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先说吹风价格：

69方298万

87方398万

108方498万

即将卷到广钢乃至整个荔湾的保利学位盘，是否能让我们消费者捡到一波漏呢？

已经发展十年配套已然成熟的广钢新城，以及很久没出现新房。

唯一在售的新房还是五百万起步的带改善属性的朗阅。

这次保利在突破完花地湾的房价下限后，又来卷广钢了。

准备买房且有学位需求的还是比较期待，而广钢二手业主可能就急了。

楼盘以刚需小面积为主，价格段与广钢二手高度重复，毕竟大家对房子都是喜新厌旧的。

而沿用新规高使用率户型的保利雅郡，又带上了省实的书包，它是否能突破广钢的价格下限呢？

下面我们来根据实际情况剖析一下这个楼盘的优缺点情况。

教育配套

01

项目本身并无学校用地，但广钢作为教育大城，最不缺的就是名校。

小小一个广钢名校云集，所谓近朱者赤，鸡娃的家长总是聚在一起的，生源圈层极为纯粹。

也难怪今年荔湾的省实能在今年的中考中大放异彩。

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而在近日，保利也直接官宣了省实二小，但需注意的是“在满足招生政策的前提下可入读该小学”。

这与别的楼盘自身配建的学校是有区别的，归根结底就是优先级的问题。

在学位向来紧张的中心四区，学校确定性自然会比外区的要低。

下面我们来延伸一个小知识点。以番禺为例，番禺的华润悦府自身配建的东风东的小学，无论是内场的销售口径还是周边业主的争抢学位行为，都默认悦府业主是优先入读。

因为开发商虽然拿地的时候已经承担了配建学校的义务，但是学校质量并没有具体要求，所以开发商花大钱价钱引进名校，本质上也是为了楼盘的含金量以及溢价。而这一部分钱，最终也就体现在楼价上，归根结底是由业主买单，自然而然就是业主优先入读了。

如果日后出现业主并不优先入读的情况，那么业主、开发商、JYJ三方共同形成的默契就会崩塌，业主对开发商的学位保证嗤之以鼻，开发商不再花大价钱引进名校，当地JYJ也需自掏腰包引入名校。

所以在回归楼盘本身的省实二小，毕竟不是自身配建，所以并不存在优先入读的说法，但是比较离学校一步之遥，而且几年来省实二小的学位并没有发出预警，再加上楼盘本身体量不大，占用的学位也就寥寥几个，所以大概率也会是入读省实二小了。

而中学方面，已经在读的有省实、华附等强劲名校，包括目前最新落地的朗阅周边的真光中学，也是荔湾人民心中的白月光了，百年名校。

交通配套

02

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公共交通配套上，家楼下一路之隔就是鹤洞地铁站。而不用过马路的A出口预计明年九月份开通。（保利估计恨不得把地下车库连通到地铁站）

鹤洞站也正好卡在1号线西塱站、11号大环线沙涌站中间。

都能做到一站换乘，无论是通勤越秀，还是琶洲、珠江新城等，都极其方便。

有一说一11号线的含金量真不是吹的，不愧是换乘之王。

而自驾出行方面，基本还是依赖丫髻沙大桥以及鹤洞大桥。

而鹤洞大桥也是出名的上下班高峰期拥堵，目前东沙隧道也在建中了，相信也能对荔湾的拥堵交通起到缓解作用。

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楼盘方面给到的参考数据是到珠江新城和琶洲都是三十分钟左右。但根据高德地图导航，实际时间在20-50分钟不等，毕竟市区哪有不堵车的，上下班高峰、小剐蹭等都很影响通勤时间，所以基本上开发商三十分钟的口径可信。

户型分析

03

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（项目现状）

项目体量并不大，只有简简单单的两栋楼，都是三十层左右的高层项目，2梯5户的设计。

面积段为68-108的小中面积，其中87方的户型是最多的。

总货量一共285套，广钢二手也能稍稍放宽心了，竞争对手也不是太多。

69方三房一卫

项目沿用了新规户型，保利也确实做到了极致，超百分百的实用率。（更卷的是把飘窗砸掉一部分，解决了大部分人觉得飘窗难以用上的痛点）

而68方做三房一卫的设计，客厅飘窗部分全部砸掉，送的面积更多。全部砸掉不留一半在广州是首例（变相响应取消公摊的呼声？）

其中69有两种户型，动静分离的横厅和南北对流的竖厅各位可以凭喜好选择。

而价格方面也正如我所预料的一样，三百万以内上车，开发商放出的吹风价是298万。

但是按照保利的风格以及目前的市场判断，我不负责任地告诉各位，还会有惊喜。

有一说一，三百万不到上车广钢新房且带优质学位，可以心动一下。

87方三房两卫

此户型基本可以参考和颂的86方，但是客厅飘窗完全砸掉，可以更好地利用上。

其余飘窗也砸掉大半，空间感更强，这下咱觉得飘窗只能堆杂物或者改衣柜的想法也改变一下了。

现在的86方，完全可以看作以前户型的100方以上了（例如广钢中海花湾二手）。

二手业主内心os：你咋不免费送呢？

这个户型的吹风价格也在四百以内，398可上，但我同样不负责地说一句还有更低。

这个面积段这个户型以及这个学位和配套，在四百万的价格区间，放眼整个广州都极具性价比。

更何况楼盘本身定位就找的十分精准，刚需客群。

而对我们刚需客群的第一套房来说，配套是最最最重要的，没有学校的和颂都在短短一年内卖的七七八八了，何况体量只有一半的雅郡呢。

108方四房两卫

而二胎和三代同住的家庭也是不容忽视的购买群体，四房的大面积也是他们的硬性需求。

而这个盘108方的体感可以达到以前140左右的户型，空间感和居住感都是以前无法做到的。

而498万五百不到的吹风价，虽说此价格区间这个盘在整个广州竞争力不大。

但对面积段和房间有要求，预算又不想拉太高的客群来说，这个盘还是有一定优势的。

周边商业

04

图：源网络 侵，删

发展了十年的已然成熟的广钢，本身就就有较为成熟的商业区中海花湾天地，满足日常需求没问题。

而大型商超，在建的有白鹅潭万象城、聚龙湾双太古、广船城市综合体，在营的cocopark美食也很不错。

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放宽住宅按揭贷款条件、解决“劏房”问题 香港楼市迎多项重磅利好

财联社10月16日讯（记者 王海春）10月16日，香港特区行政长官李家超在香港特区立法会综合大楼会议厅发表《行政长官2024年施政报告》，公布多方面重磅措施。

涉及到房地产方面，李家超今日表示，香港金管局将放宽住宅物业的按揭贷款条件，按揭成数上限一律调整至七成。非住宅物业按揭成数上限及供款与入息比率上限亦会调整至同样水平。

对此，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，今日公布的施政措施中，放宽楼宇按揭，将对香港楼市形成相当有效的积极影响。

“香港金管局放宽住宅物业的按揭贷款条件，不论物业价值、是否为自用或公司持有以及买家是否为首次置业，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。放宽按揭限制，变相降低了首期支出，降低入市门槛，而且取消了因楼价或用途的按揭限制，相信该举措将吸引市场需求及外资重返香港物业市场。”陈永杰表示。

仲量联行香港主席曾焕平认为，香港放宽按揭成数措施，对购买第二套住宅的买家或投资者将产生直接影响，在当地工资收入增长放缓背景下，此举将增强置业人士购买力。

据了解，香港房委会从下一期起为申请购买居者有其屋计划（居屋）单位的40岁以下白表青年家庭及一人申请者分派多一个抽签号码；并由下一期白表居屋第二市场计划起，增加1500个配额，全数拨予40岁以下的青年家庭及一人申请者。

陈永杰认为，该项措施为青年家庭增加了一条“跑道”，可增加其置业机会，此举还可有效促进香港居屋二手市场流转，从而推动整体物业市场的流通量。

对于“劏房”问题，本次施政报告也明确了相关解决办法。

李家超宣布，香港将积极解决劏房问题，特区政府制定住宅楼宇分间单位出租制度，推出“简朴房”。

为让目前分间单位业主和住户有时间作好安排，特区政府会设定足够的宽限期，并且会配合市场上“简朴房”的供应，以及公营房屋的供应和政策，把住宅楼宇分间单位分批有序处理。房屋局局长将获法例授权在宽限期完结后，按实际情况，决定何时针对哪些分间单位分批有序采取执法行动。特区政府建议“简朴房”的标准包括必须有窗、有独立厕所、面积不少于8平方米等。