南京楼市、青岛楼市，尴尬了！

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作者：余飞

11月份第一天，本号专门写过一篇文章，第一时间分析了10月份楼市的表现，总结起来就三点：

第一，10月份一线楼市的确很火热。

第二，二线个别城市火热，大多数城市表现平平。

第三，全国整体成交仍在底部。

第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。

01

一线城市，很火热

10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

北京方面，新房与二手房，双双创下新高。

10月1日到31日，北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为今年以来高点。

广州方面，10月份，广州市新房网签面积累计111.21万平米，网签套数10463套、成功破万！ 创下年内 新高！

10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。

上海方面，上海中原地产披露的数据显示，10月份新建住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。

二手房成交24376套(网签数据），环比上涨了54.25%。

02

二线城市，表现平平

二线城市，整体表现比较平平。

这也是预料之中的事情，毕竟这一波放松政策，主要集中在一线城市。

在京沪放松外围区，深圳放开外围区，广州全盘放开的背景下，一线城市对全国客流量产生了较强虹吸作用。

尽管个体分化之下，有些城市环比同比数据还不错，但对比来看，和一线城市还是存在较大差距。

比如杭州， 10月9日杭州发布了新政，取消了新房限价措施，降低了首付。从数据来看，10月份的杭州，也走出了和一线城市一样的行情。

杭州贝壳研究院披露，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比去年上涨了45%，创下19个月以来的新高，也是7年以来成色最好的“银十”。

数据来源：杭州贝壳研究院

但横向来看，杭州10月份成交的9120套，还不如黑天鹅结束之后一度躁动的2023年3月份。

再比如成都。

10月份，成都新房成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比去年同期下降了三分之一。

二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很普通的数量，低于今年的4月份、7月份，和去年3月份的成交量相比更是差得很远。

再看天津。

天津中原研究院披露，10月份全市新建商品住宅共成交7647套，环比增长61%，同比增长4%；成交面积82.46万平米，环比增长58%，同比增长4%。

新房表现还算可圈可点。但横向对比，10月份的成交面积，依旧低于去年11月份以及去年躁动的一季度。

10月份天津二手房成交了11613套，环比增长11%，同比减少1%，横向对比看，相当普通。

最尴尬的，还是南京和青岛。

大多数二线城市在过去的10月份，成交热度虽然比不过一线城市，也没有创下特别优异的战绩，但好歹都是环比还是有所增长。

而南京与青岛，10月份的成交量居然还不如9月份。

我爱我家南京研究院披露的数据显示，10月份南京二手住宅成交了6476套，环比9月份下降了11.3%，同比去年10月份下降了8.75%。

而且，房价也仍在下降。

全市二手房成交均价22677元/㎡，环比小幅下滑0.8%。

同样表现尴尬的，还有青岛。10月份的成交面积，相比于9月份，堪称跳水。

二线城市表现尚且如此，更别说三四线城市了。

所以，整个10月份全国楼市表现，并没有太出色。

百强房企10月实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，业绩规模达到年内次高。

11月1日的文章中， 我已经用一句话做了总结：

虽然止跌，但远没有回暖。

佐证数据有二：

一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量的确大涨了，但成交绝对金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不及6月份。

另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比去年略高一些，但也仅仅是高过去年，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。

而且，从克而瑞披露的数据来看，政策效应正在减弱：

从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面积环比微降2%。二手房方面同样如此，10月第四周（10.21-10.27）14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米，成交套数总计20351套，环比均下降2%。

在之前的文章中，我就反复强调过，过去三年的救市，作用时间越来越短，现在也就能维持一两个月。

这一次，大概率也不会例外。

03

南京、青岛为何表现这么平庸

二线城市中，南京、青岛楼市10月份的表现，着实尴尬，一线城市的火热对其没有任何带动作用，这是为何？

青岛，主要是库存太多了。

2022年全年，克而瑞披露的每个月热点城市商品房库存量，青岛均位居第一，所以在之前的文章中，我一直给青岛冠以了一个头衔——库存量第一城。

到今年3月份，随着去年土地供应量减少，青岛的商品房库存量有所下降，为1358 万平方米，低于武汉、成都、西安，位居全国第四。

中指研究院披露的最新数据显示，截至9月底，青岛新房住宅可售库存约157214套，可售面积约1858.76万㎡，去化周期约21.56个月。

除了新房，还有十多万套挂牌的二手房。

在供应超大的同时，青岛的刚性需求基本见顶。

之前，有人梳理过青岛的库存量。

根据青岛统计局数据，1994年青岛户籍人口有204万户，那时候的城镇化率应当在50%以上，那么1994年青岛最少也应该有100万户城镇人口，对应的房子在100万套左右。

1995年至2021年，27年间，青岛总的住房销售套数大约就是250万套。

也即，目前青岛不算农村房子、小产权房、军产房等特殊性质的房子，青岛市面上的存量住房至少也得有350万套。

这是已经有主的，还有数十万套空置房、期房等，合计下来，青岛住房总库存有400万套左右。

按照第七次人口普查数据显示，青岛1000多万人，365.7万户。

也就是说，青岛的房子已经对其人口实现了全覆盖， 不缺房子，相反 空置率 很高。

当然，这些住房居民中，也不是个个都买了房。2012年青岛新闻房产披露过一个数据：

当年6月中国人民银行发布的《中国居住小康指数》报告中，青岛的房屋自有率高达78.7%。

当时就有8成青岛人有自己的住房，经历了上一轮牛市的疯狂去库存，如今的青岛房屋自有率必然更高。

这也就意味着，青岛的刚性需求基本已经见顶。目前支撑青岛楼市的，基本是改善需求。

南京，则有多个因素。

一方面，上一轮涨太猛，泡沫太大。

在上一轮牛市中，南京房价开启了跳跃式增长，与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。

到如今，这些城市都在疯狂挤泡沫。

南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们疯狂降价让利的情况下，二手房成交量上涨了不少。

其二手房价格，2023年跌破了3万元。

到今年7月份，南京的二手房均价已经跌至22760元/平方米。也即从年初到如今，南京的二手房价格下跌了24%。

另一方面，经济增速放缓，影响力城市的购买力。

房地产之于经济的关系，是后者决定前者，而非前者决定后者。也即经济兴盛下的房地产才会繁荣，才有意义。经济疲软，房地产也不会好受。

逻辑很简单，只有经济增长收入才能增长，大家才有能力买房。

如果纯属依赖房地产来拉动经济，则是虚假繁荣，一旦遭遇调整，就会被打回原形。

本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市就是例证。

南京今年的经济增速，表现并不亮眼。

南京一季度GDP实际增速只有3.8%，跑输了全国平均增速。而且，这一增速与长沙一起，在26个万亿GDP城市中 并列倒数第四。

上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。

前三季度，南京GDP实际增速4.4%，在26个万亿城市中，依旧位列倒数第四，仅高于佛山、西安和广州。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。

南京的历史、教育、文化、体育、美食在全国城市中都属于第一梯队，但其产业，则表现得中规中矩。

产业方面，南京的 工业 增加值排名在十名开外 。 2023年规模以上工业营收排名，南京同样在10名开外。

根据江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京甚至比不过万亿GDP新秀常州。

比如规模以上企业数量，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据分别是5599个、466个。

来源：江苏省统计局

产业是吸引人口的利器，产业表现中规中矩的南京，人口增量也是中规中矩。

在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

所谓没有对比，就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年，南京常住人口增加了10.34万人，增量位居内地第11位。

在2022年全国人口见顶减少85万的背景下，南京增加了6.77万人，增量位居第14位。

2023年南京人口增加了5.59万，增量位居第16位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

没有超强产业支撑，房价上涨太过，结局只有一个，调整。

南京楼市见顶于2021年。2021年，南京的商品房销售面积1510.95万平方米，销售额4063.84亿元。2022年两项数据分别降至942.32万平方米、2428.14亿元，跌幅分别为37.6%、40.3%。

来源：南京统计局

2023年，南京商品房销售面积906.03万平方米，比上年下降3.9%。

房价也从高点时期的3.5万左右，跌至如今的2.27万元。

南京下辖的11个区，无论外围区去还是核心区，都进入了深度调整。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

其中核心区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、六合、溧水跌幅都超过了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。

南京的经验告诉我们：

即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。

区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。

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