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北京朝阳中建璞园PARK

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每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。

本周六，中建智地又要搞一场盛大的发布会，为了北京宸园。地点在国贸大酒店，而不是前两次的水立方。

概因北京宸园位于朝阳区酒仙桥，故事会讲得更真实、更生动些。

这将是一次对北京东四环的全新诠释，把它定义成“世界的”“更新的”，北京宸园的产品设计和造园手法也将逐一解密。花姐好期待听到它挪动幼儿园位置的逻辑。

这场发布会开完之后，意味着北京宸园正式拉开了序幕。从前几天公布的总平图看，它共有606套房，户型面积为145、165、220、255平米四种，层高分3.05、3.2和3.6米三种，单套总价在1700-3000万元之间。

好事成双，中建璞园PARK与北京宸园几乎是同一时间亮出了总平面图。它们是在6月12日被中建智地一次性拿下。

但花姐预计，在北京宸园的发布会上，中建璞园PARK估计只会一笔带过，更多的信息有待进一步解密。

今天，楼花网试图来还原一下中建璞园PARK。

悄然调整了规划

中建璞园PARK位于北京朝阳区孙河乡前苇沟组团旧改项目3006-006地块，西至福定西路、东至福定路、南至前苇沟中街、北至前苇沟北街。

它的西南角是中建璞园，于2023年4月由中建智地40.4亿元全资拿下，总建筑面积9.22万平米，容积率1.5。截至目前，它供应了983套，网签229套，成交均价7.29万元/平米，成交金额16.26亿元。

006地块取名中建璞园PARK，也是楼盘品牌延续的常规打法。如中海新城在石景山打造的中海寰宇天下，第五期就被命名为中海寰宇天下天镜。花姐认为，中建璞园PARK的案名是个败笔，因为中建璞园以刚需为主，拉低了好几个档次。

对比拿下中建璞园时前苇沟组团规划图，花姐发现，中建璞园PARK原有的幼儿园也挪了位置，挪到了西面的001地块。不仅如此，与006地块一同被中建智地拿下的008、009、010、011地块也改动了规划，详细见图：

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规划调整之后，中建璞园PARK成了一个纯粹的住宅小区——带有最完美的配套，东南面是规划绿地，南面是规划商业用地010、西南角是规划幼儿园007，再往南是008养老地块、009和011地块体育、医疗中心。而最初的规划，绿地与006地块隔开了。

这是一次为中建璞园PARK量身定制的优化。

它是拜股东的实力所赐。中建璞园PARK的开发商和北京宸园一样，都是为北京心鼎房地产开发有限公司。

北京心鼎房地产开发有限公司成立于2024年6月13日——拿地第二天，注册资本15亿元，法人兼董事长樊飞军——中建智地总经理，李吉为总经理。

成立之初，它有三个股东，中建智地、北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司和江苏绿建开发置业有限公司，但在7月11日，江苏绿建离奇地清仓了0.89%股权。如今，心鼎的股东结构为：中建智地持股97.87%，朝阳城开持股2.13%。中建智地为央企中国建筑旗下地产平台，朝阳城开是朝阳区政府旗下的企业。

找了一个地头蛇作为合作伙伴，中建智地优化规划、报规设计方便了许多。北京宸园就把幼儿园从正方形变成三角形，且挪动了位置。

豪宅卷向卖立方

经过调整后的中建璞园PARK，是一个完整的住宅小区。

它的容积率为1.2。总建筑面积10.84万平米，其中地上6.88万平米，规划21栋住宅，4至7层洋房，总套数442套，机动车地下停车位893个个，非机动车停车位共计893个——地上593个，在6#南面设有244辆电动自行车的停车位。

由于道路的问题，导致它的楼栋朝向为东偏南30度左右，如果忌讳“不正”，就不要考虑买了。

小区的主入口在南面，有一个超大的中央景观区，进入大门很有仪式感。车库入口在东面，西面是出口。

整体来看，楼栋的布局很工整，分四排排列，几乎不存在角煞问题。

它的面积段为125-210平，其中125平的四居共48套；140平的四居共172套；160平的四居共150套；210平的四居共72套。户型具体的分布是：125平米在21#、22#，140平米在1#、2#、3#西单元、5#东单元、17#西单元、14#东单元、18#西单元、20#东单元，160平米在3#东单元、5#西单元、6#、9#、5#、13#、17#东单元、14#西单元、18#东单元、20#西单元、19#。201平米在4#、7#、8#、11#、12#、15#、16#

在层高上，除了210的户型层高是3.5米，其他户型均是3.1米。北京宸园的220平米和255平米户型层高为3.6米，165平米户型层高3.2米，145米户型层高3.05米。

中建智地想把房子的空间感做足，卖房子不止是卖平面尺度，而是应该按立方去卖。

花姐觉得，中建智地在朝阳区的这两个项目亮相，会把北京豪宅卷向另外一个地方：层高。层高的高度，是豪宅的重要指标之一。

此外，中建璞园PARK还公布了外立面图。它的每户都有阳台，待房子验收之后，地产商会把阳台封起来，达到赠送一半阳台的目的。因而，中建璞园PARK的得房率会非常高，其本身就是洋房。

它的住宅销售指导价为7.98万/平，据此，其单套总价在1000-1600万元之间。这个价格比一路之隔的中建璞园要高出成交7000元/平米，但两者不可同日而语。中建璞园是74平米到125平米的刚需为主和部分改善，且容积率更高一些，而中建璞园PARK定位是高端改善。

市场的空白点

中建璞园PARK的楼栋很规整，有4层的、5层的、6层的、7层的，旁边的房子都还没建，需要打个提前量。

先从大处着手，地块的西南角，规划一个幼儿园，小喇叭、读书声、嬉闹声，加上接送小孩的车子，影响蛮大，幸好，还隔着福淀西路。

受幼儿园影响比较大的是17#、18#和22#西单元。

小区的正南面规划了商业用地，这是由中建智地自己打造，鲲熙汇LOMO将入驻，由街区式商街和下沉广场组成。既然是商街，还是人流、车流比较多。受影响最大的是22#。

21#虽然在小区的第一排，但它的南面是一座绿地及公园。如果喜欢视野无挡的人，可以选择这一排，125平米户型，尽管有点临马路。

小区的配套设施不多，有一块室外运动场地，狭长，位于1#的西边两个单元；还有一处电动自行车停车场，可以停244辆，在6#的南面楼下。因而，6#是个重灾区。

由于小区的房子基本是平行排列，导致角煞比较少。如果要提醒角煞问题，那就是20#东端户、18#西端户、2#西单元东边户。

如果按户型来选，优选的顺序分别为：

1、210平米户型：15#、8#、7#、12#、11#、16#、4#，它们选房的逻辑是，主要是看楼栋间的距离；

2、160平米户型：13#、9#、10#、19#、3#东单元、5#西单元、17#东单元、14#西单元、18#东单元、20#西单元、6#；

3、140平米户型：2#、5#东单元、14#东单元、3#西单元、1#、20#东单元、17#西单元、18#西单元；

4、125平米户型：21#、22#。

在孙河板块，中建璞园PARK的几乎没有竞品。这个区域在售的老盘主要有两个：傲云和恒基天汇。傲云供应了152套别墅，网签39套，成交均价8.38万元/平方米，单套面积为以230-269别墅为主。恒基天汇卖现房，单套面积从263平米到452平米不等，每套价格在3600万元至6300万元之间。

从产品定位上，中建璞园PARK已经成功了一半。

北京朝阳中建璞园PARK

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