楼市调查｜张江金茂府再开启认筹 浦东首个金茂府优劣之处

观点网 上海浦东红盘张江金茂府3.0三批次认筹正在如火如荼进行着。

观点新媒体获悉，这一项目由申迪集团和金茂集团联手开发，既是浦东首个金茂府项目，也是目前康桥唯一待售的新房项目。项目此次加推135套建面约92-216㎡洋房&叠墅，均价68461元/平米，认筹时间为11月2日至11月6日中午，预计11月15日开盘。

作为浦东首座新一代府系3.0科技住宅标杆作品，张江金茂府二期凭借“金茂府”的金字招牌，入市以来一直受到市场关注。

资料显示，张江金茂府位于浦东张江科学城和迪士尼国际旅游度假区交汇处，占地约60万平方米，覆盖低密住区、旗舰商业、奢华酒店、历史风貌保护区等多种业态。

故事实则可以从2021年说起。彼时上海第三批集中供地中，金茂与申迪集团组成联合体以底价29.94亿元摘得浦东新区上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元（02PD-0002-01）07-01、08-06城市更新地块，也就是后来的横沔玖境·瑞府，在之后改名为张江金茂府一期。在不少人看来，此举拉低了金茂府系的门槛。

横沔玖境·瑞府于2022年9月入市，这时候楼市热度并不低，一批入市供应159套房源，认购率高达288%，之后推出的批次热度则在不断降低。

下滑的销售热度，也让开发商有了更名的念头。之后地块周边的一新地块再度被中国金茂获取，2023年末，金茂联合申迪集团再摘得横沔玖境·瑞府旁边的08-02地块，也就是横沔玖境住宅项目二期地块，地块拟建16栋8-9层小高层住宅、3栋5层多层住宅、以及1栋保障住房、1栋8层自持租赁住宅，以及配套用房。

值得关注的是，这一项目推广案名定为张江金茂府，贴上了“金茂府”这一金字招牌。

一位行业人士对观点新媒体称，更名改不了命，张江金茂府最大的劣势在于地段，后期只能做到有限补救。

观点新媒体获悉，张江金茂府实际位于浦东周康板块，近康桥工业园及迪士尼旅游度假区，距离在建的21号线申江南路站约1公里，距离机场联络线张江站（在建）直线距离约2公里，目前距离最近的地铁站是11号线康新公路站约2.1km，出行更多依靠自驾，再加上项目周边的配套不太成熟，所以主力客群为张江外溢，以自驾为主。

2024年6月，张江金茂府一批次开盘，推出203套房源，容积率约1.6，均价66216元/平方米，项目共收到超210组认筹，认筹率103%；后续的开盘摇号环节中，部分买家选择退出，认购客户削减至193组。

9月，张江金茂府二批次入市，推出房源126套，均价约为6.7万/平方米，收获认筹130组，对应认筹率103%，之后仅92组参与摇号。

可见，对绝大部分购房人群来说，位置还是一个极为重要的考量因素。

不过，在此次张江金茂府的入市时间内，上海9月底的“沪七条”政策效应仍在持续，楼市整体升温。

据上海中原地产数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。

具体来看，10月入市楼盘有25个，面积达到49.7万平方米，环比减少32.4%。上海中原地产市场分析师卢文曦分析，有政策利好推动的背景下，10月供应减少某种程度限制成交发挥。不过入市的项目种类齐全，涵盖刚需、首次改善和豪宅类产品。

他指出，虽然首周成交只有10万平方米，但是和去年假期相比则是翻倍提升。后续周度成交稳步向上，最后一周成交释放到近20万平方米，这一数值也是自7月以来的新高。

从交易区域来看，大浦东领跑全市，成交面积达到14.0万平方米。嘉定成交面积达到7.7万平方米排名全市第二。其他郊区，比如宝山、奉贤、青浦等均比9月成交出现大幅提升。

从成交前十榜单来看，中端产品增加显著，这些项目主要聚焦于外环周边，也是社保降低后收益比较明显的区域。当期成交量最大的项目则是黄浦区的绿发浦江园这一豪宅项目，成交3.7万平方米，网上报价15.5万元/平方米。