从今天起，觉得自己的房贷利率高了，可申请调低！怎样算高？记住这个计算公式！

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昨天（10月31日），六大国有银行——工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行，都发布公告，明确从今天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。

这也意味着，央行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。

点击可查看六家银行公告原文：

什么是商业性个人住房贷款利率新的定价机制？主要内容有2个：

一，房贷利率调整：按浮动利率计（即LPR±多少BP）的存量个人房贷，以后只要比新发放的房贷的利率要高，就可以跟银行协商调低利率。即实现存量房贷利率常态化调整，而不用再等这次这样的统一调整。

当然，这个“高”，是有标准的；调低到什么水平，也是有标准的。

二，房贷利率重定价周期调整：由现在的只能一年一调，变为可以选择一年/半年/一季度一调。

我们分别来细说。

房贷利率调整

这里的利率调整，特指调整加减点。

具体来说，从2024年11月1日起，如果你的房贷利率的加减点-上季度全国新发放房贷利率平均加减点>30BP，就可以向银行申请将加减点下调至全国新发放房贷利率平均加减点+30BP。

显然，衡量你的房贷利率是不是高了，最关键的一个指标是“上季度全国新发放房贷利率平均加减点”——这个数字，有固定的计算公式：

【上季度全国新发放房贷利率平均加减点=央行公布的上季度全国新发放房贷平均利率-上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值】

其中的上季度全国新发放房贷平均利率，央行会在每个季度首月的最后一天公布，在央行官网上可查。目前已经公布了一次，即今天（10月31日）公布的“2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率”，为3.33%。

每个月的5年期以上LPR，也可在央行官网上查看。所谓“上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值”，即把一个季度内每个月的5年期以上LPR相加，再除以3。以今年三季度为例，7月、8月、9月的5年期以上LPR都是3.85%，那今年三季度5年期以上LPR的算术平均值=（3.85+3.85%+3.85%）/3=3.85%。

这样，就可以算出——今年三季度全国新发放房贷利率平均加减点=3.33%-3.85%=-0.52%，即-52BP。

本月存量房贷利率调整后，大家的房贷利率已经变成LPR-30BP，即加减点是-30BP，-30BP-（-52BP）=22BP，小于30BP，显然不符合申请调低利率的条件。

在大家的房贷利率都是LPR-30BP的基础上，我们再来假设两种情况：

1、今年四季度，如果全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率变成了3%，同时，11月、12月的5年期以上LPR和10月保持一致，都还是3.6%，则今年四季度全国新发放房贷利率平均加点值=3%-3.6%=-0.6%，即-60BP，-30BP-（-60BP）=30BP，也还是不符合申请调低利率的条件。

2、明年一季度，如果全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率变成了2.95%，同时，明年1-3月每月的5年期以上LPR还是3.6%，则2025年一季度全国新发放房贷利率平均加点值=2.95%-3.6%=-0.65%，即-65BP，-30BP-（-65BP）=35BP，已经>30BP了，那个时候，你就可以向银行申请把你的房贷利率加减点下调为-65BP+30BP=-35BP，即调整后你的房贷利率会从LPR-30BP变成LPR-35BP。

从六大国有银行的公告看，以后，符合调低房贷利率条件的，都可以通过银行APP线上申请，调整完成后新的利率即日生效。

总之，以后，要判断你的房贷利率是不是高了、可不可以调低，在记住你自己的房贷利率加减点的同时，你还需要关注每个月的5年期以上LPR、每季度的全国新发放房贷平均利率，并特别记住30BP这个“定海神针”式的数字……

重定价周期调整

就现在按浮动利率计的房贷而言，所谓重定价周期，简单说，就是LPR可以隔多少时间更新一次。

目前，按浮动利率计的房贷利率重定价周期，都是一年。重定价日主要有两类：一是每年1月1日，一是贷款发放日（对应到几月几日）。

以每年1月1日重定价、重定价周期一年、利率为5年期以上LPR-30BP的房贷为例，其实际利率是按前一年12月的5年期以上LPR算的，去年12月的5年期以上LPR是4.2%，即今年一整年你的LPR都是4.2%、实际利率为3.9%，而不能按最新的3.6%的5年期以上LPR来享受3.3%的实际利率，你要享受到3.6%的LPR，得等到明年1月1日（假设今年12月的5年期以上LPR维持3.6%不变）。

这次调整重定价周期，即银行允许你选每12个月/6个月/3个月来重新定房贷利率。

这样一来，如果LPR降了，你就能在短时间内享受到，而不用再等上一年半载的。

我们以上述常见的两种重定价日来举例。

1、重定价日为每年1月1日的

你可以选择将重定价日定为调整后重定价周期相对应月份的1日，也可以选择以调整后重定价周期相对应月份的贷款发放日对日为重定价日。

比如：

小王原房贷重定价周期为12个月、重定价日为每年的1月1日，贷款发放日为11月25日。

2024年12月9日，小王申请将重定价周期调整为3个月，他有两种选择：

一是选择将重定价日定为调整后重定价周期相对应月份的1日，则调整后的重定价日为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日。

二是选择将重定价日约定为贷款发放日对日，则调整后的重定价日为2月25日、5月25日、8月25日、11月25日。

2、重定价日为贷款发放日的

调整重定价周期后，重定价日为调整后重定价周期相对应月份的借款发放日对日（如重定价周期内无借款发放日对日，则该周期重定价日为相应月份的最后一天）。

比如：

小李原房贷重定价周期为12个月、贷款发放日即重定价日为11月8日，申请将重定价周期调整为3个月，则调整后的重定价日为2月8日、5月8日、8月8日、11月8日。

小王原房贷重定价周期为12个月、贷款发放日即重定价日为3月31日，申请将重定价周期调整为6个月，则调整后的重定价日为3月31日、9月30日。

按公告，中国银行从明天（11月1日）起就可受理重定价周期调整申请，邮储银行从11月7日起受理，工行、 农行、建行和交通银行都是不晚于2024年11月15日开始受理。

需要注意的是，每笔房贷在贷款结清前只有一次调整重定价周期的机会，不能进行多次调整。也就是你只能在12个月/6个月/3个月中选一种，选定后就不能变了。

至于重定价周期选短的好还是长的好，没有标准答案。

有银行提醒了，在贷款利率下行周期内，重定价周期越短，你可更快享受到新调低的LPR；反之，在贷款利率上行周期内，重定价周期越短，你也会更快“享受”到新调高的LPR。

在长达二三十年的房贷还贷时间里，什么时候是利率下行周期、什么时候又是利率上行周期，谁也判断不准……

所以，选哪种重定价周期，你就看着办吧……

◎来源：宁波楼市报道、综合央视新闻、各大银行公告等

◎版权归原作者所有，如有侵权请及时联系

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