最高院：一方婚前付首付婚后双方共同还贷不动产，离婚如何分割？

作者：周军律师.

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现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。

此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。

可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。

那么，像这种一方婚前付首付婚后双方共同还贷的不动产离婚时应如何分割？

《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》中明确：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

据此，如果协商不成，法院通常会做如下分割：

一、确定房屋所有权归属

如果夫妻双方无法就不动产分割达成协议，法院通常会判决该不动产归登记一方所有。这主要是考虑到不动产物权登记的公示公信原则，有利于维护财产秩序的稳定。例如，房屋登记在丈夫名下，且是丈夫婚前支付首付，在双方无法协商一致的情况下，法院一般会将房屋判归丈夫所有。

二、计算补偿金额

共同还贷部分的补偿：对于婚后双方共同还贷支付的款项，法院会要求不动产登记一方对另一方进行补偿。具体计算方法可以是根据双方共同还贷的金额占总贷款金额（包括本金和利息）的比例来确定补偿比例。

财产增值部分的补偿：除了共同还贷部分，还需要考虑房屋的增值部分。计算房屋增值部分的补偿相对复杂一些。一种常见的计算方法是，先确定房屋购买时的价值（包括首付款）和离婚时的价值，计算出增值率，然后用共同还贷部分乘以增值率来确定增值部分的补偿金额。

该规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。

离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据《民法典》第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。

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