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京基御景峯

基础资料

开发商：京基地产

地址：南山区西丽留仙大道与长源二街的交汇处

占地面积：6.4万㎡

总建面：64万㎡

产权：70年(17-87年)

总户数：584套

面积：68-228㎡2-4房

车位比：3247个

梯户比：5梯6户/6梯4户

价格：3.8-5万

交楼标准：精装

物业公司：京基物业

物业管理费：4.7元

容积率：7.7

绿化：35%

交楼时间：现楼

建筑类型：公寓

层高：3.1-3.7米

使用率：70%

楼层高：1座47层，2座41层

栋数：9栋

水电：民水民电

商业：3.7万㎡

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区域•地段

优越区位：科创高地、总部基地汇聚

西丽：深圳六大总部基地，南山独占四个，南山大学城，西有留仙洞总部基地，东有深圳北站总部基地。南山向北，打造“中国硅谷”的三大核心引擎尽在西丽，西丽将成深圳科创&人文双高地。

西丽湖国际科教城：覆盖69.8平方公里，荟萃清华、北大等18所塔尖高校，2家省级实验室，共计拥有两院院士78人，全职院士28人，223位“千人专家”，1.4万科教人员，4.54万在校生，产学研深度融合，成就城市智慧高地；

深圳北站总部基地：2000亿政策红利，规划商业服务业规模约550万㎡，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，将打造成为具有全球影响力的国际会客厅。目前美团科技、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院等巨头已进驻。

交通•配套

核心枢纽：多维立体交通 便捷通达全城

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双高铁枢纽：深圳北站、西丽高铁站（规划中）

4轨汇聚：5号线接驳地铁4、7、13号线（建设中），东抵罗湖，西至前海

2横2纵城市主干道：留仙大道、南坪快速、福龙路、沙河西路，未来更有侨城东路北延线（建设中）

休闲•生态

生态景观：山水环绕，繁华静谧悠然切换

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商业配套：自带3.7万㎡与塘朗城、8万㎡宝能环球汇近20万㎡商业配套构成超大型商圈，尊享一站式休闲娱乐体验，7.5万㎡万科云城商业，4万㎡ 众冠时代广场，3万㎡北站缤果空间，开车15分钟可达华润万象天地

学校医疗

道尔顿新华公学小学：南科大第一实验小学+南科大第二实验小学+南科大塘朗小学

中学：育才龙珠学校+南外桃源中学+桃苑实验学校

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小区•品质

28载京基品牌，国家房地产开发一级资质企业，深圳地产30年十大领袖品牌企业，开发多个经典项目（京基100、京基滨河时代等），铸就深厚品牌底蕴，成为地标性建筑的创造者。

大平层布局、奢阔层高、开阔采光

大平层布局，品味纯粹， 约3.4-3.7米奢阔层高，最大约14米开间尺度，彰显尺度人生；

流线型美学立面，采用深灰色铝板和LOW-E中空落地玻璃幕墙，节能、隔热、降噪；

约9-14米开间，多面采光，270°IMAX环幕视野，山水画卷尽入眼帘；

品牌日立电梯，6梯6户和6梯4户奢华配置，匹配高端人士的身份和品位；

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平面•户型图

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户型价格：单价3.8-5万

68㎡1房1卫380-450万单价5-6.6万

157㎡3房2卫650-800万单价4.1-5万

218-228㎡4房3卫888-1050万单价4-4.6

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房产信息：

近年来，新老房贷利差不断拉大，成为借款人关注的热点问题。自11月1日起，存量房贷利率迎来动态调整机制，正是为了从制度层面推动解决这一问题。该机制主要从哪些方面着手完善存量房贷利率定价？又将对借款人带来哪些影响？

想解决新老房贷利差拉大问题，首先要弄清楚导致利差拉大的关键点在哪里。

目前，我国绝大部分房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。也就是说，房贷利率定价取决于两方面：一个是每月对外公布一次的LPR，另一个是借款人和银行签订合同时约定的加点幅度。

从LPR方面来看，尽管新老房贷的利率都会根据LPR调整而变化，但调整的时间不一样。

新发放房贷往往以当时已公布的最新一期LPR作为参考定价，而存量房贷则受制于合同约定的重定价日，只有到了重定价日才能调整。在个人住房贷款利率定价机制完善之前，借款人的重定价日一年只有一次。

2024年10月21日，5年期以上LPR下降25个基点至3.6%。如果借款人的重定价日是10月20日，那他的存量房贷利率要等到2025年10月20日才能根据当时LPR调整情况重新确定。而新发放的房贷利率，可能很快就享受到这25个基点降幅带来的利好。

再从加点幅度来看，不论是新发放房贷还是存量房贷，加点幅度在合同期限内往往固定不变。

北京是目前仍有房贷利率下限的城市之一。去年12月，北京城六区首套房贷利率的最低加点是10个基点，今年6月则调整为减45个基点。这意味着，6月新发放的房贷利率，仅加点幅度就较半年前下降了55个基点。

房贷合同期限普遍较长，大都是二三十年。固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。

据此，中国人民银行9月29日发布公告，明确完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。10月31日，多家银行发布公告，进一步细化安排，主要从加点幅度调整和重定价周期调整两个方面，对浮动利率定价的商业性个人住房贷款进行优化完善。

此次调整后，重定价周期将如何改变？

根据近日多家银行发布的公告，自11月1日起，存量房贷借款人可与银行协商，重新约定重定价周期。新发放房贷借款人也可以自主选择重定价周期。调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。而此前规定，个人住房贷款利率重定价周期最短为1年。

山东济南市民焦先生在2020年11月贷款购买了一套住房，合同约定的重定价日是1月1日。今年以来，5年期以上LPR已累计下行60个基点。按照之前规定，焦先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行带来的利好。

但如果他将重定价周期调整为3个月，则调整后的重定价日为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，不用再苦等1年。1年可以调整4次，焦先生可以更早享受到每次“降息”带来的红利。

要注意的是，在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可越快享受到利率下行带来的利好；但在LPR上行周期内，借款人也将更早承受加息负担。

多家银行表示，同一笔贷款存续期内，客户仅可申请调整1次。因此，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择权利。

11月1日动态调整机制落地后，加点幅度又将如何变化？

对于加点幅度调整，借款人并不陌生，很多人已在10月底享受了银行批量调降利好。根据安排，绝大部分存量房贷利率调降至不低于LPR减30个基点，此次调整的就是加点幅度。

银行主动批量调降存量房贷利率固然省事，但非长久之计，需要进一步深化利率市场化改革，推出更加灵活的机制。

中国人民银行给出的解决办法是，当新老房贷利率偏离到一定幅度时，借款人可与银行自主协商，变更加点幅度。

此次多家银行明确，一旦新老房贷利率的加点幅度偏离高于30个基点，借款人就可以申请调整。

这成为触发调整的“门槛”，也是此次机制落地的关键之一。

要知道，如果偏离幅度过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷。如果偏离幅度过小，可能造成频繁重置合同，给银行业务办理带来更大压力。

不过，这个偏离幅度不能简单理解为新老房贷利率之间的差距，而是要看借款人房贷利率的加点幅度，与全国新发放房贷利率平均加点幅度之间的差距。

如果借款人对房贷利率加点幅度并不清楚，可以通过手机银行App或贷款经办行查询。

至于全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度，银行也给出了计算方式，涉及央行公布的上季度全国新发放房贷平均利率，以及当季5年期以上LPR的均值。

例如，根据中国人民银行官网最新公布的数据，三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，而当季5年期以上LPR均值为3.85%，对应的加点幅度为3.33%减去3.85%，即减52个基点。

如果在此基础上偏离30个基点以上，即房贷利率的加点幅度高于减22个基点时，借款人可与银行协商，申请将加点幅度调降至减22个基点。

一旦达到调整“门槛”，借款人该如何申请调整？

多家银行表示，从11月1日后，符合条件的借款人需要主动向银行提出申请，银行审批通过后才能进行调整。借款人可通过手机银行、贷款经办行等提出调整申请。

工行明确表示，将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请，客户可通过手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。审核通过后，新的重定价周期即日生效