律师剖析：同居期间买房，离婚时房屋分配的案例分析与法律解读

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件情况

（一）原告诉求

刘先生诉称，2007 年 7 月与孙女士相识并发展为男女朋友关系，2008 年 3 月开始同居。2008 年 12 月，为与孙女士结婚，因自身年龄问题无法通过银行 30 年贷款审核，刘先生以孙女士名义签署购房合同，并将位于北京市朝阳区 W 号房屋（涉诉房屋）登记在孙女士名下，房屋的银行贷款及物业费等一直由刘先生支付。

2009 年 4 月，二人入住涉诉房屋共同生活，虽未登记结婚，但感情良好。2017 年 11 月双方产生矛盾，经派出所调解后刘先生搬离，同居关系解除。现双方对涉诉房屋归属无法达成一致，刘先生诉至法院，要求依法分割房屋，房屋归自己所有，并给付孙女士 20%的折价补偿款。

（二）被告答辩

孙女士辩称，2007 年与刘先生相识，2008 年 12 月购房时二人仅认识一年，且当时双方均有配偶，不存在稳定同居关系。孙女士于 2009 年 2 月 2 日离婚，刘先生 2012 年才离婚，二人只是好友。

涉诉房屋是以孙女士名义购买并登记在其名下，全部购房款包括税费均由孙女士支付，刘先生未支付任何费用，房屋系孙女士个人独有，与刘先生无关。刘先生与孙女士因业务关系有长期资金往来，和购房款无关。

二、法院查明事实

（一）房屋购买与贷款情况

2008 年 12 月 18 日，孙女士与北京 S 公司签订《商品房预售合同》购买涉诉房屋，总价 1742456 元。孙女士于 2008 年 12 月 14 日交定金 2 万元；12 月 18 日交总房款的 30%（含定金）532456 元；其余 121 万元向银行贷款支付。签订合同当日，孙女士付首付款，S 公司开具 532456 元发票。

2009 年 3 月 18 日，孙女士与某银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》借款 121 万元用于购房。2009 年 3 月 23 日，S 公司收到该款并出具发票。2009 年 3 月 23 日，孙女士签署《结算单》，购房款为 1751592 元。2009 年 3 月 26 日，孙女士补交 9136 元，S 公司出具发票。现 S 公司已交房，2010 年 7 月 29 日，孙女士取得房屋所有权证。目前，涉诉房屋购房贷款和 2017 年孙女士以该房屋为抵押向 C 银行借款 290 万元均未清偿完毕。

（三）双方关系证据情况

在原审中，刘先生请同学、同事、朋友作证，证明与孙女士同居，证人称孙女士曾承认与刘先生同居并共同购房，但孙女士认为证人证言不可信，称二人只是婚外情。刘先生还提交视频资料、诊断证明，证明与孙女士及她儿子长期共同生活、关系密切，同时提交燃气费、电费、水费、车位费的付款和转帐凭证、电卡、门禁卡、钥匙等证据，但孙女士认为这些不能证明存在同居关系。

2017 年 11 月 14 日，刘先生与孙女士在涉诉房屋发生肢体冲突，刘先生报警，孙女士在派出所接受询问时表示，与刘先生曾是男女朋友关系，分手后刘先生赖在房屋不走才引发冲突，但她认为这些证据不能证明存在法律上的同居关系。

（四）购房款支付争议证据

本案审理中，刘先生提供支票存根和北京A 公司情况说明，证明 512456 元购房首付款是该公司按其指令支付给 S 公司的。孙女士称此款是自己向北京 A 公司股东所借且已偿还。

刘先生还提供与孙女士之间资金往来银行明细，证明2009 年 5 月至 2016 年 4 月通过转账给付孙女士 461100 元用于还房贷，称实际还贷 509700 元，部分现金给付无法提供证据，其中三笔共 33000 元直接支付到房贷还贷账户。孙女士称这些款项是双方其他资金往来，与房贷无关。同时，孙女士提供自己与刘先生资金往来银行明细，证明 2009 年 3 月至 2017 年 3 月，通过转账直接支付刘先生 759500 元，并按刘先生指示支付给他人 368536 元，共 1128036 元，高于刘先生支付给自己的款项。刘先生认可收到款项，但称大部分款项是他人工程款通过孙女士公司账户兑付提现，或其母转入孙女士账户请她转交自己，还有部分是日常花销。

双方共同确认涉诉房屋现值为860 万元。

三、裁判结果

1. 登记在被告孙女士名下的位于北京市朝阳区 W 号房屋归被告孙女士所有；被告孙女士给付原告刘先生折价补偿款 160 万元；被告孙女士为购买该房屋向某银行所借贷款由被告孙女士继续偿还。

2. 驳回原告刘先生的其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）同居关系的认定

从现有证据来看，刘先生与孙女士共同居住生活多年，孙女士也曾自认与刘先生曾是男女朋友关系，且二人之间资金往来频繁。综合这些情况，法院认定二人存在同居关系是合理的。在司法实践中，同居关系的认定往往需要从双方的生活状态、对外的关系表示以及经济往来等多方面因素进行综合考量。

（二）同居期间财产的分割原则

同居双方在同居期间个人所得的合法财产原则上归本人所有，但对于双方在同居期间共同购置的财产，则应按照双方的出资份额和所做贡献公平合理地予以分割。在本案中，涉诉房屋虽以孙女士名义购买，但现有证据显示刘先生参与了首付款支付和还贷。因此，该房屋应认定为二人在同居期间共同购买，属于二人共有财产。

（三）出资情况与财产混同问题

刘先生主张自己出资较多，但从银行对账明细来看，双方之间资金往来频繁且金额较大，二人的财产已高度混同。在这种情况下，仅凭现有证据很难确切认定每一笔购房款是哪一方单独支付的。这也是此类同居期间财产纠纷案件的复杂之处，双方经济关系的交织增加了财产认定的难度。

（四）房屋归属与补偿的确定

鉴于涉诉房屋是以孙女士名义贷款购买，且贷款尚未清偿完毕，从便于执行和维护交易稳定等角度考虑，房屋归孙女士所有更为合适。在此基础上，根据公平原则，对双方同居期间共同付款及房屋升值部分进行分割，由孙女士给付刘先生折价补偿款。法院在确定具体补偿金额时，充分考虑了房屋现值、贷款的实际偿还情况等因素，这种处理方式既尊重了双方对房屋的出资贡献，也考虑到了房屋的现实状况和双方的利益平衡。

五、办案心得

（一）证据收集与审查的全面性

在处理此类复杂的同居期间财产纠纷案件时，证据的收集和审查至关重要。要全面收集各类证据，包括证人证言、书面文件、资金往来记录、生活消费凭证等，从各个角度还原案件事实。对于每一份证据，都要深入审查其真实性、关联性和证明力。例如在本案中，对于双方提供的资金往来明细，需要仔细分析每一笔款项的性质和用途，不能仅仅依据表面数据进行判断。同时，对于证人证言，要考虑证人与当事人的关系以及证言内容的合理性，通过全面、细致的证据工作，为案件的分析和论证奠定坚实基础。

（二）同居关系与财产关系的准确把握

准确把握同居关系和财产关系是此类案件胜诉的关键。要深入研究同居关系在法律上的认定标准和财产分割的相关法律规定。在本案中，需要从双方的生活细节、对外关系以及经济往来等方面准确认定同居关系的存在，并依据同居期间财产分割原则来分析涉诉房屋的归属问题。对于双方复杂的资金往来和财产混同情况，要运用法律规定和逻辑推理，合理确定双方对房屋的出资份额，避免简单化处理导致的不公平结果。

（三）应对复杂事实与反驳对方观点的策略

此类案件往往伴随着复杂的事实和对方的强烈反驳。在本案中，双方对同居关系的性质、购房款的支付等问题存在巨大分歧。作为律师，需要提前梳理好案件事实，对对方可能提出的反驳观点做好充分准备。在反驳对方观点时，要以事实为依据，以法律为准绳，通过对证据的合理运用和对法律规定的准确解读，从多个角度进行分析和回应。例如，针对孙女士对刘先生证据的质疑，需要从证据的形成背景、逻辑关系等方面进行解释和反驳，增强己方观点的可信度，引导法院作出公正的判决。

总之，处理同居期间财产纠纷案件需要律师具备扎实的法律知识、严谨的证据分析能力和庭审应对技巧，为当事人争取合理的权益。如果您遇到类似案件，欢迎与我们团队联系，我们将竭诚为您服务。