6800万元别墅无法过户，“豪宅开发商”金臣地产疑似私自抵押业主房产

本文来源：时代周报 作者：韩迅

业主花6800万元买了一幢别墅却迟迟无法办理房屋过户手续，律师一查才发现，该别墅不仅被金融机构查封，而且还疑似被开发商私自抵押给了另外一个自然人。

近日，胡先生（化名）向时代周报记者爆料，自己朋友王女士（化名）2020年11月与上海金臣房地产发展有限公司（以下简称“金臣地产”）签订了房屋买卖合同，以6800万元的价格购买了位于上海市闵行区金光路801弄的金臣源墅（小区名称：金臣别墅）一套房屋。

“房子都要被金融机构给拍卖了，我们才知道这事情。”

胡先生在接受时代周报记者采访时表示，因为金臣地产自身企业问题造成了债务违约，中国中信金融资产管理股份有限公司广东省分公司（曾用名：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，以下简称“中信金融资产广东分公司”）已经于2023年8月发起诉讼，并由上海市第一中级人民法院（以下简称“上海第一中院”）对金臣源墅的相关房产进行了查封，目前已进入执行阶段，而王女士那套房屋正是被查封的一部分，“我们今年上半年也向海第一中院提起诉讼，要求停止执行，并解除对该房屋的查封措施。同时要求金臣地产涤除对该房屋的抵押，与我们办理该房屋过户手续。”

人民法院公告网的公告显示，2024年9月27日，上海第一中院已经对此案进行了一审，并将于2024年12月12日再次开庭审理此案。

图为人民法院公告网的公告截图 图片来源：人民法院公告网

无法过户的别墅

从石皮弄港桥向北，沿着金光路行走二百米左右，在道路的左侧就可以看到一个别墅区，该别墅区就是王女士那套房屋的所在地——金光路801弄“金臣别墅”（项目名是“金臣源墅”）。

图为金臣别墅小区 时代周报记者拍摄

2020年11月，王女士与金臣地产签订了一份《上海市商品房出售合同》，以6800万元购买位于上海市闵行区金光路801弄的金臣源墅一套房屋。此后在当年12月底之前，王女士分两次将6800万元购房款全部付给了金臣地产。

签约的时候，金臣地产曾告知王女士一家，该套房产存在厦门国际银行的开发贷（抵押）。但是，金臣地产同时又承诺：“一定会在180天内解除该房屋的抵押、并协助办理过户。”为了显示诚意，该项承诺被写进了购买合同。

不久以后，金臣地产与胡先生完成了该套房屋的交付手续，包括将房屋的钥匙、门禁卡、水电气等交给了王女士一家。交付之后，王女士一家开始投入大量人力物力对房屋进行装修，并在装修完成后空置了一段时间，直到2024年4月份左右才正式搬入新居。

但是，王女士的这套房屋的过户及房产证办理始终无法完成。

“实际上，金臣地产在这些年的期间已经把该套房产的开发贷还掉了，并且解押了，但是没有告诉我们，也没有给王女士去办理房产证。”胡先生告诉时代周报记者，王女士今年多次要求金臣地产给其办理房屋过户，但是对方始终以各种理由拖延，“我们就觉得不对了，在这个情况下，我们委托律师去调查才知道，王女士这套房屋已经被华融广东分公司（即中信金融资产广东分公司）查封了，原因就是金臣地产与华融广东分公司的经济纠纷，导致对方把金臣地产名下的资产都给查封了。”

在律师进行房屋产权调查的时候，王女士一家又发现了新问题：上海市闵行区金光路801弄的这套房屋已经被金臣地产抵押给了另外一个自然人。

“这等于是开发商拿了业主的房产去做了抵押融资！”胡先生气愤地告诉时代周报记者。

执行异议12月再次开庭

更麻烦的是，中信金融资产广东分公司要把金臣地产这些被查封的资产进行司法拍卖，包括王女士的那套别墅。

“金臣地产告诉我们，他们在与对方谈和解，但是我们了解到，双方并没有达成和解方案。抵押的事情，金臣地产也说在与对方谈和解，但是那个抵押权人反馈给我们的消息是，并没有和解的方案达成。”胡先生告诉时代周报记者，王女士一家今年5月份左右不得不向上海第一中院提起了执行异议，“不提出的话，房子就要被拍卖掉了。”

此后，上海第一中级人民法院受理了原告王女士起诉被告中信金融资产广东分公司、第三人金臣地产、上海惠格置业发展有限公司、上海兆臣房地产发展有限公司、上海祥逸置业有限公司、上海金沪房地产发展有限公司、黄少荣、顾备军、俞燕萍案外人执行异议之诉一案。

王女士的诉讼请求是“一、停止执行上海市闵行区金光路801弄某号房屋，解除对该房屋的查封措施；《上海市商品房出售合同》约定该房屋标的额为6800万元。二、本案诉讼费用由被告承担。”

因无法以其他方式向被告“黄少荣、顾备军、俞燕萍”送达该次诉讼书，上海第一中院2024年8月7日在中国法院网、人民法院公告网进行了公告，并告知将于2024年9月27日9时在第二十三法庭公开审理此案，“逾期不参加审理，本院将依法缺席判决。”

上海第一中级人民法院受理了王女士的起诉 图片来源：人民法院公告网

胡先生告诉时代周报记者，因为涉及金额较大，且中信金融资产广东分公司的执行诉求也是合法的，“因此现在只能先申请执行异议，让房屋不被拍卖掉。这个别墅区里面不止是王女士一家这样，还有好多家的别墅也要被执行拍卖，他们也是以‘执行异议’来起诉的。”

在人民法院公告网上，时代周报记者看到，光是2024年10月就有两个起诉涉及“上海市闵行区金光路801弄房屋”执行异议的，被告都是“中信金融资产广东分公司、第三人金臣地产等等”。

“中信金融资产广东分公司、第三人金臣地产等等”涉多项起诉 图片来源：人民法院公告网

金臣地产是上海知名的地产集团，成立以来一直专注于上海本土高端住宅及商业综合体项目。天眼查显示，金臣地产成立于2009年10月27日，注册资本为10000万元，法定代表人是顾备军，公司股权结构是上海金沪投资集团有限公司与上海兆城投资有限公司分别持股50%，通过股权穿透可以发现，顾备军是公司实际控制人。

金臣地产的股权结构图

目前，金臣地产不仅涉及的司法案件较多，而且还有股权冻结，以及被列为“失信被执行人”的情况。

金臣地产有股权冻结，以及被列为“失信被执行人”的情况

2024年10月21日，上海第一中院再次发布公告，原告王女士的起诉请求变更为“1、请求法院依法确认上海市闵行区金光路801弄某号房屋的所有权人为原告；2、请求法院依法判令停止对上海市闵行区金光路801弄某号房屋的执行拍卖行为，解除对该房屋的查封措施；3、请求法院依法判令上海金臣房地产发展有限公司继续履行与原告签订的《上海市商品房出售合同》，涤除对案涉房屋的抵押，与原告办理案涉房屋过户手续；4、本案诉讼费用由被告承担。”

10月23日，为了了解具体情况，时代周报记者向金臣地产总经理潘振勤发去了采访短信，但是没有得到其回复；10月31日，时代周报记者再次拨打潘振勤的电话，但是无人接听。

再过一个多月后，即12月12日，上海第一中院将二次开庭公开审理上述案件。