融创甩掉一个大包袱

文/乐居财经 魏薇

合作三年后，融创中国与彰泰集团“分手”了。

11月1日晚间，融创中国发布公告称，经过与彰泰集团积极友好协商，将调整合作安排，附属公司南宁融瑞与彰泰集团分开独立开发重组目标项目，其中南宁融瑞持有12个重组目标项目，彰泰集团持有40个重组目标项目。

根据公告内容，52个合作项目尚未完全开发完毕，其中南宁融瑞已向彰泰集团支付27.51亿元对价款。彰泰集团将以32亿元的代价收购南宁融瑞持有的合资公司80%股权，完成后将持有合资公司100%股权。

南宁融瑞将自行或通过其指定全资附属公司持有12个重组目标项目及其对应目标股权、股东债权及相关权益，总代价为人民币28.54亿元。另外，南宁融瑞还要支付3.46亿元债权金额。

此次交易预计将导致融创中国录得约0.57亿元的除税前亏损。融创中国表示，此次合作调整后，融创可以更为专注12个项目的开发运营，将不用再继续支付剩余64.19亿元的交易对价款，也不用再对其余40个项目进行再投入，现金流占用压力将大幅减少。拆分后，南宁融瑞保留了较为优质的资产，覆盖南昌、无锡等核心城市的住宅、商业产品。

也就是说，融创花了32亿元从彰泰手上拿到了12个项目。具体来看，这12个项目分布于玉林、贵港、北海、南昌、无锡、南京、玉溪这7个城市，大多数位于广西。

未售面积量最大的是玉林悦湖居51.7万㎡，其次是贵港十里江湾20.8万㎡，再者是北海海棠湾15.21万㎡，三个都是住宅、商业项目。这些四五线城市的项目，未来去化或成难题。

位于南京、无锡这两个较高能级城市的项目近乎卖完，无锡春岸雅筑仅剩0.57万㎡；同位于二线城市的南昌彰泰和、南昌青山印分别剩0.54万㎡、2.15万㎡，其中，融创在南昌青山印的股权占比仅有33%。剩余未售量还有项目一半的南昌君誉印象、玉溪玖璋，融创方面的股权占比很少，分别为34%、24.5%。

彰泰可谓是这场交易的赢家。在房地产行情急转直下之下，高价出手了手中的项目。如今，在行业回暖的东风中，又重获了40个项目的自主经营权。以当下的行情来看，融创当初的收购价明显偏高。

三年前，房地产行业正盛之时，融创开始进军西南。孙宏斌曾说：要么不进，要么深耕。为了快速扩大规模，融创将目光瞄准了彰泰集团这家广西地产龙头。

2021年4月，融创与彰泰集团在无锡订立合作框架协议，孙宏斌亲自出席签约仪式。融创大手笔收购彰泰，实际是看中了彰泰700亿的货值。

当时，融创与彰泰设立合资公司，接手彰泰所属目标公司100%权益，交易完成后，融创与彰泰分别持有合资公司80%、20%股权，并以“彰泰融创”的品牌深耕广西。双方共同设立的合资公司合作开发57个目标项目，包含54个房地产开发项目及3个房地产代建项目。融创方面向合资公司投入约99.1亿元。其中，向合资公司实际投入80%，约81.2亿元。

2021年5月，融创表示由于彰泰集团经调整相关投入及已售利润有所减少，导致南宁融瑞将提供的专项借款相应减少。其向合资公司投入的资金减少至91.7亿元。

有消息称，早在2021年底2022年初，彰泰和融创就谈过分手方案。彰泰甚至对外透露，将独立发展，公开拿地。但直到两年多后，才尘埃落定。

签约之后，融创与彰泰的这场合作难言顺利。有内部员工表示，融创对于合作项目虽然有操盘并表权，但彰泰自身的影响力也很大，合作情况错综复杂。融创在暴雷后无力支付后续的对价款，彰泰开始争夺项目的管理权限。

此次与彰泰集团分拆重组目标项目，也意味着融创在资产盘活上更进一步。

在债务风险化解上，融创已经取得了多项进展。出险以后仅用18个月，就完成了境内外债务重组，整体化解约900亿元人民币。

截至2024年上半年，融创与各大AMC合作金额近300亿，有效实现了优质项目盘活。累计获得政府纾困基金和银行配套融资批复资金额超300亿元，超110个项目进入融资协调机制“白名单”。

10月17日，融创通过先旧后新方式配股4.89亿股，融资总额约12.05亿港元。这是时隔近两年，债务出险房企首次“重启”配股融资。