自如“增益租” 卖装修还放贷？

从“省心组”到“增益租”，自如悄然演变为一家自称管理公司，一方面向业主放贷，获取专修贷款收益，另一方面向租客提供租房贷款，获取利息收益。在传统业务收房和租房之下，自如构建起一个隐秘的金融王国。

卖装修还放贷

在今年上半年强制解约风波后，自如近期开始猛推“增益租”模式，声称可以让业主获得保底收益“旱涝保收”。在官方宣传中，“增益租”模式被描述为对“二房东”模式的一种颠覆。

据悉，该业务模式包括装修和出租两个板块。装修业务由自如提供，业主付费；出租由自如负责，承诺给业主保底收益，对年度租金总额超出保底租金的增益部分，由自如和业主按约定比例分成。

自如于2021年开始推出“增益租”模式，而在此之前，自如向房东收房时主推的是“省心租”模式，自如承担房屋装修的全部费用，同时负责房屋的出租和管理。

由此来看，在“增益租”模式下，自如将房屋的装修成本转嫁给了房东。作为回报，自如承诺保底收益，还有增益部分分成。不过，增益分成需要建立在房租上涨的基础上。

然而当下房屋租赁市场趋冷，根本提不上价。中指研究院数据显示，2024年三季度，50城住宅平均租金累计小幅下跌0.56%，8月至9月市场提早进入淡季行情。在此情况下，实际上房东基本上只能收到保底租金。

如果房东资金困难，自如还提供看贷款服务。据悉，自如为房东提供装修款支付方式有一次性支付、装修贷支付、租金分摊三种。对此，有房东表示，明明只想出租房子，结果莫名其妙背上贷款，给自己买了一套装修。

自媒体《产品可靠性报告》在2023年8月曾报道过一起案例，北京刘先生计划将自己的房屋出租出去，选择托管给自如，管家在实地查看了刘先生的房屋之后，建议他重新装修一下，这样出租的价格会更高。装修时，自如推荐使用金融贷款，装修的费用是13万多，加上利息一共是15万多，然而两个月后刘先生去验收时发现装修质量很差，刘先生咨询了其他的装修公司，被告知该装修结果，最多也就六七万元。刘先生因此拒绝签字，并要求赔偿5万元，双方为此产生纠纷。

如果业主不想贷款，也可以租金分摊。不过在分摊后，业主收到的租金将会大大减少。据《消费者报道》，成都罗华（化名）在2021年12月，以增益租模式将房屋托管给自如，双方约定租期为4年，租价4270元/月，自如应付的保底租金为3416元/月，即保底收益率80%。对年度实际收到的租金总额超出保底租金的增益部分，双方按各自50%的比例分成。

在房屋出租前需要装修，合同约定装修总价款为99998.55元，罗华选择租金分摊，分48个月支付装修款，由自如从每月应付的保底租金中直接扣除，以租金分摊方式支付的装修款总额为111998.38元，分摊后每月应付2333.3元。而在扣除分摊装修款、卫生费和服务费（按保底租金10%收取，即341.6元/月）后，罗华每月实际收到的租金仅677.1元。

显然，增益租模式虽然取消了空置期，但若房源实际产生了空置，期间租金零收入会拉低年度增益收入及分成，最终业主还是要承担空置期的租金损失。

对自如而言，增益租模式同样存在风险，由于该模式下，自如需要保底收益，所以即便房屋空置，自如也需要向房东支付保底房租。倘若空置期拉长，将会对平台资金形成巨大压力。业内人士认为，“增益租”模式只是吸取了此前平台的“爆雷”教训，将金融投资模式调整为理财保险形态，以提高安全系数。但如果整体营收模型无法达到预期，依然有可能造成资金链压力乃至断链“爆雷”。

流量的尽头是放贷

除了向房东放贷外，租客也成为自如放贷的目标。今年以来，自如平台陆续上线借款频道。

在自如APP钱包页，自如新开辟出信用借款板块，提供最高额度20万元的信用借款，资方为分期乐。

同时，自如还为用户提供租金分期业务，分期产品包括外部产品蚂蚁花呗、京东白条以及自有品牌轻松月付，当前自如对客首推轻松月付，并在平台内展示：轻松月付为最优惠的月付方式。

受蛋壳公寓"爆雷"事件影响，自如分期、轻松付在2020年一度暂停。不过在今年3月，自如APP又上线了“轻松月付”和“京东白条”两款租房分期产品。

在租金贷模式下，租客使用租金贷产品后，与长租公寓合作的金融机构先行支付全年房租，租客按月向金融机构还款。如果长租公寓资金链断裂，无法向房东支付租金，租客就要面临被房东“扫地出门”，还得继续为金融机构还款的窘境，这也是2020年租金贷“爆雷”的主要原因。

而在增益租模式下，部分房东同样背负装修贷，一旦平台资金遭遇困难，可能造成房东和租客“双输”的局面，这其中的风险不容小视。（内容来源|远见资本局）