局势，除了国内一揽子的增量政策助力外，美国时隔四年再次降息也是楼市回温的导火索。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

而这个降息潮才刚刚开始，根据美联储点阵图显示，美联储2024年将累计降息100个基点，在9月降息50个基点后，还有50个基点的降息预期。

值得一提的是，特朗普今年在竞选之前，重申若再次当选，将大幅下调利率，更有专家预言，在未来12个月内会实现历史性的降息。

在降息的大势下，人民币汇率压力将极大缓解，为了避免资金从国内流向美国，造成资金外流，国内货币政策空间将显著扩大，全国各地lpr降低到3个点以内已是趋势。

另外，对国内房企业而言，降息后融资成本会降低，这将有助于房企增加融资渠道，也利于房地产企业的资金周转和项目投资开发。

第二，外贸利空，刺激国内楼市进一步松绑

特朗普上台后，另外一个可能的举措便是调整税收。 一方面，加大国外的贸易税收以获取高昂的利益；

另一方面，对国内企业减税，在此前言论发表中，特朗普就提出过将偿还国内债务、减免企业税收至15%（此前为35%)。

从明面看，高关税似乎给经济带来负面情绪，但对楼市发展或许是个机遇：

首先间接利于国外的资本回流国内市场。

高关税会加速推高美国的通胀，美元贬值，也让美国原本的国外合作关系变得更为复杂，尤其贸易战针对全球国家是无差别对待，更是会引发欧盟、亚洲等发达国家与美国的合作矛盾；

在美元资产吸引力下降，高关税的压力下，部分资金可能从美国市场流出，寻找更高收益的机会。中国作为新兴市场之一，可能吸引这些资金的流入。

尤其对于国内的一线城市的优质资产，更具国外资本青睐，高端物业的需求会得到进一步的释放，但对于国内其他城市而言，现状地产投资属性低迷，市场回温仍需长周期。线上获客不停歇，点击了解

其次，高关税下，国内政策有望加大松绑。

根据某机构调查，在此前2018年的关税战中，央行曾在2018年下半年到2019年9 月下调高达3.2个百分点的存款准备金率，信贷脉冲亦大幅上升。

虽说当时国内在金融条件还是给予放宽，但并没有密集松绑施策，甚至在19年的时候，为了防止房价上涨过快，各地还密集政策收紧。

然而到了24年，楼市环境与特朗普1.0时期有很大不同，相比18-19年地产快速上涨周期，当下地产处于逆周期，需要通过大量松绑手段刺激消费。

在今年9月政治局会议上，官方对于地产的定位是“严控增量”和“止跌回稳”，因此通过政策大礼包提效楼市，可以看到，在政策效果下，10月楼市回温明显，市场的止跌信号愈加强烈。

若明年关税战正式卷土重来，那么对于当下地产的止跌状态诚然会再次面临沉重的打击，对于上层，肯定不会轻易的将当下回温局面轻易打破，

因此在逆周期下，原定政策刺激的基础上将有所增加，刺激力度或有所加码。

比如像一线城市的的限购全面放宽，增值税收减免、贷款条件放宽、盘活存量土地等等，在未来还会有进一步的利好释放。

就像今年国庆，深圳在关外高供应区取消限购，楼市呈现爆火，成交环比上涨300-400%，时至今日，市场长尾效应仍在持续。

整体来说，特朗普的上任，逆全球化已然成为趋势，而对于外部经济纷争不休的局势下，国家救房地产的决心格外坚定，是否需要大幅增加政策支持， 仍取决于中美两国的具体关系进展，当下来看，房地产的机遇正式到来。

特朗普2.0时期

止跌回稳才是楼市发展主旋律

过去，我们总说特朗普1.0周期是房地产时代，面对国外的经济制裁，中国外部经济虽然受到掣肘，但毕竟还有房地产这个支柱产业。

通过14亿人口经济内循环，让国内地产消费，投资拉动经济，保持稳定，让国内经济没有系统性地降低对地产的依赖。

但也由此引发了弊端，在逆周期下，地产行业一旦崩塌，下行的趋势远比想象中严重。

2.0特朗普时期，过度依赖国内地产拉动经济局势将会发生明显变化：

首先，地产行业对经济的定位在于“价格回稳”，而非投资拉动。

可以看到，当下地产对经济的拖累已经非常明显。

虽说在逆经济周期下，救市手段频出，但由于市场信心未修复，政策效应更多维持在短期。

从近期国内政策基调看，更多是为了止损，重点在于“去库存”“稳价格”，通过长周期的政策释放慢慢修复经济面。

与此前不同的是，后续的地产发展依靠地产销售、开发投资重回高峰期，显然是不太可能。

其次，地产在国内经济的基本面逐步弱化。

从发展趋势看，高关税和科技制裁仍是不可逃避的现实，在这种利空外部环境下，对国内最直接的影响在就业环境。

根据北京大学经济政策研究院的调查，2018-2019年的中美贸易摩擦，将拖累我国总出口4.9个百分点，增加失业496万人，拉高失业率0.7个百分点，达到5.8%。

可想而知，一旦关税提升，对国内就业的影响也会逐步放大，缺乏了消费力，楼市消费的情绪也会随之失控。

因此国内也开始实施科技强国之路，目的是让弱化地产在经济基本面的占比，通过在科技领域、尤其在芯片领域加大研发投入，为科创企业创造更好更多的营商就业环境，从而保证国内消费实力。

从某一层面，当下的地产发展中，产业地产也将成为行业新势力，目的是通过长周期的运营，长久地输出经济效益，以抵抗外部经济环境对行业影响。

结语

特朗普上台，无论对全球还是中国经济，未来都会遭受冲击，但对于国内楼市而言，影响相对有限，尤其面对当下的楼市回温，无疑提供了有利的条件。

但与以往不同，地产对经济基本面而非绝对主导，以往房价疯涨的势头也难以再现，更多是为了实现止跌回稳，毕竟经济面，情绪面仍需长周期修复。

对房企而言，做好长周期经营，发展多样产业，或许才是应对未来经济风险的最有力手段。

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