危机来袭！香港负资产突破4万宗创21年新高，业内人士：实际情况更恐怖！

近日，香港金融管理局（金管局）公布的最新数据显示，截至2024年第三季末，香港的负资产住宅按揭贷款宗数已达到40,713宗，较第二季末的30,288宗上升逾34%。这一宗数不仅创下自2003年第4季（67,575宗）以来的新高，更引发了市场对香港房地产市场健康状况的广泛关注。更有地产大佬声称，实际数字远超4宗，情况更恐怖。

负资产贷款是指借款人的未偿还贷款额超过按揭物业的当前市值。金管局的调查显示，第三季末负资产住宅按揭贷款涉及的金额从第二季末的1,550亿港元增加至2,075亿港元。这一增长反映出，随着楼市持续低迷，越来越多的业主陷入了负资产的困境。

值得注意的是，负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额也从100亿港元增加至158亿港元，显示出市场风险的加大。虽然第三季末拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款比率为0.13%，相较于第二季末的0.11%仍维持在低水平，但整体趋势依然令人担忧。

针对负资产贷款的上升，中原集团主席施永青表示，楼价的下跌是导致负资产数字上升的主要原因。他指出，楼价每下跌一级，负资产的个案就会增加。他认为，大部分香港市民是自住业主，因此即使成为负资产，银行也不会轻易“CALL LOAN”，只要业主的工作稳定并按时供楼，他们的影响相对有限。

然而，施永青也警告称，负资产将影响市民的消费能力，预计普遍市民的消费力会大幅减弱。他指出：“当供楼业主沦为负资产时，他们还会有心情出去消费、投资吗？”这无疑将抑制市场活力，影响经济复苏。

仲量联行香港主席曾焕平则进一步指出，政府公布的负资产数字并未计及发展商和财务公司的二按个案，因此实际负资产情况可能更加严峻。他估计，目前香港的实际负资产数字高达约8万宗，远超过官方数据。他强调：“数字未计发展商、财仔二按，料低估实际状况。”

在应对负资产现象方面，政府采取了一系列措施，包括放宽住宅物业按揭贷款条件。这些措施被外界称为“全面撤辣”，旨在缓解市场压力。然而，施永青认为，这些措施并不够进取，政府需要采取更积极的救市方案来改善楼市。

香港施政报告中提到，金管局将按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。这些政策的实施，虽然为市场带来了一定的松动，但在专家看来，短期内难以见到明显效果。

曾焕平指出，即使政府采取了放宽措施，市场仍未见明显改善，预计下半年楼价将继续下跌10%，负资产个案可能突破10万宗。他呼吁政府成立专责小组评估楼市风险水平，并制定措施以降低风险。

思睿集团首席经济学家洪灏就此也指，楼价明年“不可能”回升。洪灏早在两年多前曾预料港楼价从高位“腰斩”，今天他并无改变当年的预测，并强调楼市是信息极不对称的市场，在眼下十年期美债孳息重上4.2%，美联储无法大刀阔斧减息的情况下，盲目地去做一个非常大的投入，犯错误的概率非常大。

在当前的经济环境下，香港的房地产市场面临着巨大的挑战。负资产的增加不仅对个别业主造成了影响，也对整个经济的复苏构成了威胁。专家们普遍认为，未来的楼市走向仍然值得关注，市民的消费信心和经济复苏将面临更大的考验。

施永青指出，政府除了要为楼市撤辣外，还需采取一些更积极的救市方案，才能真正改善市场现状。他表示：“楼市的回暖需要时间，但政府必须采取有效措施，才能逐步恢复市民的信心。”

香港负资产住宅按揭贷款突破4万宗的现象，反映出当前楼市的严峻形势。专家们警告，实际的负资产情况可能更为严重，政府需要采取更为积极的政策来应对这一危机。未来，如何恢复市场信心、促进经济复苏，将是政府和社会各界需要共同面对的挑战。

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