高溢价拿地背后 绿城中国或面临利润承压

作为杭州“一哥”，这次绿城中国逆势高价拿地获得了市场的关注。

10月22日，经过77轮竞价角逐，绿城中国拿下了杭州江湾新城核心板块的四堡七堡单元JG1402-36地块，溢价率约28.5%，成交楼面价50717元/平方米，成为杭州新单价“地王”。

不仅如此，今年以来，绿城中国还摘得了苏州单价“地王”，更在上海拿下了全国单价“地王”。那么，绿城中国为何频频出手拿下“高价地”？这些“高价地”会成为“香饽饽”还是“烫手山芋”？

频频高溢价拿地

2个多小时、77轮竞价，10月22日，经过激烈角逐，绿城击败了中海、保利、华润、滨江等实力房企，以34.22亿元的成交价、28.5%的溢价率拿下JG1402-36地块，一举刷新了杭州最高楼面价的纪录。

对于绿城高溢价拿地，中指研究院华东大区常务副总高院生分析：“该地块位于江湾新城核心板块，发展潜力十足，且板块内库存基本见底，客户厚度有保障，最终被绿城以28.5%高溢价斩获，成交楼面价50717元/平方米，一举成为杭州新的单价地王。”

“绿城作为杭州头部房企，其在杭州货值也不多了，内在有补仓的强烈需求。同时，绿城也有保规模的需求。今年绿城的销售业绩相比于同梯队房企还是可以的，没有太大的回落，这也是企业保规模的结果。”高院生进一步分析。

虽然当前杭州已经解除了新房限价，但是由于这块地是在新政前挂出，仍然执行新房限价的政策，其地块新房限价67500元/平方米，对比楼面价，其房地价差为16783元/平方米。

对于这块地能否盈利，高院生分析表示：“因为这几年在杭州市场也有房地价差是1万多的情况，在流速有保障，融资成本又比较低的情况下，企业还是有微利的，而且房企也可以通过车位等其他因素来补充利润。”

关于拿地的考量和盈利测算，绿城中国投资部门回复称：“我们拿的都是市场去化非常有保障的地；杭州下一批次供地马上全部取消限价，热门地块的地价和房价可能会出现较大涨幅。”

事实上，不仅是杭州这块地，今年以来，绿地逆势加仓动作频频。3月份，绿城经过51轮竞价斩获苏州工业园区双湖地块，成交总价约30.82亿，成交楼面价约65022元/平方米，溢价率18.22%。这不仅是苏州的单价地王纪录，也是整个江苏的单价记录。8月7日，绿城通过摇号以封顶价48.048亿元拿下上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块，折合楼面价131045元/平方米，不仅刷新上海单价“地王”纪录，也刷新了全国土地单价纪录。

那么，在房地产市场调整之际，绿城中国为何敢拿高价地？高价地又面临哪些风险呢？

利润持续承压

事实上，绿城中国的打法并不陌生，这种赚流速的打法还是属于快周转模式。在快周转的模式下，绿城中国的规模已经冲进了前三。

中指研究院数据显示，绿城中国前9个月销售额为1871.9亿元（包括代建），超过万科的1804.9亿元，跻身第三名。

从土储来看，截至今年6月30日，保利、中海、华润、万科土地储备的总建筑面积约为7140万平方米、3322万平方米、5699万平方米和8213.5万平方米，而同期的绿城中国土储总建筑面积3193万平方米。

从布局上来看，绿城50%的货值集中在长三角领域，也就是说，相对于其他全国化房企来说，绿城的投资策略更聚焦。在长三角尤其是杭州，绿城的产品优势更有市场，这也反过来对拿地提出更高要求，也就是要继续在长三角扩储，即便是地价“追高”。

事实上，绿城中国正在面临着利润率下滑的局面。中报数据显示，绿城中国今年上半年就陷入了“增收不增利”的困境。中报数据显示，上半年绿城中国收入约695.62亿元，同比增长22.1%；股东应占利润约为20.45亿元，同比减少了19.65%。

对于利润下滑，绿城中国在回应中期业绩时表示：“一方面受整体市场下行及限价影响毛利率有所下滑，另一方面根据市场环境变化，计提若干资产的减值及公允价值变动损失净额17.5亿元（2023年同期为4.62亿元）。”

同时，今年上半年，绿城中国的毛利率下降至13.1%，较2023年同期的17.4%下降4.3个百分点。不仅如此，2024年上半年，绿城中国的物业销售毛利率仅为11.7%，较2023年同期的16%下降4.3个百分点。

如今，绿城中国频频高溢价拿地，利润也或将继续承压。那么，在房地产市场调整之际，新晋“地王”的命运又将会如何呢？

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

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