开发商破产导致购房纠纷，北京律师解读购房者提起过户诉讼的案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙某鹏向本院提出诉讼请求：

1. 判令被告协助原告办理位于北京市东城区二号房屋所有权过户登记手续，将该房屋所有权登记在原告名下。

2. 诉讼费由被告承担。

事实和理由：1998 年 6 月至 2007 年 11 月期间，原告是北京市 M 公司（以下简称 M 公司）的法定代表人。2003 年 9 月 12 日，M 公司向北京 L 公司提出《申请购房的请示》，拟购买北京 G 公司住房一套，房价款从欠 M 公司的转让费中扣除，产权属于 M 公司，M 公司再按房改政策卖给时任书记兼经理的原告。2003 年 12 月 5 日，该请示获批。

2004 年 2 月 1 日，原告办理了北京市东城区二号房屋入住手续，签订物业服务合同，并一直居住至今。2009 年 7 月 18 日，原告与 M 公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买此房屋，金额为 1350000 元。2012 年 5 月 28 日，北京 L 公司针对上述房屋出具《情况说明》，根据 M 公司破产管理人办公室、L 公司企管部及请示市国资委的意见，经党委会讨论，同意将房屋以 1350000 元的价格出售给原告。2012 年 7 月 30 日，原告向 M 公司破产管理人交纳了房款，并以 M 公司名义交纳了全部税费。

因严重亏损、资不抵债，M 公司经破产程序后，2013 年 9 月 24 日，北京 L 公司作为主办单位将 M 公司申请注销。2016 年 4 月 21 日，北京 L 公司变更登记为北京 U 公司。鉴于 M 公司已注销，故北京 U 公司应作为被告承担责任。

二、被告辩称

被告北京U 公司辩称：原告未在法定期限内申报债权，是自行放弃债权。原告主张被告对 M 公司的债务承担法律责任无依据，被告不是破产管理人，也不是合同相对方，未承诺承担 M 公司的债务，所以被告主体不适格，且原告的诉讼请求已超诉讼时效。

另外，涉案房屋的买卖和M 公司破产都发生在 L 公司改制之前，涉案房屋未纳入被告名下。2021 年 11 月 28 日，U 公司内部梳理，决定将包括涉案房屋在内的资产移交北京市 R 公司管理，这也说明被告主体不适格。

三、法院查明

原告曾是M 公司的书记兼经理，被告原名称是北京 L 公司，是 M 公司的唯一股东。

2003 年 9 月 12 日，M 公司向北京 L 公司提出《申请购房的请示》，拟购买北京 G 公司一套面积 120 平方米的住房，房价款从强佑公司欠 M 公司的转让费中扣除，产权归 M 公司，M 公司再按房改政策卖给原告。2003 年 12 月 5 日，北京 L 公司批准了该请示。2004 年 2 月 1 日，原告办理了北京市东城区二号房屋入住手续，签订物业服务合同，一直居住使用至今。

2004 年 3 月 15 日，北京 L 公司向 M 公司出具《关于出售公有住宅楼房实施方案的批复》，同意将楼房按每建筑平方米 1500 元的成本价出售给职工。2006 年 10 月 31 日，北京市东城区二号房屋登记在 M 公司名下。2009 年 7 月 18 日，原告与 M 公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买此房，金额为 1350000 元，自合同签订之日起 90 日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但房屋过户手续一直未办理。

2010 年 12 月 27 日，M 公司因严重亏损、资不抵债，向北京市第一中级人民法院申请破产清算，后经破产程序宣告破产。破产程序中，M 公司清算组、破产管理人的负责人是李某涛。2012 年 5 月 28 日，北京 L 公司出具《情况说明》，根据 M 公司破产管理人办公室、L 公司企管部及请示市国资委的意见，经党委会讨论同意将房屋按 2003 年 9 月抵扣的北京 G 公司欠 M 公司项目转让款 1350000 元的价格卖给原告。2012 年 7 月 30 日，原告向 M 公司破产管理人账户交纳了房款 1350000 元，并以 M 公司名义于 2012 年 11 月 13 日交纳了税费 75000 元。

2013 年 9 月 24 日，M 公司被工商管理部门注销登记。在《企业注销登记申请表》“主办单位（主管部门）或清算组织证明清理债权债务情况及同意注销的意见”一栏，被告加盖公章，表示债权债务已清理完毕、税款已结清、职工工资已结清，同意注销。该表备注记载了全民所有制、集体所有制、集体所有制（股份合作）企业设立的法人企业相关注销盖章及说明要求，其他企业不填。

2021 年 11 月 28 日，北京 L 公司出具《关于理顺北京 U 公司托管企业产权关系管理关系的通知》，表明原 L 公司改制时，未进入改制范围以及相关问题，一并移交北京市 R 公司管理；北京 U 公司作为原 L 公司的存续实体，配合处理以原 L 公司名义的历史遗留问题。

诉讼中，法院要求被告查找相关底档材料，被告回复未找到。法院向不动产登记部门发调查函，该单位回复法人或其他组织主体资格撤销或注销致不动产转移时，受让方需符合限购要求（名下未超两套房），并提交契税完税凭证和缴纳不动产登记费。原告提交名下房屋登记情况的不动产登记信息查询结果，显示名下无房，并表示愿意承担过户相关费用。

四、裁判结果

本判决生效之日起十日内，被告北京U 公司协助原告孙某鹏办理北京市东城区二号房屋的所有权过户登记手续，将该房屋所有权登记在原告孙某鹏名下。

案件分析

（一）合同的效力

原告与M 公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同对双方具有约束力，双方都应履行各自义务。

（二）被告责任的认定

虽然被告主张其不是破产管理人，但考虑到其经办了M 公司的注销手续，并表明公司债权债务已清理完毕，且其是 M 公司唯一股东。在这种情况下，根据法律规定和公平原则，被告应当对 M 公司的相关遗留事务承担责任，包括协助原告办理房屋过户手续。

（三）对被告抗辩理由的反驳

（一）关于未申报债权问题

被告称原告未在法定期限内申报债权即放弃债权，但证据显示原告在破产程序中向M 公司破产管理人账户交纳了购房款，且根据市国资工作人员回复，该账户款项只能用于破产，所以购房款应已用于破产清算，此抗辩不能成立。

（二）关于被告主体不适格问题

被告依据2021 年 11 月 28 日的通知，称已将涉案房屋相关资产移交北京市 R 公司管理，自己主体不适格。但从通知内容无法认定涉案房屋已移交，且通知表明被告需配合处理原 L 公司名义的历史遗留问题，因此该抗辩意见不成立。

（三）关于诉讼时效问题

原告主张房屋过户是基于物权，物权请求权通常不适用诉讼时效规定，所以被告主张诉讼时效抗辩不能成立。

办案心得

（一）合同效力是基础

在处理此类案件时，首先要确认合同的效力。一份合法有效的合同是主张权利的重要依据。对于合同的审查要全面细致，包括合同签订的主体、内容、程序等是否符合法律规定。本案中，通过对原告与M 公司签订合同的分析，确定其有效，为后续的诉讼策略奠定了坚实基础。

（二）证据收集与分析是关键

整个案件中，围绕房屋买卖和公司破产相关的一系列证据至关重要。如《申请购房的请示》《情况说明》、房款交纳凭证、企业注销登记申请表等。这些证据相互印证，形成完整的证据链。在收集证据过程中，要尽可能全面，不放过任何细节。分析证据时，要准确把握其证明力和与案件焦点的关联性，以此反驳对方的抗辩，增强己方主张的可信度。

（三）应对被告抗辩策略

针对被告提出的多个抗辩理由，需要逐一分析并制定应对策略。对于复杂的法律关系和公司历史遗留问题，要深入研究相关法律法规和政策文件。在反驳被告抗辩时，要依据充分、逻辑清晰，引导法官关注对己方有利的事实和法律依据，避免被对方的观点干扰，确保诉讼方向始终朝着有利于原告的方向发展。同时，对于涉及的法律程序和特殊规定，如破产程序、物权与诉讼时效的关系等，要有准确的理解和运用，这是成功办理此类案件的重要保障。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！