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温馨提示：本项目采用预约制，前来营销中心请提前拨打400热线电话预约，感谢您的配合！

世界万博，百万方城市低密大城

【项目地址】万博·余荫山房北侧·板桥地铁站

【项目规模】总建面约114万㎡

【总户数】约5900户

【容积率】首推地块2.13

【首推楼栋】9-11层低密亲水

【首推货量】仅约160席

【待售户型】约95-128㎡3+1至4+1房

—【星河·盛世锦城6大必买理由】—

1、千亿多元稳健房企·AAA信用评级·城市运营引领者

2、万博CBD成熟中央居住区·双经济中轴黄金交汇处

3、湾区大动脉南大干线旁·500米到地铁7号线板桥站

4、百万方综合大城·配套超5万方商业·家门口9年优质教育

5、名园之首余荫山房·华工国际学院·高知人文居住环境

6、稀缺小高层亲水洋房·N+1高品质产品

——【Ⅰ·品牌价值】——

#千亿星河，城市运营引领者，AAA信用稳健房企#

星河控股集团，35载城市运营积淀，资产超千亿；星河所在，必定中心，布局全国30+城市100+项目，1/4深圳CBD缔造者（如深圳星河world，星河cocopark）。

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中国企业信用第一梯队，连续3年荣获AAA评级，2022年广东省内AAA级企业仅有32家，是少数与央企、国企并列的稳健房企。

——【Ⅱ·区位价值】——

#两大世界级商圈核“芯”，三大科创智慧产业带交汇，“产学研商居”城市发展红利#

项目雄踞长隆万博、广州塔琶洲双世界级商圈辐射位置，也是【广深港澳科技创新走廊、广州科技创新轴和南大干线经济带】三大科创智慧产业带交汇处，坐拥城市发展头排红利！

汇聚国际一流人才资源、科技基础设施、高等院校、科研机构和科技型企业，如思科、韩国LS、探迹、小鹏汇天、广汽埃安等头部独角兽企业已相继进驻。

南大干线经济带——番禺黄金财智走廊，是联系珠三角东西岸的重要发展走廊。串联番禺重要经济平台广州南站-长隆万博-国际创新城-汽车城板块，汇聚番禺1900余家中绝大多数高薪技术产业（如希音、欢聚时代、迪士普等巨头），撑起了番禺的经济命脉。

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——【Ⅲ·配套价值】——

#出门即地铁，2站万博，30分钟主城生活圈#

距离7号线板桥站仅约500m，0换乘2站万博核，5站琶洲，尽享地铁便捷繁华生活圈。

出门即上南大干线，无缝连接万博/广州南站，多条快速畅达琶洲、金融城、珠江新城。

#古今文脉之上，人文住区#

「对望余荫山房，百年人文名迹为伴」

与广东四大名园之一余荫山房对望，环境优美，人文氛围浓厚。

「背靠华工国际校区，高知圈层为邻」

背靠华工，坐拥13所知名高校，汇聚约24万师生，高知菁英氛围熏陶，真正人文高地。

#约5KM醇熟生活圈，365天不落幕的精彩生活#

「便享世界级商业，全程医疗保驾护航」

• 万博商业体量超10倍天河城商业，世界级商圈的精彩不过转身距离。

• 约4KM内四所甲级医院，成熟医疗配套资源，为健康生活保驾护航。

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——【Ⅳ·项目价值】——

#百万方综合体人文大城 享受家门口盛世繁华烟火#

项目总建面约114万㎡，集教育、购物、休闲、居住、商办等全能配套于一体，全维度兑现理想生活。

「锦绣商业」自配1.6万㎡社区主题商业+4万㎡岭南风情商业街，融合余荫山房历史人文风貌和时尚艺术、生活美学业态，重塑板块商业能级。

「无忧教育」配建3所学校，含1所36班复建小学、1所18班融资幼儿园、1所12班复建幼儿园，实现目送式上学。

「全龄生活」社区配套少年宫、老年之家社区，打造森活公园绿地、露营草坪、儿童主题架空层、长者康乐园地等，家楼下就是诗与远方。

「城央稀缺小高层，首期约95-128㎡亲水精奢洋房」

低密舒居：仅9-11层亲地设计，2.13低容积率，临水而居，生活更加舒适。

更优视野：前排视野无遮挡，阳光与风景自由流转。

【户型鉴赏】N+1房设计，超高实用率

99㎡3+1房两厅两卫

95㎡3+1房两厅两卫

98㎡3+1房两厅两卫

98㎡3+1房两厅两卫

128㎡4+1房两厅两卫

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10月21日，

最新一期LPR公布，

与房贷利率相关的5年期以上LPR

从3.85%下调至3.6%。

在LPR超预期大幅下降25个基点后，

全国多地商业银行房贷利率

将步入“2”时代。

广州具体情况

首套房贷主流利率为2.85%~2.9%

有银行接到要求

房贷商贷利率不能低于公积金利率

10月23日，记者以客户身份向银行网点工作人员咨询发现，广州房贷利率整体下调，目前首套房贷主流利率为2.85%~2.9%。

具体看，四大行为2.9%，资质优质或能申请到2.85%。中小银行相对较低，如民生银行2.8%，资质好特殊申请能到2.75%；招行为2.65%；华润银行为2.74%。

有贷款中介告诉记者，LPR降息后，这两天广州地区银行的房贷利率调整得比较频繁，多家银行纷纷上调了加点部分，以致于没有达到原本预期的低位。另有业内人士透露，银行接到要求，房贷利率不得低于公积金贷款利率。为此银行也在上调降息后的房贷利率。

某商业银行广州分行相关人士也向记者表示，LPR降息后，首二套房贷利率调整为LPR-75BP，具体利率为2.85%。据了解，LPR降息前，该银行广州地区首套房贷利率为3.0%（3.85%-85BP）。另一家股份制银行广州分行则表示：“房贷利率加减点调整中，即将公布。”

公积金利率或将调整

值得注意的是，不少城市商贷利率突破了住房公积金利率的下限，出现了利率倒挂，其中就包括了广州。

“低成本，低利率原本是公积金的核心优势，当与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，后续公积金利率还将会继续调降。

广州大源按揭总经理郑大源也表示，低利率使得公积金一直是购房者的热门选择，但由于额度有限，所以很多购房者选择“公积金+商贷”的组合贷款模式，如今，市场环境的变化，这种组合贷款优势反而不如纯商贷。“不过，考虑到房贷期限长达20年~30年，未来的利率环境可能会发生变化，当利率处于上升通道时，商业利率跟随LPR上下浮动的频次更高，而公积金则调整缓慢，尤其是一直以来公积金都是处于较低利率，所以，这也是公积金的优势之一。”郑大源如此认为。

存量房贷利率25日批量下调

降至3.3%还需再等待

10月25日，惠及1.5亿人口的存量房贷下调将完成首次批量调整，包括广州在内的全国大部分地区存量房贷利率都将下调至LPR-30BP。人民银行副行长陶玲日前在国新办新闻发布会上介绍，大部分房贷客户10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

近日，多家银行手机银行已悄然上线了“存量房贷利率调整”专属模块。根据10月21日公布的最新数据，5年期以上LPR报价为3.6%，据 “LPR-30个基点”计，利率为3.3%。不过，广州市民陈小姐10月24日查询后发现，调整后的利率将从4.2%下调至3.9%，并非3.3%。“而且同在广州，我和朋友的利率却出现不同，朋友调整后的利率却是3.55%，怎么回事呢？”陈小姐表示不解。

记者了解到，本轮调整仅调整LPR加减点，不同时进行贷款重定价。也就是说，贷款重定价日（借款人与银行约定利率调整的日期）未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值。

工商银行指出，由于不同贷款重定价日不同，存量房贷采用的5年期以上LPR值（定价基准）就不同，分别为3.85%、3.95%、4.2%，虽然调整后的利率都是按LPR-30BP计算，但调整后相应的利率分别为3.55%、3.65%、3.9%，不同客户的利率下降幅度也不完全一样。

交通银行也表示，因客户贷款重定价日不同，使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，但到了贷款下一个重定价日后，参考此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。据了解，一般而言重定价日为每年1月1日，也可能是贷款发放日。

提醒1：固定/基准利率定价的，需要申请转换

绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行完成“一键式操作”，无需提出申请或提供材料，无需到商业银行网点办理。不过，如果当前为固定/基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。申请方式可以线上或线下向银行申请。

各家银行表示，10月25日（含当日）之后转换完成的，将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

提醒2：是否还要提前还贷需综合评判

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，存量房贷利率下调后，提前还贷的必要性进一步减少。对于普通市民而言，评估是否有提前还贷的必要，如果投资理财的收益率可以覆盖贷款成本，则建议综合评判后再做决策。

另外，肖文晓还提醒，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义。“当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已支付了。”