正兴隆欠税0.79亿元，大量资金用于保障项目

绿景中国地产及正兴隆面临较大的资金压力。

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欠税

11月5日，中证鹏元公告称，关注到正兴隆房地产（深圳）有限公司（以下简称“正兴隆”）欠缴税款事项。

公告显示，根据国家税务总局深圳市福田区税务局发布的欠税公告显示，截至2024年9月30日，正兴隆欠缴企业所得税0.79亿元。

经向正兴隆了解，造成这一情况的主要原因是公司大量资金用于保障项目建设及运营，流动性压力增大。

正兴隆是绿景中国地产（00095.HK）旗下综合房地产开发平台。

受预售资金监管、项目去化进度较慢、建设资金需求较大、运营成本相对刚性等影响，绿景中国地产及正兴隆面临较大的资金压力。

考虑到正兴隆持有一定规模的优质商业物业，租金收入稳定，极端情况下可通过资产出售获取现金流。

中证鹏元决定维持正兴隆主体信用等级为AA，评级展望维持为稳定，“21绿景01”信用等级维持为AA+，“21绿景02”信用等级维持为AA+。

《小债看市》统计，目前正兴隆仅存续上述两只债券，存续规模9.76亿元，均将于2026年到期。

未来偿债现金流

绿景中国存续4只境外债券，存续规模0.47亿美元，且均将于一年内到期。

2022年9月，惠誉将绿景中国地产长期外币评级由B-调整为CCC，并将其高级无抵押评级以及碧玺国际有限公司发行的未偿美元高级票据评级从“B-”下调至“CCC”，回收率评级维持“RR4”。

惠誉认为，绿景中国流动性紧张，为资本市场债务进行再融资的能力存在不确定性。

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资金压力大

据官网介绍，绿景中国成立于1995年，是深圳公认知名的综合性房地产开发及商业物业运营商。

2014年，绿景中国借壳新泽控股在香港上市，其长期专注于深圳和其他珠三角地区，是城市更新的先锋之一。

绿景集团官网

从股权结构看，绿景中国的控股股东为景崇集团有限公司，持股比例为47.08%，实际控制人为自然人黄康境。

股权结构图

绿景中国多年聚焦深圳旧城改造，其中白石洲项目是深圳迄今为止最大的旧城再开发项目，被业界称为“旧改航母”。

但不同于佳兆业以招拍挂项目平衡利润与周转的风格，绿景中国几乎不涉足招拍挂拿地，主要通过旧改、收并购获取项目开发资源。

这种操作方式规避了旧改项目前期不确定性风险，同时土地成本优势明显，降低了绿景中国的财务成本和现金流压力。

因此，绿景中国的毛利率在同行业中处于较高水平，2024年上半年该指标为22.53%，虽整体盈利水平有所下滑但仍较高。

销售毛利率

在开发模式上，绿景中国主要由控股股东孵化联动，先由绿景集团负责前期的资源整合、项目孵化及一级开发，待条件成熟后适时将项目注入绿景中国。

但是，这种模式下的绿景中国周转速度相对较慢，且销售业绩受单项目影响较大。

2024年上半年，绿景中国地产实现收益约19.43亿元，业绩亏损16.1亿元，股东应占亏损15.28亿元。

回顾过去两年，绿景中国地产累计亏损达到43.84亿元。

归母净利润

截至2024年6月末，绿景中国总资产为1049.63亿元，总负债771.54亿元，净资产278.09亿元，资产负债率73.51%。

《小债看市》分析债务结构发现，绿景中国主要以非流动负债为主，占总债务的52%。

截至同报告期，绿景中国非流动负债有400.46亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计186.73亿元。

除此之外，绿景中国还有371.08亿流动负债，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有170.53亿元。

相较于短债规模，绿景中国流动性吃紧，其账上现金及现金等价物仅有8.12亿元，现金短债比为0.05，公司面临短期偿债压力较大。

整体来看，绿景中国刚性债务有357.26亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为46%。

从融资渠道看，绿景中国渠道并不多元化，其主要依赖于股权和债券融资。

总得来看，绿景中国业绩持续亏损，对债务和利息的保障能力下降；债务负担较重，资金流动性紧张；财务费用较高，融资渠道遇阻。

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旧改专家

绿景从深圳福田新洲起家旧改，其后参与了南山、福田、宝安等多个旧城改造项目。

1995年，化州人黄康镜、黄文伟两兄弟组建的施工队转型成立，三年后便进驻房地产领域，开发位于深圳布吉的“绿景山庄”。

其后十年，绿景通过城市更新，完成多个高端项目的旧改，奠定市场基础。

2008，绿景开启集团化、多元化发展之路，在地产开发业务基础上，开拓了商业和酒店业务板块。

1999年，黄氏兄弟开始分业，各自独立门户，其中大哥黄文伟继续搞建筑，而弟弟黄康镜则专注于地产。

绿景中国实控人黄康镜

2014年，绿景以9.4亿港元收购新泽控股64.83%股权，成为后者控股大股东，成功在香港联交所 “借壳”上市。

上市后，绿景全面接管新泽控股在苏州业务，进入长三角市场，开启全国化进程。

随着商业版图的不断扩大，黄康境家族身家暴涨。

《2019年福布斯中国富豪榜》显示，黄康境的财富值为93.9亿元，排名282位，仅次于国美黄光裕家族。

2018年底，绿景获得“旧改航母”白石洲项目的规划指标，总计容建筑面积为358万平方米，项目整体估值在330亿左右。