拆迁暴富，真回来了

作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

一套房给2000万，一平米给17.5万，有人已经拿到了大笔的拆迁款，这次不是成都，肯定不是谣言。

这事出现在上海。

上海最近拆迁了两幢楼，有121户人家，是2003年建成的，也就是说，房龄20多年。

为啥20年的房子就要拆了呢？主要是要改造了，这个小区位于虹口区提篮桥地铁站北侧，紧靠新建的地铁19号线。南侧有北外滩来福士广场和上海白玉兰广场等地标项目。

去年，虹口区就发了个调整的通告，把这块地的性质从三类住宅用地变为城市发展备用地，所以今年就搞拆迁了。

前几年搞这类拆迁，基本都是房屋安置，争议多、速度慢，现在这两幢楼的拆迁，可以选货币化安置直接拿钱，也可以选房屋安置搞产权调换，多数人都选了货币安置。

因为房屋评估均价是每平米10.55万元，但算上搬家、装修等等补贴款，拆迁标准差不多是每平米17.5万元，大户型的房子，拆迁款超过2000万，比较多的是面积102平方米的房子，拆迁款也有1780多万，在现在的市场里，这个价格还是可以的。

为了快速拆迁，这次还有奖励费用，规定期限内搬迁，奖励是“评估均价x10+20万”，100平米的房子，奖励有220万。

这就是上海现在旧改的力度。

就算是精明的上海人，也觉得这个拆迁政策是不错的，所以9月下旬才开始签约，现在搬迁率达到了70%。

这就是拆迁给不给钱的差别。

其实啊，上海新一轮货币化拆迁已经大规模的开始了，比如涉及6000多户的徐汇区东安新村，最近已经开始搬迁了。

这个东安新村历史悠久，上世纪50年代就开始建了，最高房龄现在已经有70多年了，但是呢，它的位置好，虽然是典型的老破小，但也卖出过一平米13万的高价。

现在要拆迁的建筑面积是31.21万平方米，涉及117幢居民楼和6057户。

10月14日开始签约，5天时间，签约比例达到了99.95%。

为啥都这么痛快呢？

1、价格大家能接受，均价7.3万，还可以谈，据说一个有9套房的人拿到了8200万拆迁款，总面积不到560平方米，这么一算，拆迁款每平米超过14万。

2、奖励和补贴比较多，比如在签约启动的1-10天内完成动迁签约，每户额外补贴 1万元/平，保底40万元；还有早搬迁奖保底16万元等等，光这些补贴，很多家庭就能到手100多万元。

为啥徐汇这么大手笔的搞拆迁呢？

主要是看中了徐汇滨江板块的潜力，现在国内土地拍卖的单价、总价纪录都出自徐汇滨江。

• 2020年，香港财团花了310.5亿拿下徐汇西岸金融港地块，创下了国内的土拍总价纪录。
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• 今年8月，绿城拿下的小米地块，总价48亿，折合楼面地价13.1万元/平，刷新了国内土拍楼面地价纪录。

徐汇愿意拿这么多钱去搞东安新村的拆迁，这两笔交易给了他们很大的信心，可以预见的是，这就是下一个全国地王。

之前传成都拆迁暴富，为什么一眼假？

因为传的额度太夸张了，动不动就过千万，而且数量众多，成都的财政都支持不了。

那为什么上海就干了呢？

原因也很简单，上海自己有钱啊，看着机会来了直接搞就行，大家有兴趣的可以去看看上半年各城市的财政收支情况，只有上海是正的，注意啊，只有这一个城市，再加上人家卖地价格高，有人抢着买单，自己能转起来，当然有动力做这个事。

但是，估计这套做法很快就会被不少城市学习的。

为什么呢？

之前住建部的发布会不是说了吗，要搞100万套旧改，而且中央可以给钱，地方可以发债，最重要的是，明确了可以搞货币化安置。

之前几年，咱们也搞拆迁，但是各方面动力就不大，因为是房屋安置，不给钱，最多给个房票，地方政府其实是最着急的，因为有几年土地的最大买家就是各个地方的城投公司，他们给土地财政托底，但是城投既不会造房子也不会卖房子，所以啊，很多土地真成了不动产，压了不少钱。

现在可以发债搞旧改，直接给拆迁户发钱，这些人可能还得去买房，这下房地产的增量不就来了吗？这些城投不就解套了吗？地方也能恢复一下土地财政的元气。

2015年的旧改，也是这么起来的。

所以，可以预计，接下来的一两年，在大放水的背景下，地方都有发债的冲动，拆迁暴富的行情又来了。

但是啊，这泼天的富贵不可能雨露均沾的，已经明确了，要在35个大城市搞，这些城市有实力，而且地产的估值相对坚挺，即便货币化安置贵一点，也能赚回来。

这也就是说，这35个城市之外的地方，不可能像2015年那么搞了，他们的首要目标，还是化债，这也是未来的一个大趋势，强者恒强，搞钱啊，还得去大城市。