疯了，上海二手房还想涨？！

上海楼市让人意想不到的事情出现了：

当下房东谈价空间进一步收窄，有的甚至还在跳价，居然有刚需已经开始认命了！

929新政即将过去一个月，一线的市场最明显的感受有两点：

虽然成交价格和挂牌量没有太大波动，成交量却暴增。

部分成交房源性价比超过之前，房东借着市场热度紧急出货；

较多板块成交量涨幅明显，有的门店大半个月就干了之前一个季度的业绩。

看二手房网签数据最直观，截止到这个月23号累计16962套，日均738套，整月破2万套基本稳了。

不光是上海，9月新政过后，全国一线城市的楼市成交也一片火热。

深圳这个月前20天的二手网签量就已经比9月整月的数据涨了31%。

北京链家这个月前20天的成交量比9月前同期增长超1倍，与去年同期相比增长近2倍。

广州房地产中介协会发布的数据，10月7日-13日，广州二手住宅网签3120套，环比增长181.84%。

上面提振房地产的决心和力度都前所未有，诸多利好叠加楼市暗流涌动。

一方面是低价笋盘被扫空，一方面是交易量堆起来了，市场价格必将出现一个新的平衡点。

买房者最担心的事可能要发生了：

房价这次会不会真的触底反弹了？

房价想要涨或者跌，其中因素其实非常复杂。

最简单的就只看最表征的参数，比如说价格。

大家都知道，一套房子最后的成交价基本介于挂牌价和房东心理底线价格之间，二者之间相当于一个缓冲区。

用一个简易示意图来表示如下：

正常房东挂牌价都很高，挂在2022年高点价格的不在少数，最后的成交价格关键还是看议价空间的宽窄。

议价空间议的是什么？

直白点说，是房东对自己房子的信心以及房源本身的稀缺性。

市场利好出现，房东的信心回暖，议价空间收窄；

市场上可替代的产品变少，某套房子相对稀缺，议价空间也要收窄。

房东给的议价空间变少，意味着如果想要成交，上图中实际成交价的光标必须往房东挂牌价偏移。

从结果来看，就是变相涨房价了！

我们调取了业内专业机构的大数据，结果显示10月份上海的成交议价空间指数从7.8%降到了6.9%；

等到这个月完整结束，更是有望创下近一年新低；

市场整体议价空间低了，换言之就是房东整体都在看涨！

数据来源：冰山指数

大数据可能大家体感不明显，那我们再看一些具体的案例情况。

国庆节刚结束的时候，我们有做过一次市场分析：

新政后一两天，确实有业主连夜跳价，不过两三天后又冷静下来，积极往成交方向推进。

但是这两天有越来越多小伙伴反映，房东的价格普遍更不好谈。

早前那一批价格更低的货被扫光，现在剩下的都是“硬骨头”。

一些板块市场上跳价和直接撤牌不卖的房东，比527新政之后更多。

以前一说谈判20分钟立马到现场的房东，现在态度不像以往那么积极了；

以前电话约房东谈判的时候，预先打压个10%的价格问题不大，现在的房东直接能挂断电话。

身边一位经纪人朋友说，自己门店经营陆家嘴北滨江的一套11楼三房房源，房东挂牌价830万，新政前的通气价格780万左右。

结果新政后电话邀约谈判时房东不仅750万不卖，780万也让客户想都别想，现在的价格更是挂上了850万。

苏州的一位业务员朋友说自己所在门店更惨，上一周门店谈判了将近20组，只成交了1单。

原因要么是房东坚决不让价，要么是房东临时跳价。

形象地说，现在房东的心理底价和客户的最高出价相差10万的单子，谈3个小时都难成。

上半年还嚷嚷着40米大刀追着砍的买家，现在的房东甚至懒得情绪激动，只会用关爱智z的眼神问候你。

上海越来越多的房东，宁愿冒着卖不掉的风险，也不愿意“贱卖”。

老破小基本涨个5-10万，次新房直接一套一百万涨到起飞：

新江湾城中凯城市之光一套143平的3楼房源，新政前挂牌价1380万，新政后业主立马加价到1480万，客户出价1380万房东硬是不卖，至今依然在挂牌。

个别老破小房东90+高龄、不到300万的房子，都能连夜涨价30万。

某壳APP的分析地图中，全市有大量板块近7天挂牌价都在上涨：

前两名佘山、龙柏近7日涨幅更是涨得离谱，高达71%、67%。

对买家来说，一个小区挂牌价最低的房源往往决定了看房冲动。

原来小区A户型最低挂830万、810万成交，现在最低挂850万，你还能指望它810万成交吗？

难度很大。

不论后来这套房子是820万还是825万成交，对后来的买房者的威慑已经达到。

慢几个月下手，多花了十几二十万，不敢赌的人越来越多了。

过去太长时间，上海楼市都是往卖房市场倾斜。

上海房东们见过太多起起落落，这一次又找回了当初的那种感觉，刚出ICU马上直奔KTV。

结果就是为同小区不涨价甚至降价的业主做陪衬，还互相觉得对方是傻X，把握不住“机会”。

距离929新政过去不到一个月，这一轮市场博弈的胜利方还不好定论。

527之后成交量起来了两个月不了了之；

这次新政能否让楼市回到复苏期，房东和买家都说了不算，连续数月不跌的成交量才算。

就这次给的用药剂量，你觉得能坚挺3个月吗？