越秀地产商办拼图 广州ICC资产大宗交易与资管路径

观点网坐落于广州城市中轴CBD北端起点，与广州塔南北对望，站在广州环贸中心（以下简称广州ICC）高层可以俯瞰广州整个中轴线。

据了解，广州ICC项目总建筑面积超18万平方米，总体量约23万平方米，楼高219米。其中包含超甲级商务办公、购物新中心环贸天地、雅诗阁服务公寓及越秀星廷公寓等多元业态。

较购物中心提前两年，广州ICC的写字楼在2019年底正式投入运营。

不过，越秀地产近日披露的一则潜在交易信息，将这座广州中轴线上的超甲级办公楼摆上货架。

开业5年，广州ICC中办公空间及停车场所有权即将易主。

出让进展

10月25日，越秀地产公告，宣布公布透过公开挂牌方式潜在出售附属公司股权。

公告显示，越秀地产目前通过金旺及华振科技服务直接持有广州宏城发展有限公司，该公司现持有广州环贸中心办公空间及停车场所有权。

据了解，广州ICC写字楼部分包含地上51层，地下车位数为469个。

越秀地产表示，公司一直考虑可能对集团有利的方案及潜在机会，将以约10.92亿元代价挂牌出售广州宏城发展全部股权。

消息一出，引来市场诸多猜测。身处广州CBD，定位超甲级写字楼，坐拥周边成熟配套，广州ICC在广州商写市场中的竞争力并不弱。

从企业入驻情况看，广州ICC内入驻的世界500强/中国500强及行业龙头企业占比超过75%。

其中，世界500强企业有12家，包括中国建筑、京东、日立、中国电信等；传统金融业则有渣打银行（大湾区中心）、中国信达资产、中国银河证券等6家；新兴TMT行业也拉来云智慧、亚信科技等多家企业。

虽然目前广州ICC没有具体披露出租率、租金收入等经营数据，但同一商业圈的广州太古汇写字楼2024年一季度的出租率为92%。

越秀地产也在2024年中报中提到，集团写字楼在市场疲弱的状态下进行租户结构优化，出租率保持稳定。

同时，广州ICC还是越秀地产租金收入的强力支撑。2024年上半年，越秀地产录得租金收入2.97亿元，同比上升41.3%，主要为广州ICC及武汉国际金融汇租金收入增加所致。

回看广州宏城发展本身，截至2024年8月31日年度收入为26.16亿元，除税前溢利为6.2亿元，纯利4.22亿元。总资产467.41亿元，总负债417.51亿元，总权益49.9亿元。

然而，公告还披露广州宏城发展目前尚欠越秀地产子公司金旺未付股利17.09亿元，若出售事项完成前仍未支付，受让方需同意协助广州宏城发展履行付利责任。

从受让方的角度看，支付最低10.92亿元取得广州宏城发展股权后，还需要负担17.09亿元债务，潜在代价将近30亿元。

另外，越秀地产在2024年中报中曾表示要优化资源配置，投资项目上以效益为先，聚焦收益确定性高、现金流回笼快的项目。

结合广州宏城发展的财务情况，尽管广州ICC属于优质资产，而越秀地产在出售资产以求回笼现金之外，还有优化资产结构的意图。

资产优化

宏观经济环境挑战加大，越秀地产在商写业务上面临的压力尚未得到充分缓解。

截至2024年6月30日，越秀地产拥有的出租投资物业共约97万平方米，其中写字楼约占36.8%，商业约占49.6%，停车场及其他约占13.6%。

聚焦在写字楼业态上，越秀地产旗下的越秀房托写字楼业态上半年租赁收入为5.82亿元，同比下降5%。

上半年越秀地产还录得投资物业重估净跌值约9900万元，除开广州陈头岗项目因成本上升录得跌值7300万元外，其他投资物业净跌值亦达约2600万元。

根据高力国际研报，2024年第三季度广州甲级写字楼市场需求表现平静，全市净吸纳录得约-3.5万平方米。

除国际金融城外，其余子市场净吸纳均录得负值，新增租赁需求较前两季度放缓，部分租户对租赁决策表现更为谨慎，整体市场信心仍有待提升。

与此同时，在新增供应以及平静需求的双重影响下，全市空置率环比上涨0.5个百分点至16.7%；全市租金累计降幅达7.3%，净有效租金环比下降2.4%、同比下降9.0%至134.2元/月/平方米。

作为超甲级商务写字楼，ICC的租金还是处于行业平均水平之上。其办公室出租面积包含200平方米至1600平方米不等，租金均价在147-200元/平方米/月。

只是，商写市场需求放缓，“以价换量”依旧是行业主旋律，广州ICC面前同样摆着租金与空置率的现实矛盾。

此前，越秀地产在9月9日预披露有关广州ICC的潜在交易公告时并未披露具体交易形式，只是简单表示该潜在交易可能采取不同形式进行。

有分析指出，目前越秀地产有三条路径可以出售该物业，一是注入越秀房托；二是国内发CMBS或者类REITs；三是直接卖给别人。

越秀房托是越秀地产旗下只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金，目前拥有6个位于广州核心商业区域的租赁物业，包括广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场VT101及越秀新都会大厦，物业产权面积共约68万平方米。

由于近几年企业以办公作为底层资产发行绿债的动作频繁，当时市场猜测越秀地产对广州ICC的资产处理会更倾向于资产证券化方式。

现在看来，越秀地产选择直接以挂牌方式出售广州宏城发展股权，或许意味着广州ICC资产并非足够优质，尚未达到注入越秀房托与发行CMBS或者类REITs的资产水平。

越秀地产在本次出售公告中表示，预计潜在出售事项将有助加快其商业物业的周转，并进一步优化集团的现金流管理。潜在出售事项所得款项将由集团保留，预计将用于再投资于核心业务的发展。