爽约9年终入市，深圳院子没能杀出重围？

陈跃/发自深圳

持续火热的深圳豪宅市场，带不动尖岗山顶的深圳院子。

（9月中旬的深圳院子，中房君摄）

从2015年到2024年，深圳院子终于走到了开盘这一步。

10月22日，位于深圳宝安尖岗山的深圳院子项目采取线上选房的方式开盘。当晚，开发商长城国富表示，项目推出63套别墅产品，完成意向登记并冻资客户46批，截至22日晚上八点，去化套数超过40套，去化率七成，销售金额约13亿元。

中房君了解到，该项目前期参观需要验资1000万元，冻资门槛为300万元。

业内对深圳院子的开盘结果褒贬不一，有观点认为，七成的去化率，并不能掩盖项目归来的落寞，别墅产品、院子系列，在如今的深圳豪宅领域不再是降维打击，而13亿元的销售额，也与深圳今年开盘的其他豪宅如海德园开盘销售额破26亿元、中海深湾玖序开盘当天收金过百亿元有一定差距。

曾是中式豪宅高举的标志，也是行业暴雷留下的伤疤，但如今市场瞩目的，更多是对于一个充满故事的项目多年后重启的围观，而对于其产品和去化结果，当下的深圳楼市则似乎关注度不高。

市场更喜闻乐见的，仍是新政后深圳楼市的全面复苏，当刚需跑步进场，富人们是否也在提款扫货？当新房二手房成交数据屡刷新高的同时，深圳一二手豪宅此前“冰火两重天”的分化现象是否也将得到扭转？

01

深圳院子9年终入市

企业自主定价仍与当年目标相去甚远

10月16日，深圳院子项目获批预售证，推出63套别墅，户型区间约209~232平方米，备案均价13.8万元/平方米，单价最高达21.53万元/平方米。在项目发布的销售方案中，不同于其他预售楼盘，深圳院子强调“本次预售项目价格由企业自主定价”。

限价，曾是深圳院子多年前迟迟未入市的主要原因之一。然而，当从被动限价熬到如今的自主定价，尽管深圳院子的备案均价已经超过6月份入市的中海深湾玖序，成为深圳新房备案价新高，但与其4年前预期的20万~50万元/平方米开盘均价相比，仍旧相去甚远。

不仅如此，此次深圳院子备案的套均总价为3008万元，据中房君盘点，推出的63套别墅中，总价在3000万元以内的就有34套，占比过半，但实际上3000万元的水平，也只是2020年该项目的看房验资门槛。

2015年12月，意气风发的泰禾集团挥师深圳，以总价57亿元的手笔连夺位于宝安尖岗山两宗宅地，也成就了当年的全国单价地王。

随后的9年时间里，项目进展缓慢且随着泰禾的违约暴雷，“泰禾深圳院子”最终在长城资产的接盘下更名为“长城国富深圳院子”，并得以在今年8月重见天日。

此次获批预售的是项目南区地块，备案名为“泰禾城市花园”，64套别墅总货值约18.95亿元，而仅这块地，当年成交地价便达29.6亿元。

尽管按照规划，南区地块仍有两栋高层共279套住宅房源，但今日中房君咨询项目销售人员，得到的答复是“高层节点预计得明年9月”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“深圳院子选择在这个时间节点开盘是不错的选择，能去化7成也算是比较好的结果，说明关注中式别墅的客户群在深圳还是有的。”

李宇嘉指出，深圳院子所在尖岗山区域的城市界面和景观、配套设施的完善程度，目前还难以获得大多数人的认可，因此区位也是项目没能得到部分豪宅客户认可的原因之一。

02

新政下深圳一手豪宅持续火热

开发商争相入市抢夺顶级客户

“929新政”出台前，在没有新增供应的情况下，深圳一手豪宅一度量价齐跌。

根据深圳中原监控数据，深圳9月共两个豪宅项目获批，仅一个项目入市，成交共135套，环比下降49.4%，成交均价为100498元/平方米，环比下降12.7%。

分类型来看，在深圳院子项目三季度爽约并未按计划入市的情况下，深圳9月成交的一手豪宅中，住宅占比超九成，公寓占比第二，别墅无成交。

而在此之前，凭借着供不应求与价格倒挂优势，深圳推出的数个一手豪宅均获得了市场的正面反馈，也被业内视为深圳楼市低迷之时的独立行情。

6月份，位于深圳湾超级总部板块的中海深湾玖序入市，毛坯均价为13.3万元/平方米，主力户型为196-328平方米，看房验资门槛1000万元，293套房源最终去化265套，开盘销售额达100.2亿元。

7月份，备案均价约12.85万元/平方米的海德园开盘，116套房源全部售罄，也是该项目第四次开盘日光。

伴随着“929新政”出台，深圳一手豪宅市场同步升温。中房君了解到，进入本周，多个一手豪宅上涨行情仍未止步，不仅前海等核心片区已有不少项目顺势完成清盘，单个项目如国庆七天销售额超27亿元的中海深湾玖序，截至目前单盘销售额也已突破145亿元，并且后续还将加推项目最后一栋产品。

值得关注的是，在10月22日深圳市住建局发布的四季度计划预售商品房清单中，作为深圳豪宅向来的“供应大区”加“成交大区”，南山区一口气推出了10个楼盘项目近4000套房源，成为深圳四季度供货量最多的区域。

业内普遍认为，南山区域开发商抓住此次市场热度推货、回笼资金的意图明显，预计四季度一手豪宅市场也将保持火热。

有深耕豪宅市场的中介机构人员向中房君表示，“新政后的一手豪宅卖得好，主要原因还是目前核心豪宅片区的新房供应少，物以稀为贵。其次是新房在产品设计包括公区的各种配置上，也确实是深圳很多十年以上楼龄的二手豪宅比不了、跟不上的，这个方面对豪宅买家是有一定吸引力的。”

该中介人员透露，目前其接触到的仍处于观望状态的豪宅买家，还有一部分是在翘首以盼如中信深圳湾项目、半岛城邦五期这样的顶级豪宅。

中房君了解到，本月市场火热之时，有小道消息称“中信深圳湾项目预计2026年入市，单价将会突破28万元/平方米”。

03

二手豪宅市场并未全面回暖

买卖双方进入价格博弈阶段

分化，是今年以来深圳豪宅市场的一大现象。

新政出台前，深圳二手豪宅业主普遍降价出货，市场长期低位调整，而一手豪宅自新政以来的火热，热度是否传递到二手豪宅，豪宅市场又是否全面回暖？

中房君近日走访多个深圳豪宅板块发现，对比一手豪宅的热销，二手豪宅市场的表现依旧相对冷静，即使是在新政效应下，也有不少豪宅片区的中介人员反馈称“10月以来没什么太大变化，新政对豪宅买家的刺激，特别是大户型豪宅的带动，并不像刚需那么明显。”

科技园属于深圳近年新兴的豪宅板块之一，片区网红盘“华润城”10月份以来放盘、成交均居高不下，该片区中介人员小林告诉中房君：“并没有接触到很夸张的高价成交案例，前期是集中消化笋盘，现在挂盘均价有小幅度上涨，但买房的客户也很务实，这一两周进入价格激烈博弈的阶段。”

而在传统豪宅片区红树湾，深圳链家红树湾旗舰店商圈经理孙权也向中房君表示，作为深圳老牌豪宅板块，片区的放盘量与成交量实际对比9月份并没有太大的变化。

“唯一有区别的是成交价格上的变化，近期成交的几套房确实比9月要贵，属于市场正常价格，因为没有之前那么好谈价了。比如八九月份的豪宅市场，客户议价空间几百万都有可能，但现在业主心态有所变化，挂牌价没有明显涨价，只是谈价就确实很难了。”

孙权也认为，目前的二手豪宅市场，仍处于业主与买家之间的价格博弈过程，“客户也需要一点时间来适应市场、适应价格，很多豪宅买家并不是买不起，更不是着急买，只是他们也需要看着前期的成交案例来买房，等成交价格稳定到一个新的区间了，他们可能也就接受这个市场价格了，才会出手。”

其判断，二手豪宅的成交在这一轮楼市复苏进程中或会相对滞后，“根据经验，我们觉得豪宅的成交大概率会有一些滞后，但未来市场更多的成交，可能还是会从一手回归到二手，包括二手豪宅市场，因为置业是一个不断向上改善换房的过程，是一个从小户型换到大户型、从普通板块换到核心板块的轮替过程。”

有深圳湾豪宅片区的中介人士向中房君表达了类似观点，其表示，10月份以来接触到的成交房源中，90平方米以下的两房三房户型占了一半，“不少客户就是来自宝中或者福田，他们把原本的房子卖掉，然后置换进深圳湾片区，来买一套80多平方米小户型的换房客户。”