二手房——楼市新政的“晴雨表” 房主想涨价，市场需求不支持

今年国庆至今，全国楼市迎来了一波热潮，太原也不例外。受此影响，一些存量房业主心态开始发生变化，预期楼市走稳后价格一定会涨，调价、停售行为开始在卖方市场出现。“止跌回稳”新政落地一月有余，省城二手房市场表现如何？价格真的普涨了吗？记者综合业内观点认为，楼市行情尚未走稳，多数存量房暂不具备涨价的市场基础。

A 楼市回暖 二手房房主酝酿涨价

国庆以来，多地楼市都出现回暖迹象，新房成交量同比大幅增长，而在二手房市场，存量房业主准备“提价”“惜售”的消息在中介经纪人朋友圈、朋友群里广为流传。甚至有中介经纪人发布视频称，自己在一天之内接到多个房主的电话，要求上调自家待售房子的挂牌价。

“新政策出台没几天，就有业主要求涨价了。”根据某中介发布的视频，迎泽区知名社区一套挂牌很久的房源，从最初的200万元降价到了180万元，最近有个意向客户希望以176万元的价格购买，买卖双方见面之后表示回去考虑一下。当天晚上，经纪人接到了房主的电话。房主说房子要涨价到182万元，声称自己对利好政策、行业风向了解不足，并表示182万元仅是近期的价格，市场如升温还要涨价。类似的视频出现在各类社交媒体平台上，这类视频的粉丝留言很火，一位粉丝表示利好政策出台后，自己看好的二手房，房主突然不卖了，他感觉是房主想涨价，又不好拒绝意向买家和经纪人的询价看房，索性惜售取消挂牌，但更多的留言认为卖家高兴得太早，不够理性。

记者走访了省城多家线下中介门店。在双塔寺街一知名小学学区房片区内，一名房产中介经理向记者表示，小区目前挂牌的二手房源价格都在1.5万元/平方米以上，随着新政落地，部分二手房卖家已提价，但这些房源都是此前挂牌价格较低的房源。“学区二手房价格一直比较稳定，此前老破小类学区房确实出现了降价的状况，但条件较好的电梯房价格坚挺。”这位经理表示，刚收到业主的涨价信息有点吃惊，这个所谓的“回暖”时间实在过短，市场前景尚不明朗。学区房业主急于上调挂牌价的原因是因为他们的孩子毕业之时，恰好赶上二手房市场走低、楼价走跌，眼下的好时机可能会转瞬即逝，房子若继续拿在手中，占用了巨额资金，还有可能继续下跌。

记者通过实地探访发现，二手房涨价仅仅是个别现象，目前的涨价风声“雷大雨小”。“从我们门店的情况来看，大面积提价现象还没出现，不过一些二手房的议价空间有缩小迹象。”从事房产中介工作十余年的王先生表示，受到政策影响，最近市场成交量的确有所提高，网上关于“太原二手房涨价”的信息很片面。

B 存量房价格 走低仍是主流

根据中指研究院发布的公告，自9月底以来，房地产“一揽子”政策带动市场销售出现积极变化，楼市止跌回稳态势初步显现。10月，百城二手住宅平均价格为14360元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较9月收窄0.10个百分点，二手房价格跌势减缓。此外，核心城市二手房成交放量，业主议价空间缩小。

根据该机构公布的数据，2024年10月，太原二手住宅均价为10391元/平方米，环比下跌0.42%，部分二手房业主的涨价行为并没有对整体市场造成影响。记者查询了多个中介平台的二手房成交数据，二手房成交价处于稳定状态。某头部中介平台数据显示，近30天以来，太原二手房挂牌均价稳定在10500元/平方米。从市场行情趋势来看，近30天以来，单日涨价房源数量自10月6日开始逐日递增，10月8日当天涨价房源达54套，随后开始出现波动，其中，10月17日最高，单日涨价房源为58套。相比涨价房源数量，降价房源数量更多，近30天以来，单日降价房源数量始终维持在200套以上，最高单日降价房源数达561套。而在另一中介平台上，记者通过平台的精确查找功能发现，24小时内降价房源为22套，涨价房源仅为3套。

当前，太原二手房挂牌量超过4万套，市场已经转为买方市场。虽然近期诸多利好政策出台，二手房市场活跃度明显上升，但普涨情况未出现。部分房主借利好时机加紧换房节奏，准备出售的老房子有可能进一步下调价格。业内人士表示，过去两年，省城房地产市场深度调整，新房旧房价格跌幅明显，即使最近部分房主趁势涨价，但涨幅依然难以覆盖累积许久的跌幅，有些看似涨价的房源是因不久前刚刚大降价，业主“调价”希望能适度“回血”。以一套位于省城迎泽区的四室两厅高层住宅为例，中介平台显示11月4日当天连续涨价两次，总计4万元，现售价112万元。事实上，这套二手房早在去年6月就已经挂牌，且多次降价。根据中介平台提供的房源时间轴，2023年6月16日该房源挂牌，报价122万元，在过去一年多的时间里，该房源曾7次下调报价，每次降幅均在0.5—4万元之间，最低报价108万元，目前112万元的售价相当于起始报价的9折左右。

C 房龄短、电梯房、优质社区 房价易走涨

“每次有楼市政策发布，部分房主的心态都会出现变化，其实很正常。”谈及本次涨价的原因，资深业内人士程先生表示，楼市重磅新政之下，市场效应迅速显现，国庆黄金周期间，省城楼市回暖情况肉眼可见，增量房售楼处到访翻倍、开发商暗中涨价……在这种楼市重新火热的氛围下，部分存量房房主和经纪人期待这波热潮能尽快传导到二手房市场。涨价、惜售反映了他们对未来市场走势的乐观预期。

此前，国家统计局公布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况时，加入了一个调查问卷解读，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为58.3%和45.4%。事实上，随着新房供应量增加和二手房房源充足的挂牌量，市面上可选的房源很多，盲目涨价其实并不可取。

“好地段的次新房、物业服务优异、属于热门学区或者配套设施很完善……房主卖房时，要明白自己的房子拥有哪些核心竞争力。”业内人士表示，省城二手房产品两极分化特别明显，居住品质是买家的首要考虑因素，而能涨价的房子奇货可居，有些房源无需在中介挂牌即可在小区内实现流通。太原存量房具备涨价空间的小区大致有三种：首先是热点区域内的改善型品质二手房，这些房源房龄短，多是保利、中海、华润、万科等名企开发的中高端楼盘，户型功能及小区配套与当下新建楼盘相差无几，适合改善型需求，成交价坚挺且成交周期非常短。其次，学区房依然备受追捧，优质的教育资源是学区房的核心竞争力，而同是学区房，电梯房、房龄短的房子增值的几率更大。最后，是太原核心地段内、房龄较新的实力企事业机关单位的职工宿舍或社区。这些小区地处核心地段，虽然小区园林、绿化、规划、户型略显落后，但小区整体干净整洁，且物业、停车等费用低，意想不到的小区配套增值服务多。另外，此类小区的邻居素质高，物业公司为国企单位，运营规范、收费公平，这类房子在二手房市场相当抢手，房源可以实现小区内循环。

D 理性看待市场 盲目涨价或有损失

“地段、学区、品质，至少占到一项才可能在接下来的市场具有涨价的潜力。”业内人士表示，现在楼市主力消费人群是90后，住宅品质成了这部分人群的关注重点。“老破小”小区的户型、规划、绿化、物服、停车等多方面硬件已经与时代脱节，这样的房子涨价空间有限。

业内人士表示，从近期的存量房市场变化看，心态转变的不仅有卖家，买家也参与其中。市场低迷时，买家持续观望，市场开始回温时，买家急于早早下手，担心房价继续走涨。从全国层面来看，一线城市在新政影响下回暖更加明显，部分业主作为参考，认为自己的房子也该涨价，这一考虑过于片面。以广州为例，取消限购一个多月以来，二手房价格大涨的消息热传，而广州与太原的城市量级相差过大，优质存量房供应比例远超太原市场，再加上太原早在去年就已经取消了限购，红利期早已过去，二者并没有可比性。

此外，目前来看，“太原二手房涨价”的消息主要流传于网上，不排除某些从业人员炒作的可能性。业内人士介绍，在二手房相对平稳、降价为主的市场大环境下，“唱反调”的行为更容易引起人们的关注，部分从业人员希望通过发布“二手房涨价”的消息，来吸引更多的潜在客源。

当前省城二手房市场挂牌量仍然处于历史高点，买家可选空间很大，房主们要理性看待市场“止跌回稳”的定调。根据不久前某中介机构发布的数据，2024年10月，太原二手房平均挂牌时长为82天，环比上涨2.2%，同比上涨13.1%，单从挂牌时长的现状来看，省城二手房销售速度仍然相对较长，房主卖房的难度还是较大。

“房主盲目提价不明智。”业内人士分析称，一方面，在买家选择较多的情况下，房源涨价会进一步延长房屋在市场上的停留时间，期间产生的物业、水电暖等费用会大大增加房屋维护的成本；另一方面，市场变化下更长的挂拍时间会出现更多变数，导致最终售价低于预期。对于中介从业人员来说，房主临时涨价对于其服务的积极性会产生负面影响，对于房源后期推广产生懈怠，影响销售。即使楼市回暖，房主在定价时仍需要谨慎考虑市场情况和潜在买家的需求，以及自家房子的条件，防止虚高定价对自己的卖房、换房计划产生影响。

来源：山西晚报